陈丁其
房地产调控“国六条”及其细则出台后,房地产开发企业社会责任成为一个社会关注的话题。“房地产企业无论中国的还是外国的,都不仅是投资者、参与者,还应当是建设者,必须承担相应的社会责任,”这样的观点应成为社会的共识。
企业社会责任需要制度约束
自上世纪80年代以来,跨国公司因日益受到“赚取工人血汗钱”的指责,企业社会责任问题开始被提起。上世纪末,企业社会责任(CSR)的认证开始在全世界推广,CSR运动的推动方式主要是以《全球契约》直接鼓励和推动的“企业生产守则运动”。美国的SA8000标准是最著名的一个。企业参与认证主要是为了获得进入国际市场的通行证。
企业的社会责任是当前世界上的一个社会共识,但不是某个企业的“无私行为”,而是社会环境对企业的要求。世界经济论坛认为,作为企业公民的社会责任包括四个方面:一是好的公司治理和道德标准,主要包括遵守法律、现存规则以及国际标准,防范腐败贿赂,包括道德行为准则问题,以及商业原则问题。二是对人的责任,主要包括员工安全计划,就业机会均等、反对歧视、薪酬公平等。三是对环境的责任,主要包括维护环境质量,使用清洁能源,应对气候变化和保护生物多样性等。四是对社会发展的广义贡献,主要指广义的对社会和经济福利的贡献。这些社会责任在世界各国往往是通过法律形式体现的。
强调社会责任对企业利润最大化的追求并没有否定。在实践中,西方国家是通过法规和认证,使企业承担社会责任,企业承担社会责任就能获得最大的利润。
房地产开发企业为了利润最大化,要尽量卖出更多的产品,会与竞争对手比拼价格,从而使房地产市场充分竞争,房价才能达到一个合理的水平。开发企业为了利润最大化,会研究房型是否符合老百姓的需要,居住环境是否适宜,从而房屋和小区的质量才能得到保障。开发企业为了长期利润最大化,会注重公司的品牌,会加强诚信建设,从而使房地产市场有序。如果说开发企业在利润最大化时,没有促进经济发展、人民幸福、社会和谐,只能说明我们的制度约束有问题。房价是受市场供求关系决定的,而不受开发企业的利润决定。真正好的制度约束,是让“坏人干不成坏事”。
亟须建立房地产企业的责任制度
笔者认为,房地产开发企业的社会责任可以从四个方面制订一些制度约束。
1.推动环境保护的制度建设开发企业在环境保证上的社会责任简单来说就是“节能省地”。目前我国的住宅能耗约占全国总能耗的20%左右,与发达国家相比,我国住宅要比相同气候条件的发达国家高出1~2倍。节能住宅的造价成本要高些,节能建筑增加的投资由于使用时电费的减少,可在5~7年内收回。国家必须出台强制性的规范,图纸审查,竣工验收都要符合国家和地方的规范要求。《国家住宅小区设计规范》在2002年作了修改,主要部分是节能方面的指标。我们幅员辽阔,节能指标需要从地方的特点进一步完善。
节省土地对开发企业的要求主要是开发面积适中的户型。建设大户型住房在我国不切实际,也不符合国情。当年销售的房屋中,每套100平方米以上的占50%到70%,有的城市甚至占了90%。我国的土地根本不能支撑这样一个建设速度。日本房价高,住房面积小;美国房价低,住房面积大;政府并不需要做硬性规定。根据我国国情,政府及时对房产开发中的微观指标做出硬性规定是完全必要的。
2.关心低收入人群的福祉开发企业追求利润最大化的行为无可厚非。但是,政府对低收入群体的住房如何解决要有本账。解决老百姓的住房难,尤其是低收入群体的住房难,不是靠降低房价来解决的,相比而言,住房保障比稳定房价更重要。政府除了可以通过公共住房解决弱势群体的住房问题外,还可以通过规章制度迫使和激励开发企业为低收入群体造房。比如上海等城市早期实行的拆迁回搬制度,强迫开发企业造一定比例的回搬房。落实中央房地产调控政策,深圳市政府98号文件规定,每年将全市土地出让净收益的10%用于公共租赁住房建设等措施。那么,公共租赁住房也应该由开发企业来建造。目前的经济适用房主要是一些指定的开发企业建造。如果要让开发企业关心低收入人群的疾苦,政府一定要想办法让“为富人造房”和“为穷人造房”的成本、利润相当。
3.参与社区活动在物业管理方面问题仍然颇多。首先,存在收费不明确,不能做到透明、公正,业主的知情权没有得到保障就会发生纠纷。其次,物业公司提出一些具有不平等的格式条款,比如在交房过程中必须交物业费才能拿到房屋钥匙,实际上这是很不合理的要求。同时,有些物业公司只知道收费,但小区治安工作做得很不好,业主住在里面感觉不安全,或者管理漏洞百出,业主因此不愿交纳物业费,双方即发生纠纷。
现行约束物业管理的最高法规是国务院《物业管理条例》,该条例明确规定了《业主公约》对全体业主具有约束力,这样就奠定了小区的管理是以《公约》这样一份法律文件为基础的。但目前,建设部推广的前期物业管理的临时公约以及后期公约,主要界定了业主的权利义务,但是缺乏对于物业公司的约束。
4.构建和谐社会房地产业是关系国计民生的重大事业,也是社会主义市场经济中的重要部分。整个国民经济和房地产业周期很大程度上会发生共振,居民的住房问题是社会安定有序的一个基础因素,因此,房地产开发企业是构建和谐社会中重要的一环。
当前,房地产市场的畸形发展与构建和谐社会目标,与中央要求的广大百姓共享改革发展成果的目标背离;扭曲的住房价格与普通百姓需求矛盾愈演愈烈;高房价带来的“挤出效应”,已经影响到启动内需、促进消费政策的落实。在房地产价格看涨的情况下,开发企业存在惜售行为,一些开发企业为造市甚至发布虚假信息。因此,开发企业有公布楼盘信息的社会责任,也有停止“捂地”、“捂房”的社会责任。一些地方政府强制实行房地产信息上网公开是必要的,这不是对市场机制的破坏,而是社会责任对市场机制的补充,使信息对称,使供求平衡。
房地产企业的社会责任不仅仅是上述四条。从社会责任形成的机制来说,只要是社会共识的房地产企业应该承担的道德,都可以成为房地产企业的社会责任,这需要我们全社会的努力。
(作者单位:上海市徐汇区发改委) |