随着调控新政相继出台，住宅投资日渐理性。但调控新政主要是针对住宅市场，写字楼等商业地产则游离在宏观调控之外。因为国家的宏观调控主要针对某些投资过热的行业，写字楼市场的客户则遍布各行业，而且都有着实际的需求。即便存在投资型客户，也是资金实力较雄厚的成熟投资群体，客户素质高、投资规模大。所以，这次宏观调控对住宅、商铺的影响比较大，而对于写字楼市场的影响并不大。

　　首先，写字楼物业的直接消费对象是需要占据办公空间的各类企业和机构，而从其产业属性和经济影响环境来分析，发展迅速的城市第三产业如金融、法律、咨询等服务性行业是办公物业消费的重要支撑。根据上海中原提供的数据，2006年甲级写字楼市场持续2005年的火爆行情，去年甲级写字楼的租金水平上涨了20%左右，而今年上半年租金涨幅也达到5%左右；这主要是由于上海经济的持续高速发展，给国内外企业进入上海以极大的信心，而且第三产业的快速发展也增加了对办公面积的需求。尤其是根据WTO的协议，中国金融业的放开更加速了世界金融行业的进入，种种利好因素使得上海写字楼市场表现出强劲需求；众多跨国企业仍然把上海作为投资的首选地，这也是上海写字楼市场受此次宏观调控影响较小的原因之一。

　　其次，市场供求关系的因素：供给与需求是最基本的经济力量，任何行业都受其支配。市场供求关系是房价涨跌的钥匙，也只有供求关系才能从根本上调节房价。2006年，上海甲级写字楼市场供应短缺，而市场对于甲级写字楼的需求却在不断上升，因此甲级写字楼的租金水平急需上升成为了一种可能。而在未来几年，上海办公楼市场的供应量将会出现较大增长，尤其是2008年前后，无论是甲级写字楼还是乙级写字楼，都将迎来一个较大的供应高峰。目前上海市办公楼市场的总体出租率一直保持85%以上，存量已得到较大消化，供不应求的局面凸显，这一局面有望在2008年之后得到改善。在总体市场环境比较健康的情况下，政府不会对写字楼市场进行过多的干预。

　　再次，人民币的升值预期极大地促进了投资者的投资热情。近一年来，海外资金不断涌入上海，写字楼物业整体收购案不断见诸报端。这无疑增加了投资者对于上海写字楼市场的信心。而且从政府层面来讲，由于写字楼等商用物业并没有涉及到民生，而且写字楼物业在增加上海财政收入的环节上起到了一定的支撑作用，所以政府部门在保证金融监控的前提下，不会过多地干预写字楼市场的投资行为。

　　另外，对曾经的投资阵地———住宅市场的投资行为逐渐回落，市场必然要开辟一条新的投资渠道以排解众多的投资需求。在房地产领域，写字楼市场的投资相对乐观，5％左右的写字楼市场投资回报率，也能够吸引部分投资者的眼光。从某种角度来讲，只要在保证社会安定的前提下，政府是希望扩大内需、鼓励消费的。住宅市场的投资已经影响到社稷民生了，再任其发展下去势必会造成社会的不稳定，所以政府及时地采取了各种宏观调控政策。但目前，上海写字楼市场的发展比较健康，并未出现危及社会安全的隐患，所以政府不会干预写字楼市场的投资的。

　　相比宏观调控下住宅市场，上海写字楼市场呈现一片繁荣景象。上海中原调查数据显示，上海甲级写字楼空置率目前为5%~7％，强劲需求将带动上海甲级写字楼的租赁市场持续走好，空置率、招租进度、租金增长幅度等各项统计数据都有更优表现，旺盛的需求将刺激今年上海甲级写字楼租金上涨10%左右。

　　作为国际大都市，上海写字楼市场的兴衰既取决于国内经济发展和房地产行业运行态势，又受到全球经济形势的影响，归根结底是国内外企业进驻上海的速度和规模决定了上海写字楼市场的潮起潮落，而并不是宏观调控能直接影响的。

　　下半年写字楼市场展望

　　2006年下半年，上海写字楼市场新增出售面积将会增多，供求比将基本与2006年上半年持平，走势平稳；但是价格走势呈现不确定性，因为上海写字楼市场的产品呈现多样化、区域化的特点，价格走势受成交区域和成交结构的影响会比较大。

　　2006年下半年，上海甲级写字楼的租金水平延续上半年小幅度上升的态势，供不应求的局面仍将持续；而乙级写字楼的租金水平将继续平稳发展，供求状况相对比较宽松。