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东北网9月7日电 明天，备受关注的第十二届沈阳房交会就拉开帷幕了，你是否已准备好了要在此期间挑选一套可心的房子。
也许你会需要通过贷款的方式来实现自己的安居梦。可你知道吗，贷款买房时选择银行也要像买东西一样“货比三家”。
据业内人士介绍，目前各银行提供的房贷方式、还款方式越来越多，各银行的相关服务也各有特色，因此需要办理住房贷款的市民，最好在办理贷款前多咨询几家银行，以便根据自己的情况选择出最合适的贷款方式并最终选定贷款银行。
据记者了解，目前，沈阳各银行共有普通商业住房贷款、公积金贷款、公积金和商业混合贷款、固定利率贷款、住房循环授信贷款等多种贷款方式供市民选择。这几种贷款方式适应人群不同，贷款利率也不同。而且其中，有两家银行推出了固定利率贷款业务，住房循环授信贷款也不是所有银行都已开办。
另外，各银行在房贷服务和个性化业务上还是有很大差异。
有的银行多种还款方式可自由转换，有的银行取消了提前还款的违约金，有的银行则推出住房循环授信贷款，甚至还有银行推出了理财型住房贷款。因此，市民在贷款前，应该对各行的特色业务做个细致了解，以便最终选出最适合自己意愿的贷款银行。
如果未经比较稀里糊涂地选定银行，就可能发生当你需要某一后续服务而所选择银行却不能提供的情况，那到时若要办理跨行转按揭可是非常麻烦的。
据广发行沈阳支行个人银行处部的顾小姐介绍，目前许多楼盘都和一家或几家银行合作办理个人住房按揭贷款业务，业户在合作银行办理房贷时，无须一一向银行提供五证，直接提供购房协议、收入证明等个人资料即可，办理时十分便捷。因此，许多购房者都想在这些银行办理。但一位业内人士提醒，鉴于目前各银行服务的差异化，购房者不要为图方便，忽略了对银行的自主选择，其实，如购房者不选择开发商合作银行，只需向开发商提出即可，开发商将按要求为购房者提供到它行办理贷款的相关手续。
购房者在自行办理住房贷款时，其实也不并复杂，如果你申请的是商业贷款，携带身份证、工资证明、婚姻状况证明、购房合同(如买的是二手房，要提供原房主的产权证和土地证)、首期付款收据以及开发商提供的五证，直接到银行填写《个人住房贷款申请审批表》就可以了。
经银行审批后，如果符合贷款条件，银行将与你签订《个人购房借款合同》，并办理抵押登记和保险等相关手续。
发放贷款银行的会计部门会将款项直接转入售房单位的专户。从递交申请到发放贷款，一般需要十几个工作日。
如果你办理的是公积金贷款，则需携带上述材料到相应的住房基金管理中心办理，即省直单位到省直住房公积金管理中心，市属单位的到沈阳市住房公积金管理中心办理。
< 沈城现有五种房贷方式供你选 >
既然目前沈阳有多种住房贷款方式可供选择，这些贷款方式有哪些特点，自从8月19日调息后又有哪些变化，广大市民在贷款买房时，究竟该选择哪种房贷方式，记者采访了多家银行，下面为您做个概略的解答。
商业房贷利息微调莫恐慌
去年7月，46岁的崔女士利用商业贷款购买了一套69.95平方米的房子，总价22.471万元，首付7.471万元，贷款15万，每月还款1226元。要说，每月还款1000多元，对崔女士来说，不算负担太重，但央行的再次加息，让崔女士开始有些恐慌。“明年1月1日开始利率就要上调了，以后我得多交多少利息呢？我还有一个在上大学的女儿，如果利息增加太多我真负担不起。”她困惑地说。对于崔女士的困惑，记者走访广东发展银行沈阳支行个金部为其测算。按照崔女士事先选择的等额本息还贷法和执行下浮15%的优惠利率计算，从明年1月1日开始，崔女士每月将还贷1248元，比原来多还22元。
对此，中信银行沈阳分行零售业务部王路表示，其实，此次加息幅度并不大，如果执行商业住房贷款利率下限，即下浮15%的优惠利率，5年以上实际利率只上调0.063个百分点；而5年以下的实际利息没升反降。
以6个月期限的房贷为例，加息前利率为5.40%，打折后优惠利率为4.86%；加息后的利率是5.58%，打折后的优惠利率为4.743%。加息后的贷款利率比加息前低0.117个百分点。
照此计算，假设某人选择6个月期贷款20万元买房，享受最大利率优惠政策，采取到期还本还息的还款方法，加息前需要支付利息9720元，加息后却只需支付利息9486元。五年期以内其他档次贷款利率分别是：一年期房贷，加息前优惠利率为5.265%，加息后优惠利率为5.202%；一至三年期房贷，加息前优惠利率为5.427%，加息后优惠利率降为5.355%；三至五年期房贷，加息前优惠利率为5.508%，加息后优惠利率不变。
因此，银行人士建议，此次加息幅度不大，因此购房者和贷款人不要恐慌，如果有条件可以适当选择短期还贷期限。
另外，据记者了解，目前选择单纯商业贷款的市民大多是没有缴存住房公积金或是已经用住房公积金买了其它住房的。现在大部分银行规定，贷款第一套住房，信誉良好的贷款客户都可以享受下浮15%的优惠利率。
固定房贷利率上调需谨慎
央行19日上调了存贷款利率后，由于其中的长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度，因此招商银行率先上调了固定房贷利率。记者从招商银行沈阳分行了解到，招行固定利率房贷的基准利率调整为6.36%。其中固定5年房贷利率上调至6.39%，优惠利率为5.796%，而5年以上的房贷利率也做了相应的调整。与旧的固定房贷利率相比，5年及5年以上的利率上调幅度为45个基点；而光大银行固定房贷利率则上调了0.27个百分点。
固定房贷利率再次上调了，现在选择固定房贷产品是否合适呢？
光大银行沈阳分行相关负责人表示：“即便现在选择固定利率，将来都有可能是划算的。”他说，未来一年内加息的可能性很大，到时候即便加息0.27个百分点，现在选择固贷的也赚了。
辽宁社科院金融研究所研究员谭静预测，今年内我国可能还将加息一次，明年则还会进一步加息。而国家发改委宏观经济研究室主任王小广则用“小步加息”来预测未来的金融政策走势。
但一位不愿透露姓名的业内人士认为，对于客户来讲，选择固定房贷是对金融风险尤其是利率风险的深入认识和冷静面对的过程。因此，固定房贷利率适合的人群是那些对于未来的支出有一个精确的规划，或是对未来利率变动有着自己的认识的投资者。
记者从农行辽宁省分行了解到，10月份左右，农行固定房贷产品也将面世。
公积金贷款利率不调可放心
住房公积金贷款是指由住房公积金管理中心，运用住房公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和缴存单位的离退休职工发放的贷款。
据了解，凡是连续缴存公积金满一年以上的沈阳市民(未达到法定退休年龄)都可以申请住房公积金贷款。申请人必须具有完全民事行为能力，信用良好，有稳定的收入和偿还贷款本息的能力。
现行的住房公积金贷款年利率5年以内为4.14%，5年以上为4.59%。最新的职工贷款计算公式为：职工贷款总额＝借款人住房公积金月缴存额÷缴存比例×0.6×12个月×贷款年限。不过公积金贷款有最高限额，借款人一方在住房公积金管理中心缴存住房公积金的最多可贷15万元；借款人和共同借款人(指夫妻)双方在沈阳住房公积金管理中心缴存住房公积金的，最多可贷25万元。贷款年限的计算方法为，贷款年限(男)=60-现有年龄，贷款年限(女)=60-现有年龄。办理公积金贷款的借款人在贷款偿还期间，产权需要转让时，住房公积金贷款的债务可以一并转让，不需要办理还清注销手续。
另外，今年8月19日起央行上调金融机构人民币存贷款基准利率，记者从沈阳市住房公积金管理办公室了解到，在此次利率调整中，个人住房公积金贷款利率保持不变。这对于办理住房公积金贷款的市民来说，是个利好的消息。因此，个人办理个人住房贷款时，能办公积金贷款的要尽量选择公积金贷款。
组合贷款手续繁琐但省钱
事实上，由于个人住房公积金贷款额度有最高上限，许多时候难以满足购房者的需要，若全部办理商业贷款，利息上负担太重，故而很多购房者都会选择“组合贷款”。选择组合贷款的原则一般是用全公积金贷款额度后，不足部分办理商业贷款。
例如，张三拟购一套总价值为30万元的商品房，首付交9万元，需贷款21万元。假如张三已经连续缴存公积金多年，可办理住房公积金贷款的最高上限。但是其配偶一方没有为其缴存公积金，因此，其最只能贷15万元，其它6万元需要办理商业贷款解决。因此，按贷款10年计算，公积金贷款的15万元执行公积金贷款利率4.59%/年，而另外6万元则执行商业贷款利率，按下浮15%优惠利率仍为5.814%/年。张三10年将总计还款约26.66万元，共支付利息约5.66万元。而如果这21万元如果全部选择商业贷款，则张三需总计还款约27.74万元，共支付利息约6.74万元。前者比后者，可以节省利息支了1万多元。而假设张三的妻子也缴存了公积金，而且能够贷6万元，那么两人21万元贷款便都可按公积金办理，则10年需共计还款约26.23万元，共支付利息约5.23万元，比组合贷款又可以省4000多元的利息。
当然，由于组合贷款既要走公积金贷款的程序，又要走商业贷款的程序，因而比单一的贷款方式办理手续要繁琐。
住房循环授信贷款可“生钱”
刘女士2003年在浑南购买了一套25万元的房子，当时贷款15万元，目前已还4万多元。由于现在急需用钱，她很想再办点贷款，可是惟一的资产房子已抵押，她真不知道该怎样办了。
对此，招商银行沈阳分行个贷部负责人表示，这种情况若办理住房循环授信贷款就很好解决了。据了解，所谓的循环授信贷款，指的是居民用已抵押给银行的房产到银行办理再次贷款，银行将根据市场现状对其已按揭的住房进行重新评估办理最高抵押，银行审批通过后为您核定的授信额度与您当前住房按揭贷款余额之差就是您现在可以向银行申请贷款额度。但贷款时需要提供身份证明和消费用途等。也就是说，市民办理了循环授信业务，以后其房产即可按最高额抵押，欠款额与评估最高额之间的差额就是其随时可再申请的贷款额，而每次办理贷款时不需再承担所需的评估、抵押登记、公证等费用。
以刘女士的情况为例，如果她办住房贷款的银行已开通了循环授信业务，她至少可以再增加五六万元的贷款。贷款可用于购房、购车、装修、购买家电家具、旅游、上学等多种用途，而不必重新办理抵押登记。
而据广发行个人银行部的相关负责人表示，如果新增贷款暂时不用，还可存入银行房贷理财账户，银行对账户内资金将按一定比例视同提前还款，一个月下来获得的理财收益用于抵扣贷款利息支出。而当市民需要资金时，账户内资金又可随时使用，灵活方便。
二手房贷款需要交易在前
家住沈阳市沈河区的王女士要买一处二手房，可是手里的钱不够。
王女士想通过贷款解决，那如何办理买二手房贷款呢？记者为此采访了广发行沈阳支行个人银行部的相关负责人。
据介绍，一般二手房贷款实行的都是交易在前的原则，即先有交易，然后贷款人拿着买卖协议和原房主的产权证、土地证或刚刚过户的房证到银行申请办理贷款。银行由指定的评估公司对该房产进行评估，评估价格和实际交易价格相比较，选取其中低的一个做为办理房贷的基准数。然后银行将综合考虑房龄、借款人情况、土地使用年限等，确定贷款额度。一般房龄较短的(五六年以内)能贷到基准数的六成，而大多数二手房只能贷到五成。至于贷款年限，一般来讲，二手房的贷款期限和房龄之和不能超过25年。作者：来源：时代商报编辑： 朱丹钰 收藏本文国 内 国 际教 育 娱 乐社 会 体 育专 题 法 治
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