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二手房市场正在经历“多事之秋”。接连不断的针对性政策让越来越难看懂的二手房市场更加扑朔迷离。“国六条”地方细则尚未出台，个人所得税征缴和资金监管政策则已同期而至。二手房市场何去何从成为近来业界谈得最多的话题。
在一段集中短暂过户潮后，市场又恢复低迷。交易数量下降、等待细则出台成为主基调。然而这一切背后，行业整合暗流正悄然形成，租赁市场在沉默多时后翻盘，而二手房交易价格也开始新一轮“纠偏”。
行业沉默中静待细则公布
7月26日，国家税务总局下发“关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知”后，全国范围内出现大面积“集中过户”。龙盛房地产总经理王颖介绍，集中过户高峰出现后，市场马上进入低迷期，交易数量明显下降，观望气氛更加浓厚。房管局公布数据显示，8月5日当天，市内六区只有12套房屋交易，而随后两天交易数量也在十几套左右。
“今年全市二手房成交面积900万平方米的计划恐怕很难完成。”21世纪不动产总经理张武解释，统计数据显示，今年一月至六月份，全市二手私产房交易面积257.8万平方米，即便加上公产房置换，未来四个月内达到计划的900万平方米也不容易。易安置家总经理刘冰说，现在的交易规模与上月出台营业税时没有太大变化，有的门店交易甚至还不如上月初。他预测：“从现在市场反应看，今年整个行业经营业绩不会超越去年，交易数量会减少近三分之一。”
整体交易规模下降，意味着连锁中介企业日子不好过。据介绍，塘沽区已经有十一家中介企业退出市场，一些知名连锁机构也在陆续关闭门店以降低成本。有的甚至在关店同时大面积裁员，有的中介公司老总还表示明年会全面退市。“因为大部分中介已经不再收房赚差价了，单店营业水平再下降意味着企业会亏得更惨，所以想活下来的企业只能挨过这道坎。”张武说：“反过来看，挺过去的企业可能就是最后胜利者。”当然，也有一些企业选择此时进行扩张。玛雅房屋天津总部董事长刘少平说，同行退出会留下很多好的门面，租金也会降下来，同时还能搜罗到大量优秀人才。
市场夹缝中“弱者”开始挑大梁
“买卖出现曲线波动时，租赁市场将发生反向变化。”张武说，一直以来，任凭本市二手房价格如何变化，租赁市场价格始终没有起色，如今租赁市场却开始发力。来自我爱我家数据显示，房屋租赁规模相比七月份上涨近7%，平均租赁价格也在上月基础上涨了近100元。“8月1日到7日，登记租房数量为800套，与上个月同期相比提高5%，特别是一些五年内次新房登记数量明显上升。”我爱我家总经理赵剑冰说，由于这些次新房装修档次、房型等条件较好，带动租金整体提升，成为租赁市场水涨船高的主要原因。
一直以来不被重视的郊县市场开始成为热点。与市内六区二手房交易量下滑相比，这个一直在夹缝中生存的次热点市场表现出较好行情。21世纪不动产统计表明，七月份郊县成交二手房2991套，超过市内六区556套，创造今年一月份以来最高值。交易面积也比中心城区多出五万多平方米。
据介绍，由于郊县地区交易量增长幅度远高于中心城区，因此7月郊区县地区所占市场份额明显提升，与中心城区成交面积比值由6月的0.91∶1上升至7月的1.32∶1；总交易金额比值由6月的0.48∶1升至7月的0.64∶1。另外，七月份本市新建商品房交易量有所下滑，而存量房市场交易量有所放大，所以二手房与一手房交易量比值由6月的0.56∶1增长到7月的0.75∶1。统计显示：郊县地区交易量全线上扬，上扬幅度从8%至173%不等。其中大港区以4.45万平方米交易量依然领先，全市排名提至第三位；静海、宁河交易面积也出现两倍以上增长。
价格平稳中继续“纠偏”
任何政策出台时都会出现价格猜测。人们更期盼交易价格下降。张武认为，交易价格降低不是纯粹意义上的，而是相对区间中、相对时间内的变化。从整体看，二手房交易价格不会有大幅度降低，但可能会出现相对意义上的“纠偏”。据了解，五年以上房屋可能会成为市场宠儿，因为这类房源最起码可以减少营业税支出，所以在交易上会比较顺畅。根据业内人士估计，如果按照每年10%商品房释放到二手房市场计算，从上个世纪九十年代初到现在，市场上有近600万平方米次新房储备，这些房龄相对较长的房源均价普遍较低，一旦这些房屋成为市场主力，势必会拉低交易均价。
王颖认为，从全国交易情况看，二手房市场仍旧是卖方市场，往往是一套房源出现后，会有四五家买房者盯着，从供需情况分析，二手房价格不会有很大下降。目前，尽管本市房屋交易数量有一定幅度降低，但交易价格并没有出现大面积回落。从上月交易数据就能看出，虽然有营业税政策制约，平均单价还是提高了1%。“尽管有一些房屋降价销售，但毕竟属于个别现象。”王颖说，大家都在等待天津细则出台，只有标准明确，市场才会做出反应。 |
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