集资房“私生”缘何生生不息

　　众多遗留问题尚未解决，利益驱动使城郊甚至闹市区仍在涌现违规房

　　通过村、街道或企业出让部分土地，与开发商所携带的建设资本私自结合，在逃避国家相关法规、税费情形下，一幢幢集资房在今天早已城市化的闹市中心，居然不乏有新的“私生”者继续落地生根。

　　7月底8月初，本报记者对全市近十个1996年12月以后建的违规集资房小区，进行了逐一踏访。调查发现，由于超低的建设成本，至笋的楼价，在集资房所形成的一个个强大市场低价漩涡中，目前全市已有数十万业主被裹挟其中。且据不完全统计，分布在白云、天河、海珠、原芳村、黄埔等区的集资房面积，全市已达近千万平方米。

　　业主们买房后无奈面对的，将是违规小区先天配套不足所带来的烂尾、水电、房产证、房屋质量、消防安全等诸多困扰；而先天逃避规费以低价进入市场暗渠交易的集资房，在市场流通中，又对房市造成新的不公，扰乱正常市场秩序。

　　“摆在大街上卖的东西能有假吗，况且那么大的楼盘？”8月12日，白云区同德围荔湾新苑业主陈先生，讲起一年前自己刚买的住宅，仍十分激动。

　　既然大做广告、热热闹闹搞促销，就没理由来路不正；如果是违法违规建设，那先前那么多政府部门又干什么去了？7月底8月初，在近半个月的全市违规集资房调查中，记者发现，大多购买集资房受困的业主，都遵循着这样一个逻辑怪圈。

　　抛饵

　　超低价让买家无法不动心

　　“卖土豆总难卖出好价钱，但改卖麦氏土豆泥，效果就大不一样”，在广州华南某地产商眼里，宅基地好比土豆，而戴了商品房帽子的集资房，就是土豆泥，实质都一样，但有一个好包装，价格天差地悬自然顺理成章，更重要的是它可以一路蒙混过关，进入市场变现。

　　因此，卖的是“货真价实”商品房，成为绝大多数违规集资房的最大幌子。

　　目前正准备卖掉新买集资房的周先生，家住荔湾新苑。他讲，两年前，当他路过西槎路，看到紧邻大马路的一个封闭小区，打出了很多大红售楼广告，还有一些空飘汽球，十分打眼。有意买房的他于是下车去咨询。当得知楼价才平均2000元/平方米左右时，周先生不禁心动了。“当时也跟周边商品房价格作过比较，确实便宜不少，但卖楼人员允诺有房产证，就没怎么多想”，周称。

　　距此不远的源林花园售楼时，除了街头大量的商品房户外广告和宣传资料外，一谢姓业主称，当时在楼盘销售处，楼盘促销人员还出示了一段登在广州某报上的政府公告，证明其已通过补交款项，变成了正式商品房身份。这份名为《广州市国土局征用土地通告》上称:我局将沙贝大街5266号地段的土地，共6448平方米予以征用，给白云区石井镇沙凤村民委员会兴建村民住宅。

　　白云区金满家园业主的买楼经过，则更具有普遍性。“当时桥还没修通，去现场看楼也蛮不容易，要坐船”，但当对方承诺是商品房，有产权证，不同于周边众多的宅基地房时，业主吴玉英(化名)还是乐滋滋地掏出多年打工积蓄，投资买房，吴称她当时对开发商推介的房子，基本上没任何怀疑。同吴女士一样，其他金满家园业主为求保险，甚至还主动去市房管部门查看了开发商的预售证信息，“就以为绝对没事了……”

　　遁形

　　开发商捞够便“乾坤大挪移”

　　在绝大多数1996年后新生出来的违规集资房中，记者调查发现，在楼盘售空或接近售空时，开发商直接蒸发或间接更姓隐名，消失于业主视野，竟成了一个不太高明但屡试不爽的共同结局。而开发商的神秘消失，则直接导致其卖楼时对业主的种种承诺风流云散，化作一纸空文。

　　白云区合益小区所属的棠景街办事处城管科相关负责人，对本地区集资房起源直言不讳:“早期市场很乱，根本不能说是开发商，至少不等同现在所谓的开发商，也就一皮包公司搞的”。该负责人说，合益小区也是开发商以与政府合作建房的名义拿到了地，然后在没办任何手续也没报建的情形下，就建起了一大幢联体住宅楼。房子盖好后，一楼、二楼属于棠溪第三经济合作社，其它的拿到市场公开出售。

　　“卖楼时，与其它集资房小区一样，开发商也曾讲过是解困房，有产权证的”。但所有住宅售出不久，在业主们毫无知觉的情形下，开发商竟悄悄走佬。同属同德围地区的荔湾新苑，则更奇特，开发商在连楼都未完全卖完的情况下消失了，其后连与开发商沾衣带水的物管公司，也同样一夜间卷款逃跑。

　　开发商在卖房掘金后一走了之，自然把责任推脱得干净。但也有部分开发商在卖完集资房后，选择了另外一种遁形方式，即改姓埋名，再次以新的面孔出现在房地产市场。

　　阳光花园老业主说，该楼盘原本在1999年动工，但为了赶上48号文所规定的“转正”政策，也提前申报了楼盘动工时间，以便符合“原集资房在不影响规划、环保等情形下，可在补足相关公用、市政配套费后，转为正式商品房”这一规定。但在房子卖出大部分后，第一任开发商以整体打包的形式，将余下的数百套房转手第二任开发商。“到如今已转了两三个开发商了”，业主老陈感慨，业主目前已根本不可能找出开发商来兑现办证承诺或继续完成履约。

　　省规划部门相关人士透露，因为集资房往往与基层政府有着千丝万缕关系，即使规划部门发现其是违章的，按照规定也只能通知开发商不能再建了，而无权拆除它。并且施工者所在街道在接受通知后，也可以申请行政复议。“这样一来二去，最后等诉诸法律时，往往集资房已成为既成事实，对监管部门造成被动”。

　　搏懵

　　胆大投资客偏爱炒低价房

　　政府虽明确规定1996年以后的集资房为违规建设，但实际却在集资房源头甚少拆除类似建筑，或对开发商作出重罚；同时，在其出口的二级交易市场，这些违规集资房却甚为火爆。由于利益空间巨大，一些投资客开始抓住漏洞，频频出现在集资房小区。

　　天河雅怡乐是一个比较奇特的小区。靠马路的前面几栋楼，是真正商品房，背后三四栋，却是偷偷搭建的集资房，房价相去甚远。

　　7月底，家住番禺的陈先生经人介绍，在雅怡乐看中了一套129平方米、位于六楼的三室一厅住房，对方开出的出售底价才18万元，不足1800元/平方米。因事先知晓对方是集资房，无房产证，陈略作考虑。在看过房后，他决定一次性付款将其买下来。然而8月上旬，在不到一个月时间内，陈先生再次将这套住宅以35万元的价格售出。这次短暂的冒险投资，让陈甚为得意。

　　楼盘烂尾、麻烦不断的荔湾新苑，也居然有不少投资客身影活跃其中。一吴姓业主原本是白云区某工厂退休工人，2004年，当看到这个小区以低价售楼时，虽对开发商承诺的种种好处有些怀疑，但想到主要用于投资，而非自住，吴先生还是一次就买下了三套住房，目前全部用于出租，他本人并不住在荔湾新苑。荔湾新苑新上任物管公司在介绍这类投资型业主时，忍不住一脸羡慕:小区D栋还有一杨姓业主更厉害，一次买了11套房，“光靠租金，每月收入早过万了”。

　　相较于大批买楼入住的业主而言，借机投资类业主数量不算大，但确也真实存在。对此，地产律师认为，1993年广州就已明确要求开发商要具有“五证”，才算合法开发，从法理上推断，购买集资房的业主有明知故买嫌疑，应该负有一定法律责任。

　　1800元/m2你敢买吗

　　违规集资房屡禁不绝，售楼人员称“有关系”才开建

　　历史遗留下来的各种集资房问题还未解决，由于有着监管漏洞和巨大的利益驱动，新的违规集资房直到今天，却依然在城市边缘甚至闹市区悄悄“长出”。

　　8月8日，白云区同和镇广州大道北沿线，大盘林立，这里已俨然成为新一轮地产开发热土。然而，就在那些声势显赫的大盘边上，一条红色的售楼横幅悄无声息地挂在路边，但上边的文字却相当具有诱惑:商品房即买即过户，1800元/平方米。这个价格与周边动辄上万元/平方米的楼价相比，其实惠不言而喻。

　　旁边紧挨这片售房区的一大盘售楼人员一听说这个价格，马上一脸不屑:肯定是集资房。经了解，这家号称低价商品房的售楼单位属广州达成地产公司所有，他们也是从以前这里的一个大承包商手上拿到这批房的，共20套，清一色8层白色住宅楼，有简单装修，售价每平方米1800元、2200元、2500元不等。售楼人员声称:哪怕是毛坯，这些房仍十分好卖，1800元/平方米的那种房早已卖空，目前仅剩下三套房可卖。

　　当记者担心这样的集资房小区配套不过关时，该人士信心十足回答:“水电等配套不是问题，不有些背景，先跟方方面面，特别是水电部门搞通关系，谁敢盖房卖啊？”，这名精明人数了数，正规盖房，至少也得要30多个政府公章一路绿灯。

　　据不完全统计，到去年为止，广州共有962.5万平方米的集资房住宅，涉及数十万业主。先前的集资房难题还未解决，比如海珠区集中在凤和村、三滘村和小洲村一带10多万平方米的集资房小区，至今还都是临水临电，开发商也未补足相关税费，而新的违规集资房仍偷偷落地生根。

　　本版采写:本报记者　杨晓红　徐艳

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　　集资房带来的纠纷举不胜数，像金满家园这样激烈程度的也不在少数。

　　本报记者　许冰　摄