如果一种政策存在模糊不清的解读空间，那么政策就会在实践中被对策破解得七零八落，找不着北。

　　限价房是指限地价、限户型、限房价的商品房，却与商品房、经济适用房、廉租房等众多概念混杂，定位含糊。而且，限价房目前操作困难多多，不只是概念，还有价位、保证措施等均模糊不清。

　　近年来，房地产市场出现了一种逆向的趋势，政府越是想为中低收入者降房价，结果却背道而驰，反而为房市上扬推波助澜。限价房没有从根本上解决政策界限模糊的问题，甚至比以往的经济适用房更模糊，所以很难看好其现实推进。中国管理科学研究院研究员李开发认为，限价房模式中有五个关键点模糊不清，是推行过程难以一以贯之的盲点。

　　价格难限

　　“限价房的价格究竟应该‘限’在哪里？”李开发认为，事实上，这是开发商与政府之间的一场关于利润的博弈。政府要求限价房低于商品房市场价的10％－20％，但问题在于，这个“限价”的依据在哪里？开发商的利润率究竟有多高？尽管大家心照不宣地认为，住房开发暴利，不过，政府始终无法公布一个有公信力的数据。

　　“限价就是为了使价格保持较低水平，出现这种‘假限价’的情况就是地方政府不愿意为住房保障政策买单，这从侧面也反映出构建住房保障体系的必要性和紧迫性。”厦门大学不动产金融研究中心博士郭晓武表示，限价房的价格制定是技术性很强的工作，包括要考虑地价、建造成本、周边市场价格、当地中低收入阶层收入水平等条件，价格的制定也不一定要统一，可以针对不同人群进行价格区间的细分。

　　谁买限价房？

　　“限价房到底卖给谁？城市中低收入阶层买得起吗？”李开发提出质疑，有的专家们喜欢向老百姓脸上贴金，好像老百姓一见到限价房就会忙不迭地掏腰包购买。然而实际一研究，真正的中低收入人群，根本无力购买限价房。

　　以北京为例，按北京市统计部门公布的居民人均可支配收入以及高、低收入家庭之比等数据计算，北京中低收入人群购房首付不能超过5万元，月供不能超过1500元。

　　而据介绍，目前公布的限价房，东铁匠营地块售价预计为5500元／平方米；广渠路地块预计为8000元／平方米，假设建筑面积为90平方米，前者要50万元，后者则要72万元。前者首付20％加契税约13万元，毛坯房装修费少说也得3万元，合计16万元，然后月供3000元。可见，60％的中低收入阶层是买不起限价房的。

　　既然如此，限价房又能便宜谁呢？过去经济适用房的怪现象难免重现。

　　属性模糊

　　“限价房的概念，内涵不明确，外延也过于宽泛。”李开发表示，“限价房”，其开发是需要支付土地出让金和相应费税的，没有来自政府的财政优惠，因此具有商品房的性质。但是，限价房的房价不是由市场供求关系决定，而是由政府人为划定。而且，其销售不是面向全部消费者，而是面向特定的一部分社会群体，这就表明限价房并不是具有市场意义上的商品房，它具有一定社会福利性质，其社会福利性质来自于强制性压缩了开发商的利润，以及由于限价而造成的土地出让金的减少和相应税费的减少。

　　也就是说限价房也支付了一定的社会成本，得到了政府的财政优惠，是一种介于福利房和商品房之间的混合体，是一种概念模糊的产物。

　　购买资格难界定

　　“按照新思路，限价房主要针对两部分人群：一是具备一定房产消费能力的人群，二是定向购买的拆迁户。”李开发表示，尽管目前北京市限价商品房的销售政策仍未确定。不过，据媒体报道，北京市较倾向于借鉴杭州、宁波等城市经验：拥有本地户口为最起码的资格，同时要求购买者没有自有住房，并限定购买的最大面积。

　　“我觉得这其中又有一些疑问：首先是如何界定‘具备一定的房产消费能力’已经‘自有住房’？”李开发说，其次，“本地户口”的限制实际上是一种歧视政策。此外，是否所有的拆迁户都应具备购买限价房的资格？事实上，拆迁户当中既有一房难求的中低收入者，也不乏拥有几套住房的高收入者。

　　细节难把关

　　“限价房具体怎么限？对策总比政策多，因为我们的政策大而化之，操作起来自然无准则可依。”李开发指出。

　　“问题在于限价房的定价，交通便利区位的限价房价格肯定要比郊区限价房的价格高，通过价格的技术处理就可以解决这个问题。”郭晓武表示，有一个问题要注意，就是限价房是市场失灵的弥补，不能对市场造成过大的冲击，限价房只是保障中低收入阶层的住房权益，至于交通便利、配套完善则在其次，归根结底还是要靠价格等市场手段来调节，否则寻租就不可避免。据《中国经济时报》报道[分析]限价房并非“必要”

　　“限价房的弊病根源于现存的市场难题，由于政府在实务操作中无法解决，因此可能造成诸如分配不公、寻租等问题。”郭晓武认为，限价房问题可以分为两个主要部分进行思考，一个是限价房的供给问题，定价是供给的核心；一个是限价房的分配问题，公平合理是核心。两个问题都有很高的技术难度，都面临很多市场困难。

　　尽管，限价房作为保护中低收入阶层利益的一项住房保障政策有助于缓解当前的住房矛盾，但说实话，谈不上必要，因为限价房只是一种住房保障政策形式，关键还是要看住房保障制度的整体构建。如果没有一个整体合理的政策规划，仅仅依靠“限价”依然无法解决当前房地产市场矛盾。（黑龙江日报）