当投资的成分被一波接一波的政策挤压出局时，结婚、动迁、二次置业三足鼎立，构成申城楼市购房需求的主体。其中二次置业一族，正在逐渐成为购房市场的中流砥柱。

　　（顾卓敏）

　　王先生是二次置业一族的典型代表，面对只有90平方米不到房子，明显感到空间不足，因此，打算买一套160平方米的房子，总价控制在200万左右。王先生表示，现阶段，钱不是问题，问题是如何花最少的时间，以合适的价格买到最中意的房子。如今与王先生有相同想法的人不在少数，形成了沪上颇为壮观的二次置业一族，与结婚和动迁一起成为驱动上海房产市场需求的三大关键词。

　　但是，与结婚和动迁对住房的刚性需求不同，二次置业潮则是细水长流，对楼市的影响同样不可小觑。根据调查显示，在二次置业的人群中，70%以上的人在2001年期间购置了第一套住房，4年之后，已经有相当一部分人具备了或者即将具备购买第二套房的能力。而在2007年内有计划购房的潜在购房者中，有42.2％的人为二次置业者。

　　同时据汉宇、中原、美联等多家大型中介公司门店反馈情况来看，目前市场上进行交易的房屋买家几乎绝大部分为自住客，二次置业人群占了相当大的一部分。

　　长宁区一位售楼小姐告诉记者，近2周来，总共成交了7套房子，有6套都是二次置业的人买下的，并且面积都在150平方米以上，总价超过200万。而汉宇地产的中介也表示，在这段楼市低谷期，二次置业的人群无疑充当了一个“救市主”的角色，8月以来有90%的成交来自于此。并且在今后一个时期内，二次置业的需求仍然会成为驱动上海房市的一大动力。

　　沪上地产分析师表示，二次置业相对于首次置业呈现出强烈的个性化差异。首次置业是“工作为住房服务”，而二次或二次以上置业是“住房为工作服务”。因为，首次置业面临生存压力，消费者在物业选择上主要考虑一个成本问题；而二次置业从形式看是购房目的由单纯的满足居住的“生存需求”向“舒适需求”转变，这时的消费者有一定的经济积累，对于物业的品质要求会更高，一般会选择一些中高档房源。这对于处在低迷状态下的楼市，无疑是一波巨大的驱动力。

　　回头客成开发商销售主力

　　间接重复购买率超过50%以上

　　本报讯（记者江敏）近年来，开发商创办的会员制俱乐部正在成为开发商销售的一个重要环节，复地、大华、万科等各大品牌开发商巨头纷纷创办了会员制俱乐部，甚至开发商销售物业中，一半以上的销售量都是由这些俱乐部的“回头客”帮助“消化”的。

　　“在2004—2005年两年中复地售出的物业中，客户间接重复购买率（即原客户推荐购买或原客户再次购买）已超过50%以上。”复地集团副总裁王宁表示。据记者了解，成立各种各样的客户会员俱乐部，在房地产界已经非常普遍。例如，万科的“万客会”、中海的“海都会”、金地的“金地会”。