近年来部分境外热钱进入中国房地产市场，被视为是境内热点城市房价上涨的一个因素。对此，中国国家外汇管理局、建设部昨日公布相关规定强化房地产市场外汇管理，规范境外机构和个人购买境内商品房。一系列规定将终结外汇直接购房时代。

　　这份《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》规定，境外主体办理购房结汇时，应提交房地产主管部门出具的商品房预售合同登记备案文件等相关材料，结汇资金直接划入房地产开发企业的人民币账户，所购房产转让取得的人民币资金须经审核后方可购汇汇出。

　　《通知》对外商投资房地产企业市场准入、开发经营等所涉及的外汇管理问题进行了明确规定：凡外商投资房地产公司未全部缴付注册资本金、未取得《国有土地使用证》或开发项目资本金未达到项目投资总额35％的，不得借用外债；境外主体并购或收购境内房地产企业未能以自有资金一次性支付全部转让款的，不予办理转股收汇外资外汇登记；外国投资者专用外汇账户内的资金不得用于房地产开发和经营。

　　国家外汇管理局、建设部还要求加强对境内商品房交易外汇收支及汇兑的统计监测。要求各外汇指定银行、外汇分局及时汇总上报境外主体购买境内商品房有关外汇收支和汇兑的统计信息。房地产主管部门应严格执行商品房预售合同登记备案制度。

　　据介绍，目前世界上许多国家都严格限制非居民买卖本国商品房。根据国际货币基金组织统计，在其187个成员中，有137个成员对非居民投资本国房地产进行管制。

　　国家外汇管理局表示，境外机构和个人购买境内商品房属于资本项目交易，按照自用和实需原则进行管理也是国际通行做法。这个文件的发布，有利于加强和改进房地产市场宏观调控，也有利于规范房地产项下跨境资本流动秩序，促进中国国际收支基本平衡。

　　外汇直接购房终结

　　昨日，国家外汇管理局和建设部联合公布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，这标志着“限外购房”调控新政中关于限制外汇炒楼的细则终于露面了。业内人士评价，外汇流转环节的控制是实现调控目标的重要手段，而从新规内容上看，其规范的主要目的不在限制，而在监管。

　　《通知》规定，无论是境外机构、境外个人还是港澳台居民与华侨，在符合国税总局171号文件要求的购房条件之后，有关外汇结汇的流程则按以下规定办理：

　　一、从境外汇入购房款的，应持相关文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房外汇资金结汇后直接划入房地产开发企业的人民币账户。

　　二、从境内外汇账户支付购房款的，外汇指定银行同样将购房结汇资金直接划入房地产开发企业人民币账户。境内代表机构经常项目账户资金不得结汇购买境内商品房。房地产开发企业的经常项目外汇账户不得保留境内分支、代表机构、境外个人、港澳台居民和华侨直接由境外汇入的购房款。

　　由此可见，外汇可直接购房时代就此终结。

　　据了解，此前，境外个人通过外汇直接购房的情况比较普遍，而境外机构购房多采用结汇成人民币后购房的方式。“因此，这一结汇要求对外资购房并不造成实质的影响，只有心理作用。”上海同策房产总裁孙益功表示，这种将外资购房全部统一为人民币支付的方式，与其说是限制购房，不如说是方便金融系统对外资购房行为的监管和统计。

　　一位上海浦发银行支行行长分析，这一政策也可以保护国内开发商在人民币升值周期下的汇率损失，“手中拿着大量美元，对于开发商来说未必划算”。

　　银行把关购房资质

　　根据新规，外资能否在境内购房的资格认定，最终在外汇流转环节得到控制。而承担审批责任的是外汇部门指定的银行系统。

　　《通知》规定，无论是机构、个人还是港澳台居民，在购买符合实际需要的自用商品房时，须向外汇指定银行提交若干文件。除了商品房销售合同或预售合同、房地产主管部门出具的所购商品房预售合同登记备案证明外，三类购房主体须提交的不同文件包括：机构性购房须提交境内分支、代表机构获准设立的批准文件和有效登记证明；所购商品房符合实需自用原则的书面承诺。

　　特别值得注意的是，境内工作、学习时间超过一年的境外个人须提交有效护照等身份证明；一年期以上的境内有效劳动雇佣合同或学籍证明。港澳台居民和华侨须提交《港澳居民往来内地通行证》等有效身份证明。

　　业内人士表示，银行系统能否细致到位地执行资格审查是此次规范外资购房的关键。“在目前外资炒房已经明显减少的情况下，银行的审查压力也不会太大。”该人士称。

　　但是，上海某中介机构研究人士表示，文件中对“有效护照等身份证明”、“《港澳居民往来内地通行证》等有效身份证明”的说法仍不完全明确，对于此前上海讨论的“一证一房，多证多房”的说法并未给出最终的定论。

　　定期核查实时监控

　　《通知》规定，外汇指定银行应按规定，严格审核和办理境内分支、代表机构和境外个人买卖境内商品房的外汇收支和汇兑业务。同时，需要按月汇总境内分支、代表机构和境外个人购买境内商品房的外汇收支和汇兑情况，于每月10日前，将上月情况制表后报送所在地外汇局。

　　而外汇局应加强对境内分支、代表机构和境外个人买卖商品房外汇收支以及汇兑的统计监测和监督管理，并加强与当地房地产主管部门的联系和沟通。每月15日前，将辖区内上月有关统计数据制表后，上报国家外汇管理局。

　　“将外资购房以人民币方式统一管理有助于对外资购房行为的实时监控。”业内人士称，而此前以外汇直接购房的方式令外汇监管部门无法直接掌握真实的市场交易数额。

　　新政的另一个重点是从严控制外汇流转。

　　《通知》规定，外商投资房地产企业注册资本未全部缴付的，或未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额的35％的，不得向境外借用外债，外汇局不予办理外债登记和外债结汇核准；外商投资房地产企业的中外投资各方，在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报条款的，外汇局不予办理外商投资企业外汇登记或登记变更。

　　另外，境外机构和个人通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权，未能以自有资金一次性支付全部转让款的，外汇局不予办理转股收汇外资外汇登记。

　　“如果外汇管理部门不出具与交易有关的收汇和结汇证明，工商管理部门是不会进行股权变更登记的。”一位银行人士解释。

　　《通知》还规定，境外机构和个人在境内银行开立的外国投资者专用外汇账户内的资金，不得用于房地产开发和经营。“以往，无论是从国外直接进入的资本项目外汇账户，还是国内贸易产生的经常项目外汇账户，并没有明确规定不能用于房地产开发经营，显然，这一政策将对未来外资投资房地产产生较大影响。”上述银行人士称。

　　控制不合规外汇流转

　　据业内人士介绍，海外资本介入地产的模式通常有5种模式：直接成立外资房地产公司从事房地产开发和经营；内资房地产企业“外资化”；非居民和居民个人投资；外资银行信贷；非房地产业外资企业变相涉足房地产经营。而这次外汇局和建设部联手规范外资进入房地产市场的新规定，正是为了从多方面堵住这5种模式中存在的灰色通道。

　　一堵企业灰色通道。新规定对外商投资房地产企业市场准入、开发经营等所涉及的外汇管理问题进行明确限定，正是为堵部分资金押宝人民币升值，在前期潜入内地后，通过举借外债(如果人民币升值收益大于贷款违约损失，这些资金不惜违约)、房地产股权投资甚至改变外汇汇入用途直接投入到房地产开发上，一方面炒热房地产市场，一方面等候人民币升值，获得双重收益。新规定还要求结汇资金直接划入房地产开发企业的人民币账户，所购房产转让取得的人民币资金须经审核后方可购汇汇出。

　　二堵个人灰色通道。新规在个人购房方面要求，从境外汇入购房款的，应持一年期以上的境内有效劳动雇佣合同或学籍证明等规定文件向外汇指定银行申请，并将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户，而房地产开发企业的经常项目外汇账户不得保留境外个人境外汇入的购房款。同时因故不能完成商品房交易，需将退回的人民币购房款购汇汇出的，则需外汇指定银行进行真实性审核确认后，方可将人民币购房款及利息购汇划回境外机构或个人外汇账户。

　　上海证券报

　　外资入市非常凶猛　新政出台势在必行（背景）

　　房地产业已成为我国吸收外资的重要领域。今年以来，外资投资房地产增长较快，境外居民和机构直接购买在建项目和成熟物业等较为集中，至6月底，新设外商投资房地产企业同比增长25．4％，实际使用外资增长27．9％；境外机构和个人购买商品房一季度结汇同比增长2倍以上。

　　面对上半年外资进入房地产市场过猛、市场准入规则不够规范、市场秩序比较混乱的情况，从维护国家经济安全、维护中小投资者和人民群众的切身利益出发，根据我国土地资源缺乏，居民住房比较紧张的实际，政府加强对房地产市场包括外资准入的管理，是经济运行管理的必然选择。对外资进入房地产的有关政策进行规范，是我国健全法治社会，运用经济手段调控宏观经济的一个具体步骤，有利于推动房地产市场健康发展。