《瞭望》文章：厘清房价中的关键概念

　　文/包宗华（中国房地产及住宅研究会常务副会长、研究员）

　　近年来，房价一直是个热门话题，但有时存在概念、标准不统一的问题，这不但会造成歧义，还会影响到政府相关部门的决策。

　　首先是平均房价的计算方法。目前我国公布的房价，是每平方米住房分时间（年、季、月）的平均房价，主要有两种计算方法。一种是用一定时间（年、季、月）内销售住房的总面积去除这一时间内销售住房的总价，得出每平方米的平均价格。这是一些掌握了全面数据的城市主管房产部门使用的计算方法。另一种是，加权平均法。即根据前些年的历史资料，把住房分成若干类，并确定每类住宅占住宅总量的比重，即“权”数。在进行一定时间（年、季、月）的房价统计时，按规定的程序，先对每类住宅的销售情况进行抽样统计，然后将统计数据与每类住宅的“权”数进行加权平均，得出每平方米的平均价格。这是有些城市统计部门常用的计算方法。

　　有人认为，加权法是经过“千锤百炼”的计算方法。但如果不根据实际情况作出相应调整，将出现以下问题：其一，加权平均法的确是一种在统计中普遍使用的办法，而且有较强的准确度。但使用它的前提是没有条件或勿需进行全面统计，如有条件时，使用全面统计数字可能更为准确；其二，加权平均法使用的“权”数，与实际发生的结构比重相近时，两种计算方法得出的平均房价是相近的。如果一定时间（年、季、月）内结构比重发生了较大变化，而采用加权法又未及时调整“权”数，两种计算方法得出的平均房价就会有较大的差别；其三，贯彻“国15条”后，我国的住房供应结构，将由大套型高价位住宅占60%以上，转变为中小套型中低价位住宅占70%以上，如果不适应这一住房供应结构的大转变而及时调整“权”数，得出的平均房价将会与全面统计产生很大的差距。

　　但是，要及时、准确地调整“权”数，是一项工作量很大的任务。考虑到有些城市主管房产的部门已经能够掌握全部上市销售住房的销售额和面积，因而建议有条件的城市，由城市统计部门和主管房产的部门共同使用和公布一个统一的平均房价统计数，并注明其计算方法，以增加透明度。

　　其次，房价只能升不能降吗？有人说，房价总会不断上涨，这是必然趋势。其理由是，建设住房用的材料、设备、人工等，每年都在上涨。同时，随着经济发展和人民收入的不断提高，住房的水平及其“含金量”也会不断提高。这种说法有其道理并有较广泛适用面，但不够全面，其实，房价也有下降的时候。例如，当某种住宅严重地供过于求时，当国民经济出现萧条期甚至出现金融危机时，当某种住宅经过炒作哄抬出现过高价格而政府予以调控时……都可能出现房价下降。

　　有人以“亚洲金融危机时，香港的房价平均下跌30%多，有的甚至超过50%，造成严重的社会经济问题”为戒，指出降低房价不一定是好事，决不要轻言降价。

　　细说房价升降及其影响，就得区别分析两种不同的房价。一种是“同质住房”（即建设地段和档次相同的住房）的房价。在一定意义上说，“同质住房”的房价升降，最有可比性。在正常情况下，既要调控其房价的稳步上涨，又要防止出现“同质住房”房价过多下降的不正常情况。但是，我国现在使用的统计数，不是“同质住房”的房价，而是平均房价。平均房价的升降，固然要受到其所包含的“同质住房”房价升降的影响，同时还要受到住房供应结构变化的影响。例如，某城市此前每年建没住房中高价位住房占60%，高价位住房的平均价为每平方米6000元。贯彻“国15条”后，今年建设住房中，中低价位住房占70%以上，平均价为每平方米3000元。仅用简单的算术方法计算，由于这一结构变化，就会使平均房价降低20%以上。如果某个城市出现“同质住房”的房价降低20%以上的情况，就成了一个急需研究解决的重大问题；而如果“同质住房”的房价只有微小升降而平均房价降低20%以上，则是贯彻“国15条”的预期效果，是大好事。

　　第三，对“同质住房”的房价上涨要不要调控。业内人士已逐步地达成了以下一条共识：政府介入住房问题，是世界上许多国家的共同经验。调控中低收入者住房的套型和房价，是政府应尽的职责。

　　这里要研讨的问题是，在正常情况下，“同质住房”的房价将会稳步上涨，对其上涨要不要调控。回答是，凡是中低收入者住房（含同质住房）的房价，政府都要调控。对于“同质住房”房价的调控，不是不准上涨，而是调控其上涨的“度”。这个“度”就是，“同质住房”的房价上涨速度必须低于中低收入居民的收入增长速度。例如，每年中低收入居民收入增长6%～8%，经过调控，房价只上涨3%～4%甚至更低一些，这就是比较理想的“度”。长期控制这样的“度”，中低收入居民的住房消费能力就能不断地得到提高。这里要强调指出，长期控制这样的“度”，将是解决好住房问题的一条“治本”之策。