在市场租赁外，政府应该另外提供一定数量的保障性租赁住房作为补充。租房不安全感的背后，其实也是对住房保障制度的呼唤。政府承担应有的住房保障责任，并不是走计划经济的回头路，而是对市场经济在住房问题上失灵、无能表现的一种必要校正。这首先是个认识问题，而不是简单的能力问题。

　　主持人：本报记者 支玲琳

　　嘉宾：张泓铭（上海社科院城市与房地产研究中心主任、研究员、博导）

　　话题由来

　　：近日，国土资源部官员关于“70%中国人应该是租房群体”的言论在网上引发广泛讨论。有人对此反应激烈，认为这是对中低收入群体的歧视；但更多的人是表达了一种忧虑：住房梯级消费的理念没有错，可是广大中低收入者租得起的房子在哪里呢？“租房潮”起，房租会不会也水涨船高？由此看来，与其说人们是被“居者有其屋”的传统思想所左右，不如说是对租房有太多的不安全感和不确定性。

　　政府层面，继今年两会期间温总理明确提出要建立健全廉租房制度和住房租赁制度，“国六条”前所未有地将完善公共住房保障制度纳入地方政绩考核体系之后，有关部门近日进一步明确：约5%的土地出让金将用于廉租房建设。从“重买轻租”到“租售并举”，与楼市宏观调控的大手笔同步，健全以廉租房为核心的住房保障制度无疑已成各级政府关注民生的工作重心之一。

　　主持人：钱多的去买房，钱少的去租房，有多少钱办多大事———房屋租赁，从来都是各国住房市场和保障体系中的重要内容。国外城市产权自有率，美国不过68%、英国56%、欧洲其他国家只有30%—50%。但是在国内，很少有人会把租房和保障性联系在一起，很多人认为租房带不来安居感。是我们传统文化中的观念使然，还是我们的租房市场不健全，政府给予的租房保障不充足呢？

　　张泓铭：在1991年房改开始后，许多人设想：通过住房市场化改革，钱多的就去买房，钱少的就去租房，低收入者可以从市场上租低价的房子。住房问题，依靠市场的力量是可以解决的。

　　但事实是怎样呢？由于市场住房的租金自发形成，租金结构中必然包含了房主所要求的利润，一般而言较高；尤其在房价节节攀升的情况下，房租也在水涨船高。对相当一部分人来说，独自承担有一定的难度：这不仅包括享受低保和社会救济的群体，也包括城市的中低收入群体，比如那些异地就业的大学生。他们因为没有存量房的基础，尽管外表看来有一份不错的工作，也可能无力按市场价格租赁与他们的工作和身份相称的住房。因此在市场租赁外，政府应该另外提供一定数量的保障性租赁住房作为补充。租房不安全感的背后，其实也是对住房保障制度的呼唤。

　　主持人：住房保障在香港，时至今日，本地200多万家庭中，仍有一半的家庭住在廉租的公共房屋里。我国台湾地区、韩国，甚至日本、英国、美国等国家和地区也有类似的做法。较之这样的“广覆盖”，我们在住房保障中所做的，似乎仅限于廉租房，仅限于5%的“双困”群体。如果说真的有70%的人需要租房，廉租房能在多大程度上起到保障作用呢？

　　张泓铭：据我的估算，城市人口中大约有1/3的人需要租房，而其中又有相当一部分承受市场租金有困难，需要保障制度来帮忙。但原来的住房保障制度门槛确实比较高，要享受“廉租屋”，必须同时具备经济最困难、住房最困难两个条件。以上海而言，廉租房制度的落实在全国领先，花了不小的气力解决了2万户双困家庭的廉租屋，但还有不少的中低收入人群也需要“廉租屋”啊！因此，今后住房保障中的“廉租屋”享受范围应该适度扩大。当然，这也要求政府掌握更多的廉租房源。

　　主持人：但是有人可能会问，政府建廉租房当房东，不是又回到计划经济的老路上去了？况且现在的建房成本和十几年前相比简直有天壤之别，政府建廉租房是不是不太现实？

　　张泓铭：政府承担应有的住房保障责任，并不是走计划经济的回头路，而是对市场经济在住房问题上失灵、无能表现的一种必要校正。至于政府提供廉租房是不是承受得了的问题，我认为需要这样的考量：“住房保障”保什么？是保障生存和适度发展的需要，它带有救济性和适度改善性质，不可能保证“舒心”，更不可能保证住新屋、住大屋、住好屋，是帮而不是包，因此，政府提供的廉租房的质量和数量都是有限的。但对政府而言，这却是不可推却的责任。因此这首先是个认识问题，而不是简单的能力问题。住房制度改革以前，全国每年要造几千万平方米的公房，当时的财力不可谓紧张。现在，尽管建房成本提高了，但政府的财力不也大大增长了吗？公共财政使用的重点要向民生方向转移。

　　主持人：市场房租高，政府以发放租房补贴的形式提供保障不也可以吗？实际操作中，很多地方也是更喜欢“补人头”而不是“补砖头”，毕竟前者效率更高。廉租房真的不可替代？

　　张泓铭：从实物保障向货币保障过渡，这的确是各国住房保障发展的普遍趋势，而且货币保障对资源的浪费比较少，操作也容易。但国外为什么走过了这样的道路呢？我们忽略了两个条件。一是市场房源相当充足，租房套数远远超过需求。在供给充分的前提下，租赁市场的价格不会大幅上升。反观我们，正处在一个高速城市化进程中，大量的农村人口进入城市，住房短缺虽然有所缓解但是还没完全克服，住房的短缺仍然在一定程度上存在。因此首先，我们在住房供给上并没有达到与国外同样的水平。第二，社会阶层的高级化。发达国家的社会结构已经是橄榄型，中产阶级占主体。但我们呢，目前仍处于“宝塔型”的状态，中低收入、低收入人群占社会的大多数。一来，是需要补贴面太大；二来，补贴效应也容易流失。一些双困家庭尽管享受到租金补贴，但是并不用于改善住房，那么政府帮助改善住房的初衷其实并没有实现。因此我们还没有完全到货币保障的路上，实物配租仍然不可替代。