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二手房交易,卖房者想法避税
时间:2006年08月14日00:56 我来说两句  

 
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来源:哈尔滨日报

  8月1日,国家出台二手房交易收益部分征收个人所得税政策之后,记者对哈尔滨市二手房交易市场采访发现,受国家交易新规的影响,二手房买卖收益下降,交易者变换手法避税等新情况。

  新规实施二手房市场波动不大

  据地税部门介绍,市民得知强征个税的消息后,在7月底出现了突击办理交易手续的现象,每天交易量达数百件,比平时高出10多倍。
8月1日后,每天在道里房产交易所办理二手房交易的仅为10件左右,基本恢复了新规出台前的水平。

  房产交易部门负责人介绍,由于哈尔滨市专门以炒房为生的人数不是很多,新办法的出发点是遏制炒房,所以对哈尔滨市二手房交易不会有太大影响。另外,由于使用不足5年的二手房面临征收个税,卖房者有可能会提高二手房价,带来二手房市场价格在一定范围内略微上扬。一位业内人士表示,由于强征个税刚刚实施,一些人对二手房税收政策不很了解,一些市民对手中二手房是卖是留持观望态度,影响了二手房交易量。

  新规出台二手房交易收益减少

  按国家出台的新政策,购买不足5年的房子进行二手房交易收益部分按个人所得税纳税,这一规定使过去专门从事房屋买卖的房屋中介、职业炒房屋者的收益减少,给他们设下高门槛。

  香坊区一家房屋中介老板告诉记者,过去房屋中介参与炒房,遇到价格便宜、有利可图的房子,中介自己出钱收购房子,然后以高价卖出,挣取差价。去年3月份,一房主找到房屋中介欲以11万元出售香坊区三辅街附近一处50平方米住房,中介公司觉得该房屋有获利空间,自己买下该房,转手以13万元左右的价格卖给了一对急于结婚的新人。这位老板说,现在二手房征收个人所得税,房屋中介倒卖房没有多少利润了。

  哈尔滨市有些精明人专门通过拍卖房屋炒房,从中获取利润。市民隋某专门从事拍卖行炒房。隋某告诉记者,2003年他以16万元竞拍价购得南岗区一套80平方米的住房,转手以19万元的价格出手第一次炒房获利后,他便开始游走在各拍卖行,先后从拍卖行竞拍到6套低价住房,然后倒手卖出获利。对于一掷数百万参与整栋楼竞拍的冯某来说,新规出台基本断了靠炒房获利的财路冯某开诚布公的对记者说:“谁也不会将数百万资金压在5五年内的房产里,职业炒房生涯从此结束了。”

  孙某一直靠购买期房、楼花待升值后转手获利的。以前,孙某分别在哈尔滨市一些繁华路段购买了多处期房,并打算在今年末以高价出售赚上一笔,现在看来他的计划落空了。

  卖房者寻找避税方法

  记者在交易所发现一些卖房者为了减少交易支出,开始想办法避税。在交易市场,一些人对房屋赠予是否免征个税感兴趣。据有关部门介绍,房屋赠予免营业税,对于是否征收房屋赠予个税,有关部门正在研究中。有关专家提醒市民,一旦确认赠予关系,房屋产权便属于接受房屋一方,卖方要承担很大的风险及一定的法律责任,并很有可能被买房者从中得利。

  还有一些人在二手房成交价格上做手脚,减少纳税额。在南岗房产交易市场,记者发现有人不按实际购房成交价格填报表的现象。李某以13万元买进了一处房子,却在填表的时候填上9万元。有的买卖双方甚至相互商量到底填多少钱好,目的是少缴税。有关部门专家提醒,这样做虚假合同,故意把交易价格压低,省了部分税金,但是如果买房者再卖房时,由于他买房的价格低,再卖房时的收益多,反而要多纳税。

  记者从几家房屋中介公司了解到,买卖双方商量好,成交后买房者以租房的形式先入住,不办理过户手续,等到过了征税期后,再办理买房手续是许多人采取的避税办法。在办理手续前,买家支付给房主租金,最后充抵买家向房主支付的房款。这种“以租待售”的方法已经在哈尔滨市多家房屋中介开始实施,且得到购房者认可。

  二手房交易缴税有账算

  二手房交易中有哪些优惠政策、如何计算纳税额?记者请教了有关专业人员。二手房收益部分缴纳个税有两个优惠条件:一是个人转让自用5年以上、且是家庭唯一生活用房的,免征个人所得税;二是出售自有住房并在售后1年内重新购房的,提出申请后,卖房缴纳的个人所得税以保证金形式储存,待重新购房后,按照购房金额多少全额或差额退还保证金。市民可以有效地利用这些优惠条件,比如,你要购买新房卖旧房,如果先买新房再卖旧房,卖房时你有两套住房,就要多缴税;如果你先卖后买,就少缴税。如果你卖房之后,想再买新房,最好在一年之内购买,这样可以退回卖房时缴纳的部分个税。

  在计算缴纳个税时要扣除住房的装修费。算法是已买断的公有住房、经济适用房,最高扣除限额为房屋原值的15%;商品房及其他住房:最高扣除限额为房屋原值的10%。

  据了解,由于计算个税需要对房屋财产原值进行核定,其房屋类型包括商品房、自建房、经济适用房、已购公有住房、城镇拆迁安置住房5种。因此,计算房屋财产原值时,首先包括购房支付的房价款,取得产权证时交纳的评估费、契税、手续费等,支付购房的贷款利息(银行出具的有效证据),支付住房装修费用等。

  牛显达 奚萌萌 本报记者



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