同里人家别墅位于风光旖旎的同里湖边，2004年4月，张先生以近300万元的价格购买了一幢独立别墅。去年11月，张先生开始为别墅装修，但因阳台能否封闭的问题与物业公司产生了分歧。据了解，张先生早在入住前就与物业签订了协议，上面明确说明业主“不得封闭阳台”。那现在张先生的所为不是明显违约了吗？最终，双方闹上了法庭。昨日，苏州吴江市人民法院作出一审判决，张先生封闭阳台的“违约”动作竟然受到了法院的支持，事态的发展究竟是怎么回事呢？本报记者进行了走访调查。

　　物业：业主违反协议封阳台

　　2004年底，同里人家别墅的开发商苏州工业园区建兴房地产有限公司与苏州新景物业公司签订了物业管理委托书，将该小区的物管权委托给了新景物业行使。

　　2005年11月，张先生拿房开始装修，新景公司则按约履行起了物业管理职责。

　　在入住拿房之前，作为业主，张先生与物业公司签署了《居住物业管理协议》、《同里人家业主公约》以及《苏州市住宅装修管理服务协议书》。

　　开始装修后，由于二楼阳台和三楼露台没有遮蔽物，为敞开式设计，张先生就将阳台和露台全部封了起来。为了保持小区统一风格，他还专门购置了同样颜色的材料进行封闭。然而，张先生的举动很快招来了物业公司的不满，原来在双方签订的协议中有这样一个条款，明确了如下规定，“住房房屋及阳台仅作居住使用，不得封闭阳台、露台或改作其他非居住用途”，禁止“擅自搭建建筑物、构筑物、改变住宅外立面”，不得“封闭阳台，加装防盗棚等”。

　　为此，物业公司认为张先生的装修不仅违反了协议，而且严重影响了小区环境。于是物业公司多次发函要求张先生拆除，但张先生没有理睬。最终，双方的矛盾升级，物业公司将张先生告上了法庭，请求法院判令张先生拆除二、三楼的违章建筑，恢复原样。

　　业主：物业无权禁止封阳台

　　对于物业公司的诉讼，张先生列出四条理由驳斥物业。

　　张先生说，从物权本质看，封闭自有阳台是基于房屋所有权，业主依法享有的权益。是否封闭阳台是业主的权利，物业公司无权干涉。

　　从权利行使的方式看，张先生所购房屋为独立别墅，并不妨碍小区内其他业主的利益，也不违反法律的禁止性规定。何况，封闭阳台的行为是出于生活之需，并且也采用了与别墅外观同样颜色的材料，这既顾及了物业外表的美观，也不违反国家在物业管理方面的相关法律规定。张先生认为，自己的行为既不改变房屋结构，也未改变房屋外立面，只是行使了阳台空间专有权。

　　另外，从物业管理权的性质看，新景公司行使的物业管理权不具有行政管理性质，其权利应在全体业主的授权下进行。从装修协议条款来看，不得封闭阳台的约定是物业单方面制定的格式条款，并未就该内容与业主进行协商，该条款应为无效。并且在签订该条款时，业主被告知如果不同意签订，就不得进行装修，这说明业主的“自治”行为受到了物业的限制。况且，业主在购房时也从未与开发商签订过有关方面的禁止性条款。这样，从任何一个方面看，物业公司都无权要求业主拆除加建部分。

　　法院：封阳台出于生活需要

　　物业、业主各执一词，立案后，为了还原真相，吴江市人民法院的承办法官对涉案别墅进行了现场勘查。

　　承办法官了解到，该别墅没装修之前，二楼朝南阳台的上部屋檐探出墙体约0．5米，并未全部遮盖阳台，阳台地面高出房间地面约7厘米。而三楼北面露台则为全开放露台，无屋檐遮蔽。装修后，二楼阳台及三楼露台已全部封闭，封闭所用材料为暗红色铝合金外框及无色透明玻璃，颜色与其他窗户基本一致。

　　为了明白别墅交房时的真实状况，法官找了一幢结构完全相同但未经装修的同里人家别墅进行对比勘察，确认另一别墅二楼阳台地面高出房间地面10至12厘米。三楼露台为全开放露台，无屋檐遮蔽。

　　承办法官表示，勘查当天正好是雨天，他们发现阳台内部已全部被溅湿，而阳台与房间的玻璃门底部也全部被打湿。从现场情况来看，封闭之举确实是出于生活之需。

　　结果：“违约”封阳台受支持

　　经过多方面调查，法院认为，该案最终的审判结果应从两方面进行考虑。首先，应对双方关系进行明确。业主与物业公司是平等民事主体。在业主大会选聘物管企业之前，建设单位或开发商已经选聘了物业公司的，应当签订书面的前期物业服务合同。在本案中，物业公司已与开发商签订了相关合同。之后，张先生与物管签订的物管协议应视为对之前合同内容的再次确认。

　　依据国务院颁发的《物业管理条例》第25条的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。也就是说，开发商应在与张先生签订的买卖合同中，对封闭阳台、露台作出禁止性约定。如果开发商没有将禁止性约定写入合同，那么作为物管服务提供者，新景公司就不能在张先生已经购房后，在物业管理协议中增设禁止性规定。

　　其次，从业主公约的法律属性来看。从程序上说，业主公约应当由全体业主通过集会决议方式制定和修改。但目前通行的做法是，建设单位在房屋销售前，作为最大的业主，先制定业主临时公约。对此，《物业管理条例》规定，建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理；业主的共同利益；业主应当履行的义务以及违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。对于本案而言，物业公司所依据的同里人家业主公约是由物业公司自行制定，并在交房时要求业主签署，其制定主体及签署程序并不符合上述法律规定。

　　由此，法院判决物业公司提出的诉讼请求缺乏事实和法律依据，驳回原告的诉讼请求。

　　专家：

　　协议签订

　　违背平等原则

　　此案发生后，有业内人士认为，除了不符合法律规定外，新景物业与业主张先生签订的协议也有违平等原则。

　　新景物业要求张先生签署物业管理协议和同里人家业主公约时，均以办理房屋交接手续为条件。显然，业主在支付巨额房款后，往往不愿意为部分限制性条款而放弃对房屋的受领，因此签署了有关协议。

　　该人士认为，此种缔约方式违背了合同法平等、自愿及诚实信用的基本原则。在不违反法律强制性规定的前提下，这种合同中的限制性条款，除非房屋买受人明示或以行动表示予以接受，否则不应对房屋买受人产生拘束力。

　　由于我国法律目前没有对房屋阳台、露台是否应当封闭，作出明确规定。因此，在不损害他人合法权益的前提下，业主作为房屋所有权人，对于阳台及露台的使用及外观具有处分权。

　　因此，专家建议在碰到此类问题时，业主应该对相关法律法规进行了解，必要时勇敢地利用法律武器维护自身权益。

　　链接：

　　签了小区公约

　　想封阳台有点难

　　自家的阳台到底能不能封？最近，上海市东新路355弄地方天园小区内，出现了一场因居民阳台是否能够封闭而展开的争论。小区居民张女士叹苦经道：住户入住小区时签订了不封阳台的小区公约，谁知如今出现了安全隐患，如果不能封阳台，这样提心吊胆的日子让人怎么过？

　　原来，小区住户手册第二部分第7条对此做出严格规定：住户不得变更窗的材质、颜色，原则上各个单元无需安装窗栅。上实置业物业地方天园管理处吴经理表示，“住户在入住时都签订了入住协议，而且2003年11月业主大会上通过了业主公约，也明确规定住户不能擅自封闭景观阳台。”按照地方天园小区的现状，普陀区房地局相关人士给出建议：物业条例规定，只要业主代表大会上超过三分之二的业主同意，封闭阳台即可通过。”经再三沟通，业委会和物业协商后表示：他们将为部分居民阳台安装防盗窗，确保居民安全。

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