昨日，记者从南京市建委了解到，南京市中低价商品房限价将上调。据了解，由于今年年初南京市上调了经济适用房的指导价格，为了体现经济适用房和中低价商品房的价格差距，南京市建委已经拿出了提高中低价商品房指导价格的方案，正等待南京市物价部门的审批。

　　指导价方案等待审批

　　“上调中低价商品房指导价格的方案还在等待物价部门的审批。”南京市建委相关人士表示，上调中低价商品房的指导价格有多种原因。首先是拆迁补偿成本提高了，2004年南京拆迁新政出台，使得拆迁补偿更加市场化，但也增加了拆迁补偿成本，平均增幅约30％；二是房屋建设成本大幅度上升，近两年来，钢材、水泥等建材的价格节节攀升，直接导致房屋建设成本的增加；第三，经济适用房也在不断“升级提档”，周边配套、附属设施等的丰富，都增加了建设成本。

　　据了解，今年4月份，南京市出台了《2006年度经济适用住房指导价格的意见》，经济适用房指导价改为“全市总限价”，经济适用房的最高价格控制在2500元/平方米－2700元/平方米以内。南京市建委相关人士表示，经济适用房价格的提高，也促使了中低价商品房价格的上调，“中低价商品房要和经济适用房拉开距离”。至于此次中低价商品房价格的上调幅度，必须等到物价部门的审批之后才能公布。

　　目前最高限价3800元/m2

　　南京首次对中低价商品房进行限价是在2003年9月，南京市国土局发布公告，首个专门用于建设中低价商品房的地块———南湾营地块拍卖首次运用限高房价的方式，建成后的商品房最高售价不得超过2600元每平方米，现在南湾营小区已经成为南京中低价商品房中一个成熟小区。

　　在南京目前的几个中低价商品房项目中，目前指导价格最高的是雨花台区的宋家洼项目，核定的最高限价是3800元/平方米。据了解，宋家洼项目周围的商品房价格已经达到5000元/平方米，中低价商品房的销售价格相对便宜了1000多元。南京首次限价的中低价商品房南湾营白水家园，最高售价不得超过2600元/平方米。此后，幕府西路中低价商品房项目的限价为3100元／平方米，雨润路中低价房“双和园”限价为3200元／平方米。相关人士解释，土地的级别不同，中低价商品房定价也随之不同。

　　据了解，目前南京共完成了南湾营白水家园、双和园、幕府佳园等多个中低价商品房项目的建设，总占地面积约170公顷，规划建筑面积约达200万平方米。

　　申购门槛可能降低

　　符合什么样的条件才能购买中低价商品房？根据南京市2003年实施的中低价商品房政策，想购中低价商品房，必须具备以下5个条件，缺一不可：⑴2003年元月1日后批准拆迁，江南八区范围，按照市政府203号令（227号令）的规定，获得住宅补偿款尚未提现、购房；⑵补偿款金额在10万元（不含本数）─20万元（含本数）之间；⑶本市常住人口；⑷拆迁范围内统一户籍家庭成员，人均年收入在上一年度全市平均收入标准以下；⑸除拆迁范围以外，在本市无其他住房。其中，江南八区指的是玄武、鼓楼、白下、建邺、秦淮、下关、栖霞、雨花台区。此办法一直沿用至今。

　　由于中低价商品房的申购政策是2003年制定的，随着房价和拆迁补偿水平的提高，这一规定已经越来越不适用于现在的中低价商品房申购。比如一套60平方米的中套房，按每平方米3000元的补偿标准，此户被拆迁家庭可拿到18万元的补偿款，符合申购条件。但拆迁新政实施以来，补偿标准相比老政策有了提高。仍以上述这户拆迁家庭为例，假设拆迁新政的补偿标准提高到每平方米4000元，这户家庭就领到24万元，超出20万的申购上限，反而无法申购中低价商品房了。拿着这样的补偿款想到普通商品房市场上买房，不可能；想买中低价商品房，又不行，相当一部分被拆迁家庭面临着这样的住房困难，成了政策的“夹心饼”。因此，南京市建委同时也在酝酿降低中低价商品房的申购门槛。

　　仙林2000套中低价商品房供应教师

　　近日，有消息透露，今年年内，仙林大学城将开发建设2000多套中低价房投入市场，目前用于开发的用地也已明确。

　　南京大学对面规划了700亩地，主要是用于教师的中低价房开发；在邮电学院后面的160亩地则主要是针对财经、邮电等四五所学校开发的商品房。年内还将会推出340亩地，实行限房价、竞地价的开发策略，开发出2000多套的预定价格3300元／平方米的中低价商品房，定向供应大学城低收入的教师群体。

　　中低价商品房为何不温不火

　　申购条件过高，本身条件有限

　　中低价商品房作为南京市低收入者住房保障措施之一，在普通商品房面前，其低廉的价格应该具有相当的吸引力。然而，南京市中低价商品房的销售却并没有预想中的那么热烈。业内人士表示，申购条件过高和住房本身的缺陷，是导致中低价商品房难以热销的两大主要因素。

　　中低价房销售难热

　　记者从南京市房产局了解到，8月份，中低价房河西双和园B片的销售数量仅仅为9套，销售均价为3262元/平方米。自从该项目开盘以来，其629套中低价房才销售了19套。据了解，南京中低价房的销售一直以来不温不火，2005年中低价房的销售率在60%70%，这一数据并不尽如人意。据了解，中低价商品房的销售一直以来都不温不火。2004年4月，南京首个中低价商品房项目———白水家园申购的时候，推出的108套房源，仅吸引了52户家庭前来申购，其中有9户后来还放弃了。6月初，第二次申购开始，在一个月的申购过程中，仅有35户家庭提交申请，只占到房源总数的16％，比第一次申购还要冷清。记者在采访双和园项目时，相关人士告诉记者，由于双和园销售速度不尽如人意，双和园的开发商正在为资金回笼而苦恼不已。由于这一项目是中低价商品房，销售需要经过政府相关部门的许可，因此他们也不能和普通商品楼盘那样做推广，但是他们却必须和其他开发商一样面临资金回笼。

　　两道门槛拦住购买者

　　比周围商品房低千元甚至更多的价格为何没有吸引力？业内人士表示，中低价商品房的申购门槛是第一道障碍。由于中低价商品房只是提供给低收入人群的，政府规定，只有2003年元月1日后批准拆迁、补偿款金额在10万元（不含本数）─20万元（含本数）之间、拆迁范围内统一户籍家庭成员，人均年收入在上一年度全市平均收入标准以下、除拆迁范围以外，在本市无其他住房的南京市常住人口，才能有条件购买中低价商品房。这一必须同时成立的申购条件，让一大批被拆迁户无法申购中低价房。同时，南京中低价商品房多采取集中建设模式，所选地块均较偏远，并因此产生交通不便、治安情况堪忧等系列社会问题。对并不具有绝对诱惑力的房价来说，一些拆迁市民更愿想方设法回到原地安家。此外，政府采用的托底补偿模式，也让一些开发中低价商品房的企业难以兴奋，中低价商品房的品质也存在一定的局限。

　　中低价商品房分布分散

　　去年开始大型小区要配建中低价商品房

　　除了原有的四大中低价商品房小区之外，南京其余的中低价商品房大都比较分散，尤其是去年3月份市建委出台的一项政策，更是将中低价商品房分散到了南京的各个大型小区。南京市去年出台的政策规定，南京将逐步取消中低价商品房成片建设的模式，改用大型普通商品房小区配套建设的新办法。今后南京在挂牌出让老城以外、5万平方米以上规模小区建设用地时，将有选择地附加中低价商品房的配建条件，即小区建设中必须包含约10%的中低价商品房。据介绍，这一措施将改善中低价商品房位置偏远、生活设施缺乏的弊端。据了解，去年11月份，在市国土部门推出的15地块中，下关区幕府西路一幅9万平方米地块里被“安置”了2万平方米的中低价房，其售价为3800元/平方米，比周边普通商品房当前售价每平方米低了1000多元。

　　市民建议公布

　　中低价商品房成本

　　“中低价商品房还涨价？”对于这一消息，不少市民认为中低价适用房和经济适用房以及廉租房是政府部门为保障城市低收入者而设的，本身就是一种社会保障。现在姑且不论中低价商品房申购门槛高高在上，而且南京市能够提供的中低价商品房相对于每年的拆迁户数量来说，也是杯水车薪。同时，钢材和水泥的价格在经历了去年的大涨之后，已经大幅度回落，这些不能成为中低价商品房涨价的理由。

　　据了解，中低价商品房的限价和经济适用房的限价一样，可以有3%的价格上浮幅度。例如限价为3200元/平方米的双和园，其8月份的销售平均价格为3262元/平方米，基本上已经用足了这3%上浮幅度。有市民表示，既然中低价商品房要上调价格，那么政府部门应该公布中低价商品房的成本，让老百姓明明白白地知道上涨的原因。