小区内丢车 咋赔 业委会受贿 咋管

　　本报记者 曾静婕 艾兰 文／图

　　交了管理费，车子停在自家小区被盗，谁来赔？手中控制少则几万元多则上千万元小区共有资产的业委会，要不要设立一个监督机构进行监管？

　　昨天上午，省人大常委会举行《福建省物业管理条例（草案）》听证会，会上，包括业主代表、业委会代表、物业管理公司代表在内的各方，针对以上热点问题进行了一番唇枪舌剑。

　　现实案例

　　车子一丢就找物业赔

　　五四北融侨1区物业管理处主任范其峰：我们在小区设立专门的自行车停车区，收取一定的费用，如果丢失看管处将负全责。可不少业主为图方便，硬是把自行车停在自家楼下，如果这样，一旦车子丢了，怎么能把责任都推给物业？

　　矛盾焦点＞＞

　　物业：物业不是保险公司，保险公司都不可能全赔，更何况是物业？！进小区不等于进保险箱。

　　业主：我交了停车费、物业费，东西丢了，物业就应该赔！

　　业主：物业应该实行24小时值班，保证小区安全。

　　物业：24小时值班是指整个小区范围内的值班，不是对某一物件、某一地点的24小时值班。

　　东西丢了物业就应该赔？

　　物业管理企业应当在资质等级范围内依照物业服务合同约定，提供相应的物业服务。物业服务合同应当约定下列事项：物业公用部位、公用设施设备的使用、管理和维护；公共绿化的维护；公共区域的保洁；公共秩序的维护；车辆的停放管理等。

　　业主代表

　　区分保管费和场地费

　　来自厦门嘉禾嘉律师事务所的黄舟雄律师：小区丢车的纠纷，目前有两种判决：一种判决认为，双方构成保管合同法律关系，物业管理公司需要承担赔偿责任；另一种判决认为，物业管理公司收取的只是场地使用费，不构成保管合同，无须赔偿。即将出台的《福建省物业管理条例》有必要对此加以规定。

　　作为业主代表的国家一级导演蔡明森也赞同黄律师的观点。同时，他具体了物业管理公司保安措施是否到位的标准，其一，物业管理公司的保安措施是不是合格？其二，物业管理条例是不是提供了和所收费用相适应的保安措施？其三，提供的保安措施是不是合理？其四，保安人员有没有履行自己的职责？其五，保安发现盗窃分子时做了什么？其六，居民怀疑物业管理公司时，保安工作有没有改进？蔡明森说，如果物业管理公司违约了当然要受罚，反之亦然。

　　物业代表

　　不可能整天看一辆车

　　西酒物业管理有限公司的叶金森：小区保安不是小区保镖。根据《物业管理条例》和相关法规，物业管理企业主要承担“安全防范”的责任。安全防范是一种有限的安全防范服务， 是一种群防群治。保安值班巡逻，是对犯罪分子的一种威慑力量，对不安全情况起遏制作用。

　　福建永安物业公司的林常青：物业管理公司在小区安全上是起协助作用的。公安机关是社会、治安治理工作的主角，物业管理企业在服务的小区范围内，只是配角；另外，社区（居委会）同样承担着综合治理环境、改善治安等方面工作的职责，而在物业管理区域内，物业管理企业也是配合协助社区（居委会）开展上述工作的。

　　针对业主所认为的“物业必须24小时值班”，林常青说，门岗可以保障24小时有人值班，但不可能要求一辆车或每一个柴火间，都有一个专门的保安24小时盯着，物业公司只能做到24小时不间断巡逻。

　　业委会该如何监管？

　　现实案例 业委会成员捞取好处

　　曾为福州海景花园业主委员会主任的蔡明森：我听说，曾有开发商或物业用六位数的钱款收买业主委员会成员。因为干的是“义务劳动”，有些业委会成员很容易受到外界的诱惑，用业委会的身份与开发商或物业达成某种“协议”，为自己捞取好处。

　　矛盾焦点＞＞

　　业委会是个特别的组织，既不在工商局注册，也没有行业主管单位。在小区办的备案也仅仅是其选举过程的合法性认定，除了业主大会，没有别的“上级”。

　　经业主大会会议依法选举的业主委员会，是业主大会的执行机构。业主委员会可以代表全体业主依法从事下列活动：就涉及全体业主的物业管理纠纷进行诉讼；在金融机构开设专项维修资金专户，并按照国家有关规定使用和管理；就全体业主共有的房产，办理登记手续。

　　业主代表 成立业委会监管机构

　　黄舟雄律师：成立一个专门的业主委员会监督机构，监督业主委员会使用的资金。这个监督机构由业主大会选出，对业主大会负责，和业主委员会平级，专门监督业主委员会使用资金的去向。黄律师的观点得到大多数与会业主代表的支持。

　　业委会代表 对业委会的职责细化

　　代表林金海：业委会不是居委会，是不拿工资的，可是要做的事情和居委会一样，吃力不讨好。物业管理条例必须对相关的职责进行细化，使得业委会既能大展拳脚为业主服务，又可以不脱离监督。

(责任编辑：车东哲)