案情介绍

　　2005年的3月份，谭某根据中介公司王某的推荐，和刘某订立了一份定金协议，约定谭某以96万元总价向刘某购买商品房一套。该房为期房，系刘某向开发商预订的，尚未竣工。签订协议当日，谭某支付30万元房款（含20万元定金）。

　　谭某购此房并不打算将来自住，完全是为了投资获利。根据协议约定，谭某（合同乙方）在房屋过户前有权单方面指定第三方受让该房或追加第三方作为将来的买房主体之一。同时，刘某也预留了买受方空白的定金协议和房地产买卖合同给了提供居间服务的中介。刘某收取了30万元房款的同时，出具了一张付款人一栏空白的收条。

　　三天后，中介方找到购房人林某，林某同意按总价96万元购买此房。在中介告知此房已被谭某预订，如想购买须另付2万元差价给谭某时，林某表示同意。林某在刘某预留的买受方空白的定金协议、买卖合同上签了字，并支付了30万元房款、2万元差价和中介费。林某在支付30万元房款的同时，在刘某所出具的30万元收条之付款人一栏填上自己的名字。谭某收回了此前支付给刘某的30万元并赚了2万元差价。本以为万事大吉。但随后的纠纷让谭某万万没想到，这2万元的差价让他倒赔了30万元的房款。

　　纠纷的发生，从情理上说，有两个原因：第一是国家的宏观调控，让开发商资金链紧张，房屋没有如期竣工，开发商办理大产证逾期；第二是上海房价从去年5月份开始下跌。这份合同最终没有履行。

　　诉讼与判决

　　这起纠纷引起的第一场诉讼，是林某和刘某的诉讼。林某在房价下跌、开发商逾期后，向刘某交涉。刘某以不认识林某为由拒绝将房屋卖给林某。林某无奈，一纸诉状将刘某告上法庭，要求解除合同并返还30万元的房款。林某向法院提交了有双方签字的定金协议、买卖合同和刘某签字的收条原件。但刘某一口咬定不认识林某，也没收过他的钱。法院在审理这个案件的过程中，没有将中介公司和谭某追加为第三人参与诉讼，是程序上的一个重大瑕疵。判决结果，法院认定原被告双方之间的买卖关系不成立，并驳回了原告的请求。

　　诉讼刘某不成，林某掉头起诉中介公司和谭某。要求中介公司和谭某承担连带责任返还房款。根据谭某的要求，此案中法院追加刘某作为第三人参加了诉讼。谭某认为，刘某是房款的实际占有人，且最终由于其违约导致合同没有履行，应由其承担返还责任。但由于第一个案件的判决中，买卖关系不成立的认定已生效在先，谭某陷入被动，要求一并处理的请求和该生效判决有冲突。审理后，法院认为，本案的焦点是定金权利义务的转移是否成功。谭某和刘某的约定转让，在刘某拒绝和否认的情况下，林某没有过错。购房不成，所付款项理应被返还。至于刘某拒绝出售以及和谭某之间的合同责任问题，应当另案处理。最终法院判决谭某承担该30万元房款的返还义务，中介方承担补充赔偿责任。二审法院维持了一审判决。

　　林某追讨房款的诉讼尘埃落定。但谭某却不得不为挽回损失，而主动对刘某提起仲裁（按照双方仲裁条款的约定），要求解除定金协议并双倍返还定金。谭某认为，双方的协议约定非常清楚，谭某在房屋过户前有权单方面指定第三方（林某）受让该房，同时刘某也预留了买受方空白的定金协议和房地产买卖合同给了提供居间服务的中介，在中介方和林某通知刘某履行合同时，刘某以不认识林某为由拒绝履行出售义务，违反双方的约定，根据违约。该案在审理当中。

　　法律评析

　　先预订，再转让，从中套取差价，这是期房炒卖的典型模式。谭某为此尝到了苦果。虽然，理论上谭某还可以向刘某追讨所支付的房款，但是却不得不承担了较高的法律风险。虽然炒房的道德问题不是法院审理的范畴，但这种不规范操作却给当事人自己带来了很大风险。

　　期房合同的权益转让，从合同法的角度来看，并不为法律所禁止。虽然我们并不鼓励投资者利用这种权益转让来套取差价，但如果真的由于自身的某种原因，想把自己的所预订的期房转手时，应当注意防范期房权益转让的合同风险。期房权益转让的条件、方式和合同拟定，均需要得到专业人士的审查和帮助。

　　谭某在判决生效后，始终难以理解，为何只获利2万元，却要赔出30万。笔者给他举了一个例子，一个公司的老板没赚一分钱，只是因为一顿酒，给兄弟公司提供了一个看来毫无问题的担保，却因为承担连带责任而导致公司破产，他才意识到，合同并非儿戏。我们每一个公民都要有良好的合同素养和合同意识。如果谭某最终追回这30万，那还算幸运，否则这个代价就很惨重了。