九十五个“沉睡”项目如不“复苏”将被收地
“8·31”大限两周年 闲置土地成焦点———
历史的演变总是富有戏剧性。
同样是8月31日，同样是北京开发商刻骨铭心的日子，2004年的8月31日和两年之后的今天，北京的开发商却在经历着不同的焦虑和煎熬。
2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（简称“71号令”），规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。 2004年8月31日成为“土地协议出让”大限，由来已久的土地出让方式从协议转让到招拍挂，曾导致北京的开发商们赶在大限前疯狂“圈地”。
“那时北京的开发商，每天除了吃饭睡觉，不是在看地块，就是在抢签合同。”一位开发商回忆说。北京市国土局2004年土地交易记录上显示，仅在当年的8月，北京市协议出让的土地达到357宗，数量之巨令人瞠目：这个月的土地协议出让面积超过此后近两年的土地公开出让面积之和。
然而，两年后“8·31后遗症”正在显现。“我现在最担心的不是新出的政策———90平方米中小套型在项目里占多少比例的问题，而是能不能尽快融到钱开工，逃离闲置土地无偿收回的问题。”昨天，西南四环一个搭满各种临时建筑的地块上，一位“圈”了大量土地的开发商望着两年来没有开工的地块低沉地说。
■95个项目至今没有动工
据北京市国土局副局长张维介绍，根据市国土局近期的初步统计，全市2002年到2005年已出让住宅用地面积约7400公顷，规划住宅建筑面积约为1.5亿平方米。
而截至2005年年底，未形成实际住宅供应的土地面积约为4000公顷，规划住宅面积为8000万平方米。
其中，2004年即“8·31大限年”已出让住宅用地但没有形成实际住宅供应的规划建筑面积约4500万平方米，占了2002年到2005年未形成实际住宅供应规划面积的56%。而在这4500万平方米中，当年的8月31日大限过关项目占了58%，达到了2600万平方米。
还有一个让人关注的数据是：不算2004年8月31日之前批准的协议出让项目，仅8月31日大限后北京市国土局公布的1091个“历史遗留项目”中的288个过关项目，就有95个项目至今没有动工建设，超过20多个项目甚至拆迁都没有开始。
毫无疑问，今年的8月31日又被赋予了新的意义，根据今年九部委出台的关于稳定房价的“十五条实施意见”中的“两年内没有开发的土地无偿收回土地使用权”的规定，今年的8月31日对很多开发商而言，将又是一个新的“大限”。
■没有实力盲目圈地
望京附近的上京新航线，其房价已涨到近8000元/平方米，而它的旁边却是一块荒废了几年的地块。
这样的情景在太阳宫地区也能见到：四环附近太阳宫乡北部，不用人指点就能轻松找到太阳中心B区，这块建筑面积为216744平方米、规划立项为住宅的地块，目前正处于“半荒废”中，透过紧闭的围挡大门向里望，杂草丛生。这块当年在“8·31大限”中协议出让给北京阳光四季房地产开发有限公司的地块，根据当初的协议出让合同规定，竣工时间为2006年8月31日，但两年过去了，丝毫没有进展。
你也许还见过你身边很多挖个坑、架根电线、砌道墙却再也没有什么动静的工地，或者一栋楼盖了五六年还盖不完的工地，等等。
谈及这些当年以相对便宜的价格赶上“协议出让末班车”的“幸运地块”缘何至今还没有建成楼房的原因，曾谈了不下百个“8·31过关项目”的山西投资人唐先生说：“这些本身没有实力却占政策便宜盲目圈地的开发商，拿着地，一元钱却想当一万元钱花，不闲置才怪！”一位开发商用一连串“想不到”来形容他的心境：想不到过去“以小撬大”的开发模式真的玩不动了；想不到囤地倒卖越来越难了；想不到房地产政策越来越完善；想不到国家控制经济风险的措施越来越完善……
记者的调查证实了他们的说法，实力不济、资金短缺却心存过高期望是造成这些“协议地块”闲置的主要原因。多个陷在困境中的“8·31”过关项目开发商在让记者承诺不透露项目名称后说：“当年赶在‘8·31’大限的时候拿地，都有这样一种心理：最后的便宜晚餐得赶紧多吃多占，没有想到饭后会不会有消化不良的问题。事实上，公司按照协议出让合同，交完第一笔土地出让金，往往账上就没钱了。”
有意思的是，一旦有人来谈合作，这些“协议地块”的拥有者却“奇货”自居，出价高得离谱。曾经撮合了数百次这类合作谈判的胡小姐告诉记者：“协议出让地块的开发商看着地块周边房价的上涨，都想把手上的地卖个天价。这就是为什么北京很多人都在卖地买地，却几乎没有成功案例的原因。”
■土地闲置是房价上涨主因
北京房价上涨，开发商和国土部门一直在进行“地荒说”之争：
北京市国土部门有关负责人不止一次在公开场合强烈驳斥一些地产商抛出的“北京房价猛涨是因为房地产用地供应不足”这一说法，指出“地荒”并不存在。而在记者的调查中，越来越多的声音都在表明：土地有效供给不足———已出让住宅土地没有按时开发建设而引起的阶段性供不应求，是现阶段北京房价上涨的根本原因。
阳光100投资置业集团的副总经理范小冲告诉记者：现在盛行的“土地招拍挂抬高了地价，从而引起房价上涨”的上涨说和“钢筋、水泥等原材料的涨价”带来的房价波动说都不成立。无论是地价还是建安成本的上涨都不是房价波动的主要因素，决定北京房价至今仍在上涨的本质原因还是“供不应求”的市场状况。
代理着北京、石家庄、郑州、天津等地区近30个新楼盘销售的中原地产华北区公司总经理李文杰也总结说：“前几年，朋友托你买房，要的是折扣，去年开始到现在，变成‘能买上’就万分感谢，这说明，市场上老百姓可买的房子太少。”他算了一笔账：“如果目前囤在开发商手中的8000万平方米住宅用地能够按计划及时供应，如果平均每套100平方米就有80万套住宅上市销售，房价至少不会以目前这样的速度上涨！因为老百姓可选的楼盘多了，开发商也就不敢涨价。”
■违反合同造成闲置坚决收回
针对上述说法，市国土局副局长张维明确表示，应推动未进入销售环节的项目尽早形成实际有效供应。根据这个情况，市国土局近期将重点对2004年已出让住宅项目特别是“8·31”大限中协议出让的住宅项目加强监督推进。
据他介绍，近期市国土局已经准备召集“8·31”大限中过关的95个至今没有拆迁、正在拆迁或者拆迁完成却没有开工的项目开发公司开会，对其中愿意改为中低价位、中小户型普通商品房的项目采取一定的优惠政策，对不积极推进进展、违反合同造成土地闲置的个别项目，将联同有关部门坚决履行收回程序。
同时，按照“国六条”，市国土局将加大对已供住宅项目中闲置土地的处置力度：对超过合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并限期开工。对满两年未动工开发的，无偿收回。而对那些拿了土地后挖一个坑“开工”却一直停工不建等变相囤地行为，只要开发建设面积不足三分之一或者投资额不足四分之一的，且未经过批准中止开发建设连续满一年的，都按照闲置土地处理。
“8·31”过关项目无疑将成为今年国土部门清理闲置土地的重点。但愿，明年的“8·31”对这些开发商不再是又一个新的大限。 (责任编辑：韩美芳) | 
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