吉林省地税局转发国税总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》

　　东亚讯（记者张倍宁）如果纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证，也就是地税机关没法正确计算房屋原值和应纳税额的，就要核定征税。8日，我省制定了《吉林省地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（以下简称《通知》），并明确核定征收比例暂按卖房总额的1%执行。这是10日记者从吉林省地税局了解到的。如何界定购房时间三个标准谁在先谁是购房时间

　　8月1日，国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》正式实行，规定购买住房5年以后转让的，必须按规定缴纳个人所得税，缴纳额为卖房所得的20%。并规定，纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可实行核定征税，按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局自行制定，幅度为卖房总额的1%-3%。

　　为此，我省于8日制定了《通知》，在遵守国家政策规定的同时，对于拿不出房屋原值的，个税缴纳按其卖房总额的1%征收。

　　那么，如果买房时没有马上得到产权证，购房时间怎么算呢？对此，《通知》中明确，对于“自用5年以上”起始时间的认定为，有三个标志，签订合同（协议）的时间、交纳第一笔房款的时间和办理房屋所有权证所载明的时间，三个时间哪个先哪个为购房时间。

　　此外，针对国家在《通知》中提到的，卖房1年内再购房者，按比例返还个税的规定，我省要求各级地税机关建立和使用纳税保证金账户。这样，卖房者缴纳的个税在第一年内是放在纳税保证金账户里的，一年内如果再买房，则按比例返还个税，不再买房者所缴纳个税一年后进入正常税收。对于纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，我省按缴纳契税确认的计税收入额作为个人所得税计税的转让收入额。专家支招合理避税15万房卖20万可少缴5000元个税

　　对于不能提供房产原值，我省按出售价格的1%核定征收个税一说，东北师范大学经济学院教授彭连港认为，这个规定为转让二手房的纳税人，提供了一个合理避税的可能。因为这个规定让卖房者可以选择两种方式缴纳个税。一种为卖房所得的20%缴税，另一种为卖房销售总额的1%缴税。这样，卖房者可以选择缴税相对少的方法进行缴税。

　　以15万元购买的房子卖20万元为例，某人以15万元购进一套商品房，5年内，以20万元的价格出售。如果该人售房后除去各种税收及费用后，所得为3.5万元，按第一种方法算，那么按照20%的比例缴纳个税，该人就要缴纳3.5万×20%＝7000元。

　　但是，如果按第二种方法计算，不能提供房屋原值证明的话，就按销售总额的1%征收个税，那么所要缴纳的个税就为20万×1%＝2000。这样，第二种方法就比第一种少缴了5000元。行家算账如何不赔15万房至少要卖19万

　　7月以来，国家连续出台两个政策，使二手房转让一下多交两笔税。那么，这两个税种增加以后，卖房成本要增加多少？卖家要多卖多少钱才能不赔钱呢？

　　为此，刚刚准备把自己的房子卖掉的孙女士给记者算了笔账。

　　孙女士于2003年买了一套商品房，价格为15万元，当时缴纳了1.5％契税和0.1％的印花税，此外，装修费用以总房价的10％计算，三方钱合计为房子价格的11.6％，即当时房子已经相当于16.74万元。

　　现在孙女士要把房子卖掉，如果以20万元的价格转让，还要按总房价缴纳5.5％的营业税和0.1％的印花税，金额为1.12万元。房子已经相当于16.74＋1.12＝17.86万元。

　　除去这1.12万元和1.5万元的装修费，孙女士卖房所得为2.38万元，在20％个人所得税下，孙女士还需缴纳4760元个税，加上这笔钱，孙女士的房子已经变成了18.336万元。也就是说，15万元的房子卖到20万元，孙女士只得到了1.664万元，除去中介交易的佣金，大约只剩了1万元。“照这么算下去，我这15万元的房子如果卖不到19万元，那么我只能赔钱。”在几个大政策出台后，孙女士几乎已经成了专家。