通讯员　冯志勇　王维　本报记者　朱波金陵晚报报道南京市下关区佳乐福新寓是一个几年前才有的新小区，但是，只有三幢住宅楼、140户业主的佳乐福新寓却因为太“迷你”，长期以来和物管“不来电”，无奈之下，小区的一位七旬老人，自己接过物管“帅旗”，用过去的工作管理经验，带着社区居民组建班子、添置小区硬件设备、绿化环境、开办小区娱乐室、解决业主矛盾、忙得有声有色……这个每个月连三分之一物管费都收不齐的小区，现在已经20个月物业管理收费达到了99％；而过去常有的失窃现象，近两年时间再也没有“光顾”过小区。因为这些功劳，这位带着小区居民“自收自治”的七旬老人，被小区居民亲切地叫做“吴管家”。佳乐福新寓非常小巧，但是环境却十分宜人，即便是最热的天气，走进小区里，也会感觉很清爽：不仅绿化宜人、环境整洁，车辆停放有序，各种设施和标志也清清楚楚。一打听，原来这些都是“吴管家”的功劳。找到“吴管家”的时候，吴管家正笑呵呵地坐在门房里面跟保安们拉着家常，这位管家没有专门的办公室，全都在门房办公。“吴管家”红润脸膛、白眉白须，看上去一团和气。吴管家真名叫做吴殿才，今年71岁了。“别看年纪大，吴管家不仅是南京最老的物管主任，还是最有魄力的管家”，小区居民都这么对记者说。

　　一星期组建新班子

　　2004年夏天，佳乐福新寓小区因为3年来一直物管混乱、偷盗严重、卫生较差等原因，引起小区居民集体不满而拒绝缴纳物管费。原来的物管公司只能撒手撤出，小区管理一下子成为真空。这时候，原来就为人热心的吴殿才老人被居民们推举出来，当了业主委员会主任。吴老当了业委会主任后，也试着去联系了几家物管公司来“接手”，谁知道，所有的物管公司听了佳乐福新寓的情况后都明确拒绝了吴老：小区只有140户，每个月收齐物管费不过1．5万元，但却得支付包括保洁员、维修工、保安在内至少7－8人的人员工资……连碰了数次壁后，倔强的吴老干脆想：不要物管了，我自己来管小区。吴老首先得招兵，小区有个光杆司令不够，还要有保安、保洁员、水电维修工等一整套服务班底。没有现成的，一连几天，吴老都得往下关区劳动就业中心跑。吴老招兵特别认真，物色人选，都是亲自面试：负责治安的保安，必须是退伍的老兵；负责保洁的保洁员，要有养护花草树木的经验，而所有的应聘者，下岗工人优先……就这样，一星期老吴凑齐了自己的“物管队伍”，8个人的新物管班子这就上岗了。

　　踏破门槛拿掉“大烟囱”

　　新官上任，吴老决定先为居民做几件实事。佳乐福新寓三幢的两个一楼业主迎街开有两家餐馆，排油烟的大烟囱就一直竖在小区中间，油烟还有排放时的嘈杂声从早到晚，这也成为了三幢全体业主对物业管理意见最大的焦点。吴老决定先替业主们拿掉这个大烟囱。那个夏天，七十岁高龄的吴老顶着毒辣的太阳开始跑动下关各个相关机关，工商、城建、环保、行政执法大队、卫生部门……甚至在下关区的区长接待日直接去找区长。不知道跑了多少个门槛后，一位领导终于于心不忍，发文要求餐厅进行整改。看着吴老的举动，原来寸步不让的餐厅经营业主也感动了，与其余业主达成了共识，对大烟囱进行改道……就这样，佳乐福新寓争论了多年的焦点问题终于被一个七旬老人用真诚解决了。吴老的举动也打破了所有业主的疑虑。业主们纷纷开始主动缴纳几年都没有缴纳过的物业管理费。有钱好办事情，原先吴老就在机关做过技术管理工作，他立刻驾轻就熟地建立了一套包括基建公示、管理透明、财务公开为一体的物管制度。

　　吴管家和他的成绩单

　　吴老和他的物管小组究竟干得如何？看看“物管小组”们公示的2005年和2006年上半年工作报告就明白了：1．为了小区下水道排污畅通，小区内65个窨井盖全部由地下移至路面；清理粪池垃圾480袋。2．安装小区前后大门门楣，重新粉刷周边围墙，修整路面60米，恢复所有路灯和草坪、恢复围墙照明设施。3．调整小区水塔给水设备，改二次供水为一次供水，清洗蓄水池。4．加强停车管理，添置了多处塑料停车标志，大门口等地方安装了减速器。5．开办了棋牌娱乐室和老年活动室，小区内还添置了多处石椅石桌。6．所有电梯都签订了长期有效的维修合同。7．经广大业主同意，小区大门主要出入口、围墙四周、楼栋之间安装了6个视频监控摄像头，保安做到24小时区内巡逻。8．水电维修工一年为业主上门服务1100次。……

　　这个老管家人人都服

　　一般小区都有物管收费难问题，但是吴老却让自己管理的小区缴费率达到了99％以上——140户业主，现在只有1户还不愿意缴费。这在过去是无法想象的，因为连续两年来，业主们的缴费率连40％都达不到。而在吴老手中，这个数字不仅几乎达到了100％，两年还结余下了5万余元钱。今年春节，吴老和物管小组，还从上一年积余的物管费中提取了6000元，给每一户业主送一桶价值40元的食用油作为新年礼物……业主们深深信服了这个“吴管家”。两年来，因为“吴管家”，小区没有发生一起偷盗，没有一次因为乱停放车辆而导致塞车，也没有一次垃圾堆放不处理……2005年，小区还被评为了“治安安全小区”、“花园小区”。而更令大家钦佩的是，吴老当这个管家，分文不取，完全是义务劳动。吴老的精神不仅感动了业主们纷纷缴费，也感动了一些业主加入他的物管行列。现在，吴老的业主自治物管委员会，已经吸纳了另外6名业主自愿免费为大家服务。