治安消防卫生隐患重重
上海“群租”乱象招引出立法之争
法制网记者 刘建
一套120平方米的三房一厅居室,居然被木板分割成10间大大小小的“豆腐块”房间,出租给十几个男男女女的房客,大家住在“同一屋檐下”,在已被隔成“房中房”的隔间内各自忙碌,共用一个厨房和洗手间———这就是上海滩目前流行的“群租”现象。 而正是这一现象引发了一场立法之争。
“群租”埋下诸多隐患
有人戏称:“‘群租’,让‘漂一族’找到了栖息之地,让房东鼓胀了腰包,让其他业主怨声载道,让物业管理忧心忡忡。”
上海市浦东新区绿城小区共有900多套住宅房屋,其中业主自住房700余户,出租住房205户,在出租房中有80%为“群租”。
张先生在浦东一花园小区买了一套110平方米的大户型房,原来月租金价格也不过2700元,投资回报率不到3%,低于银行房贷利率。于是,张先生把110平方米的大户型房间房分割成20平方米左右的5小间,以850元的月租金出租,不到半月,5个小间全租出去了。
记者了解到,“群租”房有两大租房群体。一是刚刚毕业的大学生;二是由单位安置居所的员工。对他们来说,“群租”房所提供的较低租金能够缓解他们经济上的压力。
8月14日,记者来到普陀区某居民小区,敲开1502室,150平方米的住房被分成了9小间,每个房间都有编号。随手敲开7号房门,一个20多岁的小伙子开了门。这小间有七八平方米,里面除了一张床就是电脑。“我大学毕业两年,‘漂一族’,从江苏来。”小伙子说,“这里月租800元,离上班的地方很近,住着还行。”其他“室友”的情况都跟他差不多,他们都在外面吃饭,这里的厨房改成“寝室”了。
毋庸置疑的是,“群租”现象造成了小区品质下降,留下了安全隐患,引起了其他业主的强烈不满。
和1502室相邻的住户李先生向记者抱怨说,这套房屋的房客们平时在房内的通道上烧饭做菜,甚至有房客在阳台上搭炉建灶。此外,每个房客都想“独立成户”,因此各自私拉电线,并胡乱铺设线路。“分割房只是用简易木板隔开,都是易燃品,房内又没有灭火器材,而且因为租户多,房间内电线密集,一旦发生火灾,不堪设想。”
他还认为,“群租”现象带来了较大的治安隐患。“群租”房内人员庞杂,素质参差不齐,男女合租,这些都较容易导致盗窃、抢劫等刑事案件的发生;不良“群租”现象也会影响小区安全管理,打扰相邻住户正常居住生活。
新湖云庭小区物业公司经理谈正明介绍说,在这种情况下,公司的压力也很大。但公司能做的只是对房东进行劝阻,而没有驱逐的权力。
三律师发出建议:立法
面对愈演愈烈的“群租”现象,上海市3名律师杜跃平、孙加锋、谢学锋,发出了“地方立法规范群租行为”的建议书。建议书认为,就“群租”而言,既有投资理财获得经济效益的一面,也有电力超负荷使用存在的重大隐患,更有在消防、安全、卫生等方面发生重大事故的一面,还严重影响了相邻业主的权利。
谢学锋拿出《上海市居住房屋租赁管理实施办法》,其中第八条对于人均承租进行了面积规定:人均建筑面积不得低于10平方米,或者人均使用面积不低于7平方米。“按照这一规定,‘群租’就违规。”
然而,实施办法是上海市政府在2004年颁布的,那时候上海没有那么多高价新楼盘,也没有“群租”现象,只是对集体宿舍作出了规定,而且在这些法规后面也没有处罚办法。
建议书中,3位律师力陈“群租”存在的各种弊端,并认为现有的管辖、规范群租行为的法规、政府规章———《上海市房屋租赁条例》和《上海市居住房屋租赁管理实施办法》存在不足和盲点。他们呼吁,上海市人大常委会可以创立《上海市房屋租赁群租条例》,明确出租条件的禁止和承租人的权利义务,明确对违反“群租”条例行为设置可操作的制裁措施。
两教授质疑:非得立法吗
难道解决“群租”非得靠立法来制约吗?在上海市立法研究所日前召开的“‘群租’现象法律对策研讨会”上,有专家表示了不同意见。
上海市社会科学院社会发展研究院院长卢汉龙教授认为,除了以法律法规和政府规章对“群租”进行约束外,充分发挥社区居民自治作用,发挥居民委员会、业委会和业主的作用,也不失为约束“群租”的生力军。卢汉龙认为,比如可以在业主公约中对“群租”现象给予规范,明确业主的权利与义务,对承租人也要提出具体的要求。再比如,居委会干部应配合公安机关做好出租房屋的登记工作。税收部门更可以利用经济杠杆加强对房屋出租人的税收管理,抑制“群租”带来的暴利。
上海大学社会学系教授顾骏则反对以立法形式规范“群租”。他说,“群租”是一种经济行为、市场行为,应该用市场方式解决。“群租”现象严重,说穿了是房地产市场泡沫太盛引起的,不少低收入者无力买房,导致租房市场需求旺盛,也使得出租房屋者趁机以“非法”行为牟取暴利。
顾骏认为,如果用法律的方式强制干涉,要么会造成法律成本高,要么会造成执法难度大。单纯地以立法形式对出租房屋的面积、条件予以刚性规定,按照上海当前的实际,会出现新的不公平、不公正现象。
人大政府:用好现有法规
上海市政府法制办城建法规处负责人认为,上海目前居住半年以上的常住人口有1778万,常住的流动人口也有300万到400万在住房统计之外。不能简单地禁止“群租”,没有一部法律可以禁止公民的租赁民事权利,而妨碍了公共安全和他人民事权利的方面应该有相应的法规去规范。
上海市人大常委会法工委副主任委员、立法研究所所长沈国明说,单纯从立法层面或单纯依靠“乡规民约”解决“群租”问题都不现实,让已有的法规规定更具可操作性才是目前迫切需要解决的问题。
沈国明认为,若欲以立法来制约“群租”,则首先必须解决几大问题:业主所有权的限制“底线”设在何处?人均7平米的承租标准是高还是低?如果把标准定在7平米,如何实施到位?执法又如何解决?沈国明表示,对于“群租”的立法问题,上海目前尚无打算,究竟是否立法,该如何立法,还要等到条件成熟后才能决定。(责任编辑:郑剑峰) |