土地使用年限普遍缩水

　　业主可要求补满

　　■记者 曾辉 实习生 范畴 李杰 杨达在长沙三湘大市场附近买到了一套住房，但是住进了新房的杨达却高兴不起来。原来，拿到房产证才发现，其住宅土地使用年限只到2068年，只剩下62年的时间，而不是应有的70年。

　　在长沙和全省，有很多消费者在购房后发现，自己所在的楼盘土地使用权“缺斤少两”。

　　据记者调查，土地使用权限缩水已经是普遍存在的现象。业内人士却认为，这已经是潜规则。但是，“土地使用权年限的缩水却意味着在现有房价的基础上打上九七折、九折，甚至八折。”一项目销售经理认为。

　　开发周期导致普遍少1-3年

　　“业主的使用权限不可能达到70年！”一开发商认为，他所指的是从拿到土地使用证到交房需要一个开发周期，这个周期一般为1-3年。

　　根据我国现有的土地管理制度，以出让的方式转让土地后，土地就进入市场流通。土地使用权是从国家将土地出让给开发商起开始计算，根据不同的物业类型，住宅土地使用年限最长为70年，综合用地为50年，酒店为40年。

　　在正常的开发周期期限内，一般商品住宅从开发到销售，周期通常为1至3年。而很多时候，开发商由于受到资金不到位、周转资金匮乏、相关证件未办理齐全等因素的困扰，整个开发销售周期还将延长。

　　于是，到了交房的时候，业主所购的商品房基本上都要减去开发所消耗的时间。而这个已经是一个潜规则在运作，“都是这样弄的。”一开发商说道。

　　但这是一个涉及到土地分摊费用的问题，倘若购房者购买之前，土地或房屋已搁置了一段时间，买房人损失的土地分摊使用年限就更多了。

　　“如果土地使用为70年，而实际上只有62年，那么就意味着在现有房价的基础上打了一个95折，甚至更多。”一销售经理这样认为。

　　闲置和变更用途也是原罪

　　据杨达介绍，事后他了解到其所购住宅原本闲置了几年没有销售出去，等他将一切手续办好后才发现，这房子的土地使用权已经只剩下62年了！

　　同样的情况很普遍的存在，这主要取决于拿地时间。许多土地被拿到以后，没有直接进入开发领域，而是被作为储备用地闲置，或者经过数次转手后才正式开发。但是，此时已经是3、4年，甚至7、8年之后。如果项目出现了烂尾的情况，等到再次盘活，那就更加难以保证使用年限了。

　　还有一部分土地使用权年限缩水是因为开发商违规变更土地用途，如将商业用地（使用权限为50年）改为住宅（使用权限为70年）开发，这种情况消费者最后所得的土地使用权就大幅缩水了20年。

　　消费者无疑是这场游戏的直接受害者，开发商却从中鲸吞了巨大的利润。

　　开发商可以补满年限

　　这种情况并非不可改变。

　　在建的中天广场，该地块已于1991年拿到了土地使用证，从现在算来已经过去了15年。但据中天广场营销总监易峰介绍，他们已经在长沙市国土局延长了土地使用年限。 湖南在线:8203https://www.hnol.net/

　　据长沙市国土资源管理局地产处工作人员陈新炎表示，“如果开发商与业主签定的合同上写明的使用年限是70年，而实际上年限不足的，开发商可以通过出资的方式向国土局购买土地使用年限来补满70年。”

　　而对于开发商言称的“潜规则”，陈新炎表示，要是开发商跟业主签定的是70年，而实际土地使用年限达不到，这其中肯定是有问题的。业主有权利要求开发商按合同规定补满年限，但是国土局只与开发商沟通补满的事宜。

　　事实是，很少有开发商会去国土局交纳补满费。

　　另外在存量房交易过程中，签署的合同上的土地使用权限远远少于规定年限。专业人士提醒，业主在购买存量房时应该对土地使用年限的缺失和土地价格上涨等因素进行综合考虑，业主将存量房的交易近似作为二手房交易比较好。

　　到期后不影响房屋所有权

　　“使用权到期或者正常的70年之后，是不是房子就不归我们了？”买房者最关心的就是房子的所有权问题。

　　《城市房地产管理法》第二十一条规定：“土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”

　　因此，如果国家没有收回土地使用权，业主可在使用年限届满之前签定续期，不会影响房屋的所有权。