业主多年拖欠物业费被告上法庭

　　法院：服务质量差 付七成就行

　　法制网北京8月14日讯 王悦 记者李松见习记者黄洁家住北京市丰台区某小区的杨女士等四位业主因多年拖欠物业费被物业公司告上了法庭，但在庭审过程中，业主们却提出他们之所以拒交物业费是因为物业公司提供的服务质量太差，并同时提出反诉，要求物业公司撤出小区。北京市丰台区人民法院今天作出一审判决，认定业主应该向物业公司交纳物业费，但因为物业服务质量不合格，业主只需交纳拖欠物业费的七成。

　　2003年4月，杨女士等人购买了丰台区某小区的房屋，并与开发公司签订了《前期物业管理服务协议》。2004年7月1日，开发公司与物业公司签订《物业管理委托合同》，委托其对小区进行物业管理。在这份合同中，双方明确约定了物业管理服务的标准，即小区整体形象安全舒适，环境卫生干净、利落，保洁工作高标准、高质量、无死角，房屋的公共楼梯、扶手、走廊、地下室等部位保持清洁，无随意堆放杂物和被占用现象，花草树木长势良好，达到四季常青、三季有花。同年，物业公司进驻小区进行物业管理，而在那之后杨女士等人只向物业公司交纳了2003年4月3日以前的物业管理费1240元，之后的6950元物业费一直未付。

　　至于为何要拖欠三年多的物业费，杨女士等人有着自己的理由。据杨女士说，物业公司入驻小区后，就从来没有认真履行过服务职能。小区直到现在还没有正式的保安队伍，小区安全严重失控，已经发生了多起入户盗窃和物品丢失损坏事件。物业公司还为了大量收取停车管理费用，违法侵占小区消防通道和公共通道，封堵小区东西大门，严重阻碍了小区业主的正常出行。此外，物业公司还在小区任意张贴悬挂广告招牌，造成相关设施的损坏。目前，小区内环境卫生状况极差，小区绿化和部分设施都已损坏，管理失控，这些都让小区业主们忍无可忍。为此，他们曾多次口头及书面致函要求物业公司予以改进，但物业公司始终没有任何答复。杨女士等人认为，物业公司严重侵害了小区业主的权益，根据《前期物业管理服务协议》的规定，在物业公司不履行职责及劝阻无改进时，业主有权拒付物业管理费。

　　庭审中，杨女士等业主向法院提供了小区照片及小区物业管理满意度调查问卷，用以证明物业管理行为未达标。其中，包括杨女士在内的3名业主还向法院提出反诉，请求物业公司立即终止在该小区的物业管理活动，并撤出物业管理用房，恢复被损坏的物业原状，退还业主所有违法经营所得并公示收支账目，公开向所有业主道歉并赔偿精神损失费1元。

　　法院经审理后认为，从2002年起，物业公司向业主提供了物业管理服务，杨女士等业主已经实际享受到了物业公司提供的服务，应该支付物业服务费。但根据杨女士等人提供的照片及小区物业管理满意度调查问卷，可以认定该小区存在着部分公共设施不整洁且损坏、树木枯黄、草地光秃、草地上留有粪便、停车秩序混乱等问题，物业公司提供的物业管理服务存有一定的瑕疵，因此应当对其诉求的物业服务费予以一定比例的扣减，扣减比例根据物业服务的实际情况确定为30%。杨女士等三人提出的反诉要求，因其不具备反诉主体资格，故法院不予受理。

　　据法院的相关人士事后向记者介绍，在案件审理的过程中，承办案件的法官曾亲临涉案小区进行了实地的调查，发现该小区的物业管理水平的确如业主所说，远远没有达到在物业管理委托合同中约定的标准。尽管在北京目前审理的物业费纠纷中，判处业主部分支付的情况并不多见，但是承办法官还是考虑到，如果在这种情况下，仍判令业主全额支付物业费用必将造成对业主的不公平，最后经反复斟酌确定了70%的支付比例。（责任编辑：徐艳丽）