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国家一系列宏观调控政策出台令住宅投资客备感压力,他们同时将目光转向供应量日渐增加的社区商业。今年下半年,随着一大批住宅项目进入后期开发,为之配套的社区商铺也将大量上市。对于信奉“一铺养三代”的商铺投资者而言,这种以服务周边住宅小区居民为主要目的的商业地产产品,具有投资额适中、成长潜力大等诱人优势,因此成为众人追逐焦点。然而有业内人士指出,应警惕社区商业集中放量所带来的后期运营风险。
配套项目密集上市
下半年,多个住宅项目的配套商业将集中上市,这些商业地产项目大多集中在海河沿岸、大梅江地区、老城厢地区、天津站后广场、滨海新区等板块,单位面积不大,主要以附近居民为目标客户。
大梅江地区,华厦津典商业配套项目津典时代,包括9880平方米时尚生活消费区和1.1万平方米环湖休闲娱乐服务区;第六田园商业配套和梅江新海年内将开业纳客。
老城厢地区天津富力城商业配套街———富力·星光大道也将在下半年上市,该项目为沿街社区商业长廊。位于海河开发第六节点的天津湾率先启动商业配套———中环广场建设,该项目总建筑面积12万平方米。
此外,南门外大街金茂·现场商业内街、黑牛城道五一阳光尚区商业街、金钟河大街爱家星河国际商业配套、南楼麦收国际等也将在年内亮相。商业规划注重独立
这些住宅项目的配套商业大多采取街区式规划设计,紧邻城市道路,将住宅小区和城市有机结合起来,街道上漫步的人们可以很轻松地进入这些商业街区消费。
如4万平方米富力·星光大道,采取全景式规划,根据业态经营项目类别不同划分为北城街、鼓楼西街和南城街。
海河新天地配套商业街采取后现代主义设计风格,商业街中间3层、南端4层。商业街中部,设计师巧妙设计了一个椭圆形开放广场,既是小区入口又成为商业街一个开式交流空间。
5.6万平方米的梅江新海湾,最引人瞩目的是项目内规划了一上一下两个水广场,面积约占项目占地一半,消费者可以在此一边欣赏水景一边轻松购物。规模效应短期难成
天津中原物业顾问有限公司研究部经理梁美娜介绍,社区商业配套主要以区域内住宅项目为依托,规划数量要看三大要素:首先是周边住宅小区居住户数;其次是周边居住人群实际购买能力,包括人均消费频次和金额;第三是该社区商业消费人群是否有可能被其他商业区分流。
“如此大体量社区商业同一时间集中放量存在一定风险。”梁美娜说:“新建住宅都要配备一定数量公建,政府有关部门做规划时更多是从城市整体角度出发,而商业地产操作难度大、盈利周期长,如果没有雄厚资金实力是无法成功的。”
梁美娜认为,社区商业以周边新楼盘居住人口为依托,居民入住速度直接影响到商业配套后续运营。然而,开发商为了快速回流资金,将大多数商铺拆散出售,缺少必要后期运营与管理,“养铺”不足导致商户入驻率低,因配套不完善业主也不愿入驻,这进一步导致商铺难以为继形成恶性循环。商铺经营便民为主
业内人士指出,商铺经营应该以便民为主要准则,以百货、药房、冲印、美容、服装等服务类为经营内容,避免一味追求个性和特色。有关专家为商铺投资者开出了几贴良方:
第一,社区商铺投资是由地段、主力店、发展商、投资时机和人气消费力决定投资前景。大型成熟社区最适宜投资,一些定位较高社区其业主素质和消费力也相应较高。
第二,发展商为了业主安全,通常会构造封闭式社区。因此,在这样的社区内选择商铺最好靠近门口、在小区主干线上的铺位。
第三,了解商铺使用功能。若是经营冲印、香薰、美容、文化用品等,投资者要考虑其临街方位及现时租金回报率;如投资饮食类商铺就要快出手,因通常对餐饮经营限制较严格,所以更显得物以稀为贵。
第四,将便民放在首位。发展商设计商铺初衷是为了方便业主,因此,商铺投资者应以服务类为主要经营内容,而不要一味追求“阳春白雪”。 | |
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