从去年到现在，中国各大城市商品房价格不但没有明显回落，相反地，在一些大型城市，商品房价格上涨高达10%到15%，降低房地产价格的宏观调控目标似乎没有实现。

　　由于中国行政管理体制所限，在宏观调控过程中，中央各职能部门并没有很好地发挥协调作用。

　　由于政出多门，地方政府在执行中央各部门宏观调控措施的时候，就会各取所需，这就使得中央的宏观调控政策最终变成了一纸空文 。

　　中国的房地产宏观调控持续3年，效果怎样，需要认真盘点。

　　六方面检验房改效果

　　首先，从价格指标来看，降低主要城市商品住宅价格的调控目的是否达到？从去年到现在，中国各大城市商品房价格不但没有明显回落，相反地，在一些大型城市，商品房价格上涨高达10%到15%，降低房地产价格的宏观调控目标似乎没有实现。

　　其次，从总量来看，中国各大中城市房地产仍然是带动经济增长的支柱性产业。房地产发展势头虽然有所遏制，但是，房地产创造的GDP占主要城市GDP总量的比例仍然偏高。

　　第三，从居民的住房需求来看，随着越来越多的大中专毕业生走出校门参加工作，城市商品房供需矛盾进一步突出，年轻人买不起房的现象仍然十分严重。有些刚刚参加工作的年轻人在支付首期住房按揭贷款之后，已经背上了沉重的债务包袱，“房奴”已经引起了全社会的广泛注意。

　　第四，从房地产供求方面来看，由于各地出台了一系列落实中央宏观调控政策的具体措施，高档商品房住宅供给逐渐减少，但是低档商品房供给并没有增加，投资者观望的现象十分普遍。

　　第五，从金融角度来看，由于中央政府采取了严格的房地产信贷措施，各商业金融机构逐步紧缩银根，加强了对房地产行业贷款控制。但是，由于商业银行已经深深地陷入到房地产金融陷阱之中，无论是面对“销售融资贷款”，还是“购买融资贷款”，商业银行都难以自拔。

　　第六，从各级地方政府来看，虽然为了配合中央政府的宏观调控政策，出台了一系列调整房地产市场的措施，但是，从利益分配的角度来观察，地方政府积极性并不高，在涉及到房地产领域税收问题上，地方政府难以长期压制利益冲动，它们会以各种方式规避中央政府的政策。

　　解析“雨过地皮湿”现象

　　在房地产宏观调控领域，中央政府雷厉风行，但为什么会出现“雨过地皮湿”的现象呢？

　　这是因为，中国房地产宏观调控政策没有形成合力，在有些领域甚至出现了自相矛盾的现象。

　　首先，中国房地产宏观调控没有从根本上解决局部利益与整体利益的关系问题。

　　房地产领域的税收是地方政府税收的主要来源。自从实行了“分税制”以后，地方政府掌握的税源十分有限。利用房地产市场增加地方税收，是各级地方政府不得已而采取的措施。中央政府的宏观调控政策不但没有考虑到地方政府的利益需求，反而试图通过重新划分中央政府与地方政府之间的土地收益分成、提高中央政府在房地产领域的税收比例，遏制地方政府发展房地产市场的冲动，这样的宏观调控政策不可能取得成效。只有正视地方政府的利益需求，在减少房地产领域地方政府各项税收的同时，千方百计地为地方政府寻找其他合理的税收源泉，如若不然，地方政府仍然会对中央的宏观调控政策阳奉阴违，中央的房地产宏观调控政策肯定无法落到实处。

　　所以，理顺中央政府与地方政府之间的财产分配关系，是发挥房地产市场宏观调控各项措施作用的关键所在。如果没有解决地方政府的财产权问题，那么，即使减少了地方政府在房地产领域获取利益的途径，地方政府仍然会通过其他的方式，寻找新的税收源泉。

　　其次，中国房地产宏观调控没有从根本上解决眼前利益与长远发展的关系问题。地方政府的利益冲动依然缺乏有效的监督、制约机制，各地发展规划不能做到兼顾眼前和长远利益。各级政府为了早出政绩、多出政绩而拼命发展房地产业。

　　解决这个问题的根本办法，不是由中央政府一刀切，下达房地产宏观调控的指标，或者制定具体的宏观调控标准，而是建立依法监督制约的机制，监督政府制定科学的城市房地产发展规划，严格按照当地居民的实际需求，合理地发展房地产业。

　　再次，中国房地产宏观调控没有从根本上解决不同调控手段之间的关系问题。房地产调控需要依靠土地供应、财政税收、金融信贷等手段综合性地发挥作用。但由于我国行政管理体制所限，在宏观调控过程中，中央各职能部门并没有很好地发挥协调作用。譬如，在土地供应方面，虽然国土资源部出台了一系列限制房地产土地供应的部门规章和临时性的行政文件，但由于中国土地管理法、城市房地产管理法赋予了地方政府部门审批土地的权力，所以国土资源部的这些规定很难落到实处。不仅如此，建设部为了大力发展房地产业，对国土资源部制定的各项控制土地使用的宏观调控政策并没有出台配套的措施。由于政出多门，地方政府在执行中央各部门宏观调控措施的时候，就会各取所需，这就使得中央的宏观调控政策最终变成了一纸空文。

　　由于开发商资金来源日趋多元化，所以，金融监管部门出台的各项宏观调控措施只能对少数开发商起到作用，而对绝大多数已经实现原始积累，囤积了大量投机资金的开发商来说，中央金融监管部门出台的各项措施无关宏旨。

　　在诸多宏观调控措施中，财政税收是一种刚性的宏观调控措施。但是，至今我国尚未将房地产领域的各项税收制度整合起来，形成统一的房地产税，这就使得地方政府可以通过各种优惠的措施逃避中央政府税收监管。

　　总之，由于中国实行的是条块分割的管理体制，所以中央政府出台的各项宏观调控政策不可能产生合力，宏观调控各项措施互相分解、相互矛盾，最终导致这些政策逐渐失去效用。

　　实行横向线性宏观调控机制

　　在笔者看来，近些年来中央政府在房地产领域实行的宏观调控属于纵向的条块分割宏观调控，而要想真正在房地产领域发挥宏观调控的作用，必须实行横向的线性宏观调控机制。具体而言：

　　首先，由全国人大制定特别法律，赋予各级人民代表大会对政府城市规划方案行使审批权力。换句话说，应当抓紧修改制定中国的城乡规划法，把城市未来发展的命运完全交给当地居民，并通过人民代表大会制，决定城市未来发展规划，特别是房地产发展规划。地方人民代表大会要真正履行职责，监督政府的短期经营城市行为。

　　其次，建设部应建立全国性的房地产市场，通过在权威刊物公布房地产经营企业资质等级和信誉状况，在全国范围内形成城市房地产开发投标招标中心，所有的城市房地产开发项目必须通过投标招标中心公开竞价，择优选择开发商。

　　第三，为了防止开发商通过分包、转包等形式扰乱房地产开发市场，国家有关部门应当出台行政法规，规定如果开发商中标后，采取违法方式转包或者分包房地产开发项目，那么，应当在全国范围内取消其经营资格，吊销其营业执照。

　　第四，政府部门应当着手起草房地产税法，尽快提交全国人大常委会讨论通过。通过税收的方式杜绝房地产领域囤积居奇、炒买炒卖行为。让那些不合理占有房地产资源的人士为社会作出应有的贡献。

　　通俗地说，盖多少房子、盖多大的房子、在什么地方盖房子，由各地根据具体情况，在有监督、有约束的基础上，拿出科学合理的规划。谁来盖房子、怎样盖房子，地方政府说了不算，中央政府说了算。购买房屋需要付出多大的代价、在房屋保有期间缴纳多少税收，全国人大常委会说了算。中央政府应当制定透明的、扁平化的、可监控的、符合各地老百姓实际需要的宏观调控政策。只有这样，中国的房地产领域宏观调控才能真正收到成效。