成立业主大会

　　紫玉山庄是地处北京市朝阳区大屯乡的高档别墅小区，被开发商称作北京“第一大城市人工肺”。业主们以大约每平方米2．4万元的价格，购买了紫玉山庄面积为170到500平方米不等的别墅，业主同时需要支付的还有每月每平方米12.5元的物业费。

　　“我的别墅有400多平方米，每月光物业费就要交5000多。”业主张先生对记者说。而同为北京高档住宅小区的玫瑰园，物业费仅为每平方米5．8元。

　　然而，高昂的物业费并未让紫玉山庄的业主享受到更多更好的服务。“每月交了这么多的物业费，却享受不到同质的服务，集祥的服务很不像话。”业主师先生对记者说。师先生提到的“集祥”是紫玉山庄的物业公司，同时也是紫玉山庄开发商的全资子公司。

　　据了解，10多年来，紫玉山庄的物业公司与业主产生了许多纠纷，从别墅发生盗窃到小区公共绿地被开发商出租使用，从物业费使用向来不公开到野蛮拆除业主所谓的“违章建筑”，每年不下百起。“鉴于紫玉山庄物业费用高，服务质量差，物业严重侵犯业主公共权益，成立业主委员会旨在维护业主的合法权益、降低物业费、制止物业滥用公共资源为自己谋利，提高服务质量。”在业主大会筹备会发起人的发言稿上，笔者了解到紫玉山庄业主成立业主委员会的目的。

　　“我们现在每个人单独和物业公司斗，力量太薄弱了。大家只有集中起来才能解决问题。”在业主大会筹备会上，张先生站起来，激动地说。业主大会的成立，对业主们来说，就是“建立了一个可以自己维权说话的平台”。

　　8月17日上午10点，在新新家园居委会会议室里，紫玉山庄的17名业主参与了业主大会筹备组业主代表的确定会议。姜海棠作为紫玉山庄所在的新新家园居委会主任，被邀请参会。会议进行到关键步骤时，主持人李刚总要跑到姜海棠身边，询问会议议程有无差错。

　　居委会地位尴尬

　　“指导和监督，这是居委会在业主大会和业委会成立过程中的主要作用。”姜海棠和紫玉山庄业主大会筹备组的业主代表们，不约而同地对笔者说。

　　“可是”，居委会主任姜海棠伸出两手，“一边是开发商和物业，一边是业主们，居委会的地位真的很尴尬。”

　　这不仅仅是他一个人的感受。据了解，目前在北京有90％以上的居委会和业委会关系不融洽。

　　“我们根本起不了监督作用。”北京美丽园小区前任居委会主任刘云扬（化名）说到和小区业委会的关系，就忍不住头疼。

　　“我在大前年刚刚上任的时候，就眼睁睁地看着他们作假，却没有办法。”刘云扬告诉笔者说，当时筹备业委会的那些业主们，抱着票箱子让不懂的人稀里糊涂投票。

　　按照刘云扬的说法，北京美丽园小区业委会并不是按合法的投票程序选出的。美丽园小区前任管委会主任万先生（化名）也提到了同样的问题。“在业委会改选时，业委会利用各种方式登门签收选票，找保姆或是不明因由的老人签收。这样一来，尽管居委会监督下的票数并未过半，但业委会最终却有足够票数当选。”

　　对于这种混乱情况，曾是海淀区政协委员的万先生认为，问题在于居委会对业委会的监督和指导是空泛的，没有具体的条文规定，“美丽园小区的居委会根本就不能制止业委会的这种行为，因为居委会没有实际的权力。”

　　刘云扬也告诉笔者，他们解决不了很多涉及物业管理的实际问题，平时也就是“说说养狗的事儿”，宣传一下党和国家的政策。“整个社区让业委会搞得乱七八糟。”

　　可有人并不同意万先生和刘云扬的这种说法。

　　“居委会的监督和指导作用效果发挥不好，根源在于居委会的工作意识没有转过来。”北京市海淀和谐社区发展中心理事长、著名社区专家蔡若焱认为，“居委会按照以前的工作方式和思维方式工作，就会觉得现在的工作很尴尬。”

　　蔡若焱认为，《物业管理条例》中规定居委会具有监督和指导职责，居委会已经被赋予了很大作用。“居委会应当学会监督和指导，不要总想着领导和教导。”蔡若焱说，以前的居委会习惯了管理和发号施令，这种思维方式需要改变。

　　《物业管理条例》规定的居委会的监督权，蔡若焱认为是一种无权监督，“是一种需要居委会把看到的、听到的情况反映给业主大会，履行‘告知功能’的职责。”

　　“居委会的权力仅仅限于告知。建议业委会该怎么做，不该怎么做。居委会与业委会是两个完全不同领域的、独立的自治组织。他们之间没有法律明确规定的关系。”中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组研究员、朝阳区业委会前主任舒可心说。

　　“居委会不能左右业主大会，但由于居委会的群众基础雄厚，要比业委会的监督力度大，因此居委会应当发挥好这种监督作用。”蔡若焱说，权力只有更多地被监督，才能更好地发挥作用。

　　武汉大学社会学研究所所长周运清教授将居委会的尴尬地位，同样归咎于工作思路陈旧。

　　“居委会认为自己手中没有行政权力，做起工作来尴尬、困难，这是不对的。”周运清说，居委会本身不能解决物业的问题，它应该站在居民或业主的角度，代表他们和物业公司进行沟通和协调。“这可不是要居委会亲自操作，它们只是要做协调双方的工作，而不是代替某一方直接做事。”周运清说。

　　“但是业委会和居委会的事务是不能交叉的，因为两者是不同的组织。”周运清说，现在的居委会应当认为物业帮助他们做了很多的工作，例如小区的绿化、小区的治安等公共事务都帮助居委会做了。“如果居委会认为这样一来，自己被边缘化了，根源就在于出现了‘权力纠纷’。”

　　周运清解释说，业委会、居委会和物业公司本应把居民、业主的利益放在第一位，应本着服务于居民和业主的思路办事。但实际问题却是在业委会、居委会、业主大会这些组织建立起来后，成为各自的权力主体，习惯以“自己的权力”为中心，产生了“权力纠纷”。周运清说，问题根源在于不同的利益群体在利益上出现了分歧，这样一来，大家不是为搞好服务解决问题，而是围绕“权力”争来争去，自然就会出现矛盾。

　　居委会与业委会是何关系

　　美丽园小区业委会和居委会的争执仍在继续。如何让小区内的业委会和居委会能够更好地协调工作，是摆在两者面前回避不开的问题。

　　曾经在上地西里小区居委会工作过一年，同时也担任小区业委会主任的蔡若焱认为，他当时“一人二职”的工作做法，能够方便业委会和居委会的工作协调。

　　担任健翔园小区业委会主任的任晨光，同时也是社区居民会议秘书长。根据亲身经验，任晨光说目前他们正准备建立一种协调机制，打算把居委会和业委会之间存在交叉的职责抽出来，交给业委会管理，让居委会对其进行监督，这样就能避免两方的“打架”。至于协调机制具体怎样搞，任晨光说他们正在考虑、筹划。

　　和蔡若焱的做法相仿，笔者了解到北京市西城区民政局采用了一种“渗透”式的处理方式，让业委会成员直接参与居委会工作，“更好地协调工作，加强居委会和业委会的沟通和联系。”

　　对于蔡若焱以及西城区的“渗透”式做法，周运清表示不好评价，“因为社区工作复杂，基层的工作经验只能慢慢地逐步摸索、积累。”

　　周运清认为，社区居委会与业主委员会正常的关系应该是，社区居委会帮助小区业主成立首届业主委员会。由于业委会的成员素质直接决定着业委会工作的开展，社区居委会有必要组织业委会委员，对他们进行培训和考核。

　　在业委会和物业公司发生矛盾的情况下，居委会需要积极出面进行协商，以保证社区居民的权益，并维护业主委员会的权威。但是在这个过程中，居委会应当防止业委会作出过激的决定，以维护社会稳定。同时，在物业公司正常工作受到居民干扰或者与业委会无法协调时，也可以借助居委会的第三方身份进行调解，避免业委会与物业公司之间出现矛盾激化的现象。

　　“仅仅强调居委会指导和监督的职责是不够的，‘协调’几方的利益，其实是居委会更擅长也更应该发挥的作用。”

　　周运清强调说，要解决好居委会、业委会和物业公司之间的问题，根本在于提高人的素养。“业委会和居委会只有将居民、业主的利益放在第一位，明确服务意识，才能做好工作。