唯一家庭生活用房如何确认？

　　唯一家庭生活用房具体如何确定是一个较有争议的话题，昨天我省出台的细则给出了一个准确的定义，即唯一家庭生活用房是指夫妻双方同时只拥有一套生活用房。

　　细则第九条规定，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。个人转让自有住房并在1年内按市场价重新购房，或购买住房后，一年内转让原有住房的，对其转让原住房的所得，按财税字[1999]278号规定给予部分或全部减免个人所得税。

　　公房购房和转让时间如何确定？

　　108号文中规定，对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入，纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。

　　我省昨天出台的执行细则对转让收入的计税依据进行了具体规定，即对个人转让住房取得的所得，在计征个人所得税时，以纳税人缴纳营业税的计税价格作为计税依据，确认其转让收入。

　　而对于公有住房购买和转让的时间，按照细则规定，即个人按国家房改政策购买公有住房的时间，以购房合同的生效日期，缴款收据的开具日期或房屋产权证注明日期，按照“孰先”原则确定；个人购买其他住房的时间，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照“孰先”原则确定。个人转让住房的日期，以销售发票上注明的时间为准。

　　自建房建造费如何确定？

　　108号文中规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额。而对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。其中，自建住房原值为实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

　　对于自建住房的原值，我省细则进行了一些补充。细则第三条关于自建房建造费用的确认中规定：个人转让自建房屋时，不能完整、准确提供建造费用凭证的，其建造费用按当地经济适用房价格和纳税人实际支出的土地出让金确定，也可按房产管理部门确定的房屋基准价确定。经济适用房价格按房产转让时县级(含县级)以上地方人民政府或相关管理部门规定的标准进行。

　　拆迁安置房原值如何确定？

　　108号文中，对于房屋拆迁采取产权调换方式进行的拆迁安置房原值进行了具体规定：房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

　　对于此种城镇拆迁安置房，我省细则除了规定个人因为房屋拆迁，采取产权调换方式取得的房屋，其原值按《房屋拆迁安置补偿协议》规定的价款、交纳的相关税费、所支付或补偿的货币确定。还特别增加了一条，即《房屋拆迁安置补偿协议》未注明房产价款的，其原值按拆迁时评估机构出具的评估报告上确认的价格确定。

　　核定征税率如何确定？

　　国家税务总局在其下发的关于住房转让征收个人所得税的“通知”中明确了两个征税原则，即法定征收和核定征收。

　　所谓法定征收，是指二手房转让除去购房成本和合理费用后的净得，按照20%的税率征收个人所得税。而对于“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的”，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%~3%的幅度内确定。

　　对此，我省细则第七条规定，纳税人未完整、准确提供房产原值或其他费用凭证，不能准确计算房产原值、费用和应纳税额的，实行核定征收。征收率由各市地税部门根据房产的区域位置、建造时间、结构类型、价格水平等因素，在转让收入的1%~3%的幅度内确定。

　　装修费用免税条件放宽

　　国家税务总局在其下发的关于住房转让征收个人所得税的“通知”中明确了两个征税原则，即法定征收和核定征收。

　　所谓法定征收，是指二手房转让除去购房成本和合理费用后的净得，按照20%的税率征收个人所得税。而对于“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的”，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%~3%的幅度内确定。

　　对此，我省细则第七条规定，纳税人未完整、准确提供房产原值或其他费用凭证，不能准确计算房产原值、费用和应纳税额的，实行核定征收。征收率由各市地税部门根据房产的区域位置、建造时间、结构类型、价格水平等因素，在转让收入的1%~3%的幅度内确定。对于108号文中可税前扣除的住房装修费用和住房贷款利息，我省细则中进行了详细的规定，其中对享有住房装修费用扣除条件进行了放宽。细则第五条规定，从今年9月1日起，个人转让住房取得的所得，不论其是否能够提供税费统一发票，均可扣除一定的装修费用。转让已购公用住房和经济适用房的，按其原值的15%扣除装修费用；转让商品房的和其他住房的按其原值的10%扣除装修费用。从2006年9月1日起，个人转让住房时，能够提供实际支付装修费用的税费统一发票，且发票所列付款人姓名与房产转让人一致，可按规定比例扣除装修费用。

　　而对于购房贷款利息的扣除，考虑到纳税人贷款有多种途径，细则第六条也因此特别增加了向金融机构借贷其他贷款的。其具体为：纳税人转让以按揭方式购置的住房，或因购房向金融机构借贷的其他贷款，其实际支付的贷款利息，凭金融机构出具的有效证明据实扣除。

　　专用账户资金不得挪用

　　昨天出台细则对于个税纳税保证金专用账户进行了严格规定。要求各市、县地税部门要按照《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)和《国家税务总局财政部中国人民银行关于印发〈税务代保管资金账户管理办法〉的通知》(国税发[2005]181号)的规定，开设房产转让所得个人所得税纳税保证金专用账户。

　　其中，地税机关在收取纳税保证金时，应向纳税人开具《税务代保管资金专用收据》，并将代保管资金专户存储。各级地税机关要严格专用账户上的资金管理，不得以任何理由挪作他用。关于税务代保管资金账户的开立，待国家税务总局确定后，按相关规定办理。

　　个税与营业税同征同管

　　108号文第四条规定，主管税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理；地方税务机关暂没有条件在房地产交易场所设置税收征收窗口的，应委托契税征收部门一并征收个人所得税等税收。

　　对此，我省细则也给出了具体的规定。各级地税部门要按照《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)、《国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》(国税发[2005]156号)及其他关于房地产税收管理的规定，对房产转让个人所得税与营业税等税种实行一体化管理，同征同管。

　　而对未缴纳个人所得税或未办理个人所得税减免税手续的房产，不得开具销售发票。各地可在房产产权登记场所开设房地产税收征收窗口，也可委托房地产管理部门在办理产权过户或财政部门在征收契税时代征个人所得税或代收纳税保证金。(李世兵)来源：安徽商报日期：8月19日编辑： 孟根方

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