住宅开发商纷纷转战商业地产

　　88万平方米商业现十月？

　　本报记者赵亚平报道 “爱一个人，就让他去做商业地产，恨一个人，也让他去做商业地产”，北京浙江商会创始人之一陈俊告诉记者。

　　商业地产经历了2004年的火爆，2005年的平静，在2006年上半年再次迎来了春天。高力国际最新研究数据显示：截止到今年6月底，北京优质商业地产的总供应达到了587.78万平方米，其中CBD、中关村、望京三大区域是整个京城商业地产的亮点所在。戴德梁行商铺部专家预测：今年下半年约有88万平方米商业入市，预计大多集中在10月份左右。

　　88万平方米商业即将入市

　　戴德梁行商铺专家预测：今年下半年，北京商铺市场将会出现大量的供应，其体量约有88万平方米左右，预计大部分集中在10月左右。其中包括CBD的世贸国际商业街、LG大厦、北京国际中心商业广场、CBD东都、中关村区域的中关村广场购物中心部分的陆续开业，望京区域的博雅国际中心等项目。

　　的确，按照目前的市场规律，一般商铺应该是其同项目商品房价格的2—3倍，中心地段要达到3—5倍。高利润的诱惑下，传统住宅开发商们纷纷转战商业的步伐不断提速。

　　在南边的12万平方米国瑞城商业项目，北边的国美第一城10万平方米商业项目之后，北京美晟房地产开发公司又在西单这一核心商业地区推出了4.5万平方米的商业。引人注目的是，美晟国际广场是完全脱离住宅社区的纯商业项目，此外，美晟还将在东部建设“通州鼎盛商业中心”……

　　“大型”接近饱和

　　按照统计局规定，10000平方米以上就属于大型商场。北京开发的很多商业地产项目动辄数万甚至数十万平方米。扎堆情况最为明显的区域莫过于CBD，未来两年内将有LG双子座大厦、银泰中心、国贸3期、新世界商城、万达广场商业项目、新光三越、美罗城这7座大型商场次第开放，而且竞争目标均定在“高端品牌”，未来的竞争可谓“惨烈”。

　　从北京市现有商业格局来看，城市中心区的大型商业设施已经基本饱和。商业地产投资热点逐渐由城市中心区向外围转移，呈现出强力向外扩张的态势。对此，北京超视通商业顾问机构总经理李沐天强调指出，随着政府对住宅开发与投资的宏观调控，势必有大量的资金涌入商铺投资领域，这恰恰与部分开发商的转型相吻合，在一段时间内，北京将会出现部分商铺抢购的状况。但是，这并不会是市场的真实需求的反映，不论是开发商还是投资者都应慎重选择。

　　错位经营成为关键

　　长期研究百货业态发展的东方家园副总裁汪传虎认为：“目前北京市场上优质的商业物业仍然缺乏。新兴百货业态、区域购物中心、社区大型超市等商业业态是消费者最需要的，必将成为有实力的商业地产开发商的首选。”

　　就目前而言，CBD的7家高档商场难以错位经营几乎已成定局。针对西单，李沐天认为，目前该商圈内儿童乐园缺乏，男士休息场所较少，大型超市、西餐厅以及KTV匮乏，因此，新的商业物业必须充分考虑满足消费者对餐饮、娱乐、休闲等多业态需求。

　　对此，美晟公司董事长杨美玲表示，商业地产开发必须引入现代化的商业理念，美晟国际广场就在探索新兴百货业态开发模式的升级，为此，他们先后与日本伊势丹、高岛屋百货、松坂屋百货、美国美西百货、韩国新世界、法国拉法耶特、泰国中央百货等高端百货企业进行了深入交流，目前，伊势丹已经着手洽谈进入西单美晟国际广场。

　　商业结构应脱离底商情结

　　李沐天认为，目前北京大多商业地产项目还集中在中型超市、大卖场和仓储店这些中间业态。而便利店和真正大型的、带有很强游乐色彩的休闲购物中心还是比较缺乏。

　　现在北京很多住宅项目热衷于开发底商，大部分商业网点是以底商的形式出现，而真正专用的商业物业很少。这样的商铺体量单一，业态容易重复，而且社区商圈的集客能力比大型社区购物中心的集客能力差，所以店铺的营业额和获利能力都不理想，造成商铺业主的流动和不稳定性，在招商和管理等方面难度比较大，问题也比较多。