南京日报报道近日，市房产部门制定了《商品房退房认购摇号若干规定》，以规范商品房退房认购行为，充分体现公平、公开、公正的原则，保障交易双方当事人合法权益。该规定的具体内容为：一、凡认购网上公示的商品房退房房源的，认购人须在每月26日15：00前，与开发企业办理认购手续，交纳认购保证金1万元，取得认购号码，获取认购摇号资格。二、对网上公示的商品房退房房源，开发企业不得指定他人认购，也不得拒绝他人认购。凡出现上述行为的，管理部门将对房源进行行政限制，1年内不得办理转移手续。三、开发企业须在每月26日17：00点前，将认购人材料送交房产管理部门及公证部门，逾期不再受理。四、参加摇号的认购人，须在每月28日14：30前到达商品房退房摇号现场并办理完成公证登记手续。过时不到者视为自动放弃。五、退房公示的房价，按原商品房买卖契约约定的标的物价格。开发企业在与他人办理认购手续时，不得以任何方式变相进行加价。六、开发企业在摇号后五日内，为中签者办妥相关公证手续，并在十日内与中签的购房者签订商品房买卖契约。同时，中签者交纳的认购保证金转为合同定金；未中签者，开发企业应在三日内退还认购保证金。

　　房屋预测面积与实测面积有误差怎么办？

　　8月4日，本版报道《商品房面积纠纷增多》见报后，引起了市民的广泛关注。连日来，不断有购房人通过各种渠道向本报咨询：遇到预测与实测面积有误差，购房人究竟应该怎么办？昨天，记者就此采访了市房管局产权市场处有关人士。据介绍，商品房预售面积测算和竣工后房屋面积测算，由于计算房屋面积的数据采集来源不同，计算结果难免存在误差。那么交易双方对误差如何处理呢？目前，建设部《商品房销售管理办法》、《江苏省城市房地产交易管理条例》、《南京市房地产交易管理办法》中都有明确的误差处理方式，只是处理的标准有所不同。但是，这些法规都要求，商品房买卖双方应该在合同中，明确约定面积误差的处理方式。如果双方没有约定，则可以按照相关的规定解决误差问题。

　　国家规定：误差在3％以内据实算房款

　　建设部《商品房销售管理办法》第二十条规定，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

　　省规定：大于或小于合同面积超过3％可退房

　　根据《江苏省城市房地产交易管理条例》第十七条，商品房预售，实际交付面积与预售合同约定面积不一致时的处理方式，由当事人双方在预售合同中载明。当事人双方未在预售合同中载明的，应当适用下列规定：（一）实际交付面积大于或者小于预售合同约定面积超过百分之三的，预购人有权退房；预购人退房的，预售人应当在预购人提出退房之日起三十日内将预购人已付房价款退还给预购人，同时按银行同期活期存款利率支付已付房价款的利息；（二）实际交付面积大于预售合同约定面积，大于部分不超过百分之一的，由预购人按照合同约定的价格补交房价款；大于部分超过百分之一的，产权归预购人所有，预购人并可以不支付该部分的房价款；（三）实际交付面积小于预售合同约定面积，小于部分不超过百分之三的，预售人应当退还预购人多付的房价款，并按银行同期活期存款利率向预购人支付该部分房价款的利息；小于部分超过百分之三的，预售人应当向预购人双倍返还超过百分之三部分的房价款。当事人双方虽在预售合同中约定以实际交付面积为准，但实际交付面积大于或者小于预售合同约定面积超过百分之三的，预购人有权退房。预购人退房的，适用前款第（一）项规定。预购人不退房的，大于或者小于部分不超过百分之三的，按照预售合同约定的价格多退少补；大于部分超过百分之三的，产权归预购人所有，并可以不支付该部分的房价款，小于部分超过百分之三的，预售人应当向预购人双倍返还该部分的房价款。其中的实际交付面积是指由有资质的房产测绘机构测绘，经房产管理部门审核的房屋建筑面积。

　　市规定：小于合同面积超过5％以上可退房

　　根据《南京市房地产交易管理办法》第二十三条规定，除当事人另有约定外，实际交付的商品房面积与预售合同约定面积不一致的，应当按下列规定处理：（一）约定的面积与实际交付的面积相差在±1％以内（含本数）的价款，购销双方实行多退少补；（二）实际交付的面积大于合同约定面积的1％（不含本数）的，预购人可不承担增加面积的价款；（三）实际交付的面积小于合同约定面积的1％以上（不含本数）的，预售人应当按实际交付的面积结算退还多收的价款；（四）实际交付的面积小于合同约定面积的5％以上（含本数）的，预购人有权解除合同，并由预售人承担赔偿责任。

　　三种“方法”对比分析

　　从以上所述可以看出，建设部、江苏省、南京市的规定在面积误差比的确定、房价款的退还方式上是不同的，交易双方签订买卖契约时，到底采用哪一款规定，应由双方协商决定。总的来说，《江苏省城市房地产交易管理条例》最为详尽，对在预售合同中是否约定面积误差处理方式，规定了不同的处理方式，对有约定的同建设部《商品房销售管理办法》处理方式。当实际交付面积小于合同面积时，《江苏省城市房地产交易管理条例》中面积误差处理方式对购房人最为有利。当实际交付面积大于合同面积时，《南京市房地产交易管理办法》中面积误差处理方式对购房人最为有利。以上所讲面积误差，都是指房屋在严格按照规划核准、设计的要求进行建设，竣工后实测面积与预测面积产生的误差。　本组撰稿：南京日报记者　侯锦阳　通讯员　方市兴