核心提示：

　　近几年，我国房地产业、旅游业发展持续升温，成为社会关注的焦点，旅游房地产也成为一个促进经济发展、树立城市品牌的新兴产业，显示出强劲发展的势头，北京、上海、大连、青岛、海南、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到近百个，以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店超过80家。

　　旅游资源得天独厚的桂林市，发展旅游房地产有何种优势？旅游房地产处于什么阶段？

　　何谓旅游房地产？

　　一直以来，关于旅游地产的讨论比较多，但对于旅游地产的概念如何界定，业界仍然存在不少分歧。这是因为每个城市和地区的实际情况各有特点，有此产生了对旅游房地产的不同认识。市旅游房地产协会有关负责人表达了自己的观点。

　　这位负责人认为，旅游房地产不是一个单一产业，而是跨越旅游业和房地产业两个平台的一个中间产业。其目的是为了利用旅游的优势资源，扩大房地产业的市场和内涵，另一方面，利用房地产市场发展所带来的经济增长，促进城市发展，提高城市品牌，扩大和固定旅游市场的旅游资源。旅游房地产既产生于两个行业之中，又与这两个行业存在一定的区别。最终的目标是对旅游和房地产资源进行整合，带动旅游和房地产行业的发展。

　　旅游房地产的具体表现形式主要有：产业式酒店、酒店式公寓、休闲渡假村、时权（按照月份计费）酒店、产权酒店、养老型酒店等，其性质是实现全部或部分旅游功能的房地产。

　　发展旅游房地产，桂林有什么优势？

　　这位负责人认为，桂林发展旅游房地产具有得天独厚的优势，一是近年来市政府加大力度进行城市建设，城市面貌大为改善，而且“山水甲天下”的美誉深入人心；二是因多年的经营，桂林市已经具有一个完备的旅游网络，且有大量人员从事旅游服务这一工作，具备一个与外界交流的完善平台；三是发展旅游房地产符合桂林塑造城市品牌和进行城市建设的客观要求。

　　桂林旅游房地产发展的瓶颈

　　尽管拥有优势的资源，但是桂林市的旅游房地产仍处于起步阶段。据市房地产协会粗略估算，目前桂林市房地产的外埠销售量(以市内和12个县（自治县）以外的地区住房销售计算)不过总开发量的10％，这是一个不能让人满意的数据。因为这样的外埠销售量与“桂林山水甲天下”不相适应，与其他类似的旅游城市的房产销售情况相比，也相差甚远。

　　市旅游房地产协会负责人分析认为：一是市内的大部分房地产开发商与大中城市的相比实力还显得比较薄弱，其开发的规模、能力都相对有限。而向外埠市场推荐旅游房地产的工作，不是一个企业短时期能达到成效的。

　　二是因为市内当前的房地产销售地域性较强，从2000年至今，虽然每年都有大量外资的涌入，市内房产的销售对象仍以本地市民为主，房地产市场处于供求相对平衡的情况，缺乏一个面向外埠市场推广的压力，因而形不成动力。

　　三是因为当前市内的开发商尚未意识到扩展外埠市场的重要性。对推广外埠市场所做的工作不足。

　　以上几种情况的产生，是因为桂林市旅游房地产开发仍处于一个起步阶段，业内一般认为，桂林市在2004年底才开始仿效杭州的旅游房地产开发模式进行旅游房地产开发尝试，又在市政府的牵头下，组建成立了市旅游房地产协会，目的是成为发展旅游业和房地产两个支柱产业的一个桥梁。

　　市旅游房地产协会负责人还分析了当前影响桂林市旅游房地产发展的瓶颈。

　　一是旅游房地产的概念和重要性仅为少数业内人士所了解，尚未纳入产业发展的总体思路，市场缺乏一个整体规划。三亚划定了一个较大的区域发展旅游房地产，杭州则提出了“大西湖”的口号发展旅游房地产，均取得了一定的成就。桂林在规划方面相对薄弱。

　　二是相关的配套政策还没能跟上。具体而言，当前发展旅游房地产是一个跨平台的超前行业，面临着双重税收问题。按照国家的税收政策，旅游房地产的购置业主要交纳房屋购置税和营业所得税两种税费。这大大地影响了旅游房地产业主置业和经营的积极性，造成市内的一些旅游房地产产品（例如阳朔的唐人街、5号公馆）正面临或已经出现了中途转为普通住宅的问题。双重税收并不是地方政府所能解决的问题，即便是发展状态良好的三亚，也只是处于“三年免税期”的时间段而暂时淡化了这个矛盾，三年免税期一过，三亚等城市将不可避免地遇到类似的问题。

　　三是对旅游房地产认识的深化，由深化转变成意识，最后形成压力和动力，都需要一个长期的过程。

　　桂林旅游房地产发展的前景

　　桂林旅游房地产协会曾两次组织市内房地产业人士到三亚学习对方的先进经验，他们发现到这样一个事实，虽然三亚因为旅游房地产的兴起，为城市带来了巨大的税收，人均收入也得到了一定的提高，城市面貌得到了极大的改善，但是三亚市场的房价也因此由原来的1500元/平米，上升到目前的4000-5000元/平米，市民购房自住的负担也随之增加。也就是说，旅游房地产发展带来的良性效应，不足以抵消居民购房的难度。

　　这就为桂林发展旅游房地产业提供了一个借鉴，即在桂林发展旅游房地产的过程中，要有一个总体的思路，对旅游房地产的开发总量要加强宏观调控。在稳定销售比例（5%-7%）的基础上，在可以接受的范围内，旅游房地产要与传统房地产房价拉开距离，不动摇整体规划，但是可以稳定提高开发总量。

　　据市旅游房地产协会的统计，如将桂林12县（自治县）以外的购房视作外埠购房的话，目前桂林房地产外埠的销售数量不足一成，且近几年的上升的比例和总量并不是很快。

　　另一方面，根据桂林房地产协会与全国各地的接触，全国各地的投资家都对桂林的房地产有了浓厚的兴趣。这一点，对桂林旅游房地产的发展，是一个机遇，也是个挑战。

　　可以预计，今后桂林的旅游房地产也会是一个经济发展的助推器，形成旅游发展的新方向。当然，这还需要政府进一步制定相关法规，加强监督管理，对损害投资者利益的经营者坚决给予法律制裁，以营造一个公平公正的法治环境，促进旅游房地产市场健康、稳步地发展。