晨报讯“买房五年后再卖，到底需要多少成本？”尽管从6月开始的短短三个月间，楼市经历了“国六条”、个税强征、房贷加息等接二连三的调控，但从南京中介反映的情况看，由于投资渠道较少，投资房产仍是很多市民的首选。在目前的宏观调控形势下，投资房产到底多了多少成本？房价要涨多少才有赚头？昨日，记者请业内专家算了一笔投资账。

　　5年内转手成本增加

　　由于有了个税的强征、利息的增加，投资房产的负担正在越来越重。南京中原地产的有关人士介绍，在2004年6月以前，买卖二手房只需缴纳2%的契税，而两年过去，加上5.55%的营业税以及1%的个税，光缴纳的税收就要达到8%或者9%。此外，还有银行利息、物管费用等成本，除去装修费不算，目前持有房屋一年后转手的成本已经达到13.5%。

　　南京房产信息研究中心的专家则表示，更为关键的是，由于政策接二连三地出台，短期投资者承担的风险将难以估计。“去年营业税征收的年限才两年，但转眼一年就变成了‘5年’。”城南一位开发商表示，作为风险的预期不确定性和转手成本增加一样，都对投资需求有着影响。而投资者必须既能抵抗风险，又能承担增加的成本方可入市。

　　一年内转手三方面成本

　　根据南京“我爱我家”的舒莉莉测算，购房后持有一年卖出的总成本达到13.5%16.5%。即便这一年内，持有者将房屋出租并获得约房屋总价3%4%的利润，那么转手时房价也要上涨9.5%13.5%，投资者才有利润可言。

　　据悉，13.5% 16.5%的总成本主要包括三方面：1、买房税费支出2%5%：其中2%契税，如果是新房还有2%3%的维修基金；2、持有过程中利息等成本约4.85%：其中贷款利息支出约4.07%（70%房贷×贷款利率5.814%）、存款利息减少0.75%（首付30%×存款利率2.52%），有些小区还需承担一些物管费等；3、卖房税费支出约6.6%：其中5.6%的营业税及附加，1%的个税。“这还是不包括装修费用的成本。”舒莉莉介绍。

　　五年后转手成本27％

　　此外，随着持有年份的增加，房屋所有者的房贷利息成本也逐渐增加。持有两年者，房贷利息成本大约为4.85%×2＝9.7%，加上2％—5％买房税费和6.6％的卖房税费支出，持有两年转让者的总成本为18.3%21.3%。出租2年共可获租金回报约6％7%。房屋须有11.3％ 15.3%的升值才有利润，平均6％ 8%/年。

　　同样，如果持有三年再转手，利息成本会增加为4.85%×3＝13.8%，加上2％—5％买房税费和6.6％的卖房税费支出，总成本为23%26%。出租3年共可获租金回报约9%11%。房屋须有12％ 17%的升值才有利润，平均4％ 6%/年。

　　持有五年后转手，持有过程中利息成本等为4.85%×5＝24.25%，加上2％—5％买房税费和6.6％的卖房税费支出，成本达到27.2%30.2%。

　　业内观察

　　房产仍适合中长期投资

　　舒莉莉表示，房屋持有五年的成本虽然达到30％左右，但平均到每年成本却只有6％。如果将房屋出租五年可获得的租金回报约15%19%，那么要想出手时有利润，五年内房屋只需有8%15%的升值即可，平均每年上升1.5% 3%。

　　一位业内专家表示，一般来说，房屋投资持有时间越短，风险越大。持有五年以上，风险就较小，可获稳定回报。虽然五年内房价是升是降目前很难估算，受国家政策与宏观经济影响也较大，但从目前国家经济状况看，房产1.5%3%/年的升值还是可期的。专家认为，在没有其他合适投资渠道的情况下，投资房产仍是可选的，“但短期投资意义已经不大”。

　　相关调查

　　40—80平方米房型需求大

　　今年暑假，南京师范大学地理科学学院暑期实践小分队历时25天，对南京住宅区未来开发方向这一话题进行了问卷调查。大学生们在南京市区共发放问卷1000份。从调查数据看，40—80平方米的房型需求量大,小区环境等因素影响市民购房。

　　据调查，认为住房面积太小的市民占20％，其住宅面积大都在40平方米以下；交通不便、自然环境质量较差者均各占17％；周围配套设施不齐全的占到12％；小区区位不好的占10％；另外，选择物管较差、人文氛围不好的市民均为8％。