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通州地处千年大运河北首，百里长安街东端，历来为京东交通要道，漕运、仓储重地，有“九重肘腋之上流，六国咽喉之雄镇”的美誉，更有“一京二卫(天津)三通州”之说。
“漕艇贾舶如云集，万国鹈航满潞川”，描绘了当年通州商业繁荣的盛景。
商业是城市发展的晴雨表，是城市繁华的试金石。通州正在按照“北京新城区”的标准打造新城。这里的商业发展水平，能够试出新城的几分成色？
眼下我们能够看到，通州已经成为京东、乃至京郊的一个商贸中心。
通州区的商业网点有24000个，1万平方米以上的大型商场有6个，3000平方米以上大型综合超市有10个，商业密集度堪称京郊第一。这之下，通州还有众多的郊区第一:近几年内落户的商家，世纪联华、易初莲花、家乐福、国美、苏宁、大中……均是开在京郊的第一家店。再向前追溯，麦当劳、肯德基的京郊第一店同样开在通州。今年年初，必胜客也来到通州，开设了京郊第一家也是目前惟一的一家连锁店。
然而，就像通州一直不满足于做一座郊区新城一样，通州的商业也并不安于做郊区的商贸中心。
我们将看到的，也许是在西单、王府井之后，北京的下一个商贸中心。
空中连廊效果图(1图)
40万“新移民”消费者
商业最讲究“人气”，通州新城的发展已经聚敛了大量的“人气”。
近年来通州房地产开发增势迅猛，在通州置业的“新移民”在短短几年的时间里增长多达40万人，通州区的总人口已经突破100万人。和包括农村人口在内的“老通州”相比，“新移民”仅少了20万人。
这些“新移民”年龄多在25岁到40岁之间，正是主力消费群体。即使按照2005年北京城市居民人均消费支出为13244.2元计算，通州“新移民”带来的年消费能力在50亿元以上。
不过，这样巨大的消费能力却并没有完全在通州释放。
来通州购房置业的新移民，多数在城区工作。选择在通州购房，主要是看中了相对低廉的房价和便捷的交通。
每天早晨，驶向京城的城铁八通线和数十条公交线路满载着乘客，把数以万计的通州人送去上班，而驶向通州的车辆上空空如也。傍晚的状况则与此相反。
候鸟一样的上班族每天如此早出晚归，他们的消费也基本和工作保持了一致。来自《京通核心商业地产》课题组的调查发现，大多数在通州安家的白领习惯在通州睡觉，在城里购物。因为相对于通州本地商场，“新移民”更习惯在熟悉的品牌店里消费。
不过，通州区商务局局长王世杰对这种消费习惯并不以为然。他说，有了人气就肯定会促进商业的发展。消费习惯是逐渐养成的，通州也会逐渐培养起“新移民”的本地消费习惯。
通州选择的切入点是日常用品的消费。用王世杰的话说:“你也许会从通州跑到西单去买衣服，但不会从西单买了酱油、醋回通州吧？”
通州的“人气”首先吸引了超市大卖场的入驻。易初莲花来了，世纪联华来了，万客隆来了，家乐福将在国庆前后开业，沃尔玛也正在洽谈之中……目前，通州区3000平方米以上的大型超市已经有10个。
在消费习惯上更趋向于“就近消费”的家电业也看中了通州的人气。国美、苏宁、大中这三个国内家电业三巨头都在通州开设了分店，这在京郊仅通州一例。而且，苏宁的分店在通州一开就是3家，大中也有2家。
“人气”带来的购买力已经开始显现。2005年，通州商业零售额实现了66.6亿元，同比增速超过10％。今年上半年，通州商业零售额就完成了47.1亿元，一跃为京郊第一。年底有望突破100亿元的销售额大关，增速将超过30％。
下一步，通州将培养的是服装等耐用消费品的本地消费习惯。
数十亿元消费流向市区
其实何止“新移民”，“老通州”对耐用消费品的消费习惯也正在表现出“进城”的趋势。
王世杰给记者出示了这样一组数据，贵友大厦年销售额可达6亿元，蓝岛大厦年销售额达10亿元，华堂十里堡店年销售额为7亿元，合计为23亿元。据不完全统计，通州居民到以上三家商场购物所实现的销售额分别占商场年销售额的1/3、1/4、1/5，也就是说每年从通州流向这三家商场的购买力可达6亿元以上。而放眼全市，来自通州的消费将高达数十亿元。
通州人民商场总经理高文峰对此有着深刻的体会。人民商场营业面积达1.5万平方米，是通州规模最大的商场，曾经是通州商业的一面旗帜。但从2000年开始，人民商场的经营状况开始走下坡路，年年亏损。高文峰分析这其中的原因，是人民商场的商品不再适应消费层次的需求。
通州人民商场创立于上个世纪80年代，是供销合作社的下属企业。营业之初，人民商场面对的是以农村人口为主体的通州本地消费群体，其经营商品也以实惠、实用为诉求。然而，这种诉求渐渐跟不上消费结构的变化了。绝大多数的通州商场也一样经历过这种阵痛。
高文峰说，造成这种不适应的原因主要有两个方面，一是通州人口结构的变化。近年来，约有40万的“新移民”成为通州居民，这部分人相对于通州本地的平均收入水平，属于“高收入群体”。与此同时，通州本地居民的收入水平也在不断提高。去年，通州城镇居民的人均可支配收入超过1.2万元。
“消费者的收入高了，消费倾向就由单纯的功能实用向时尚实用转变。”高文峰说。“通州的很多消费者越来越多地流向了城里。”
巧合的是，与人民商场一墙之隔的通州华联商厦，正是从2000年开始由亏损逐步走上盈利。
华联商厦从1995年开业就走中高档路线，商品结构和定价基本与城区商场保持一致，在商场密集的通州区新华大街上很是“鹤立鸡群”。不过，创业之初却是曲高和寡，从1995年至2000年，累计亏损3700多万元。这样的经营定位从2000年才渐渐得到认可。
2000年前后，也正是通州城市化进程提速的时期。人口结构和人均收入水平的快速变化，使通州的消费也趋向于城市化。这种变化，正孕育着通州区商业的一次转型。
“向西单学习”
上个月，经过整体装修的通州新华大街闸桥商业区全新亮相。集中在这一区域的6家大中型商场各色的装饰、LOGO、整面外墙的巨幅广告……烘托出闸桥商业区强烈的现代感、时尚感。
此次闸桥商业区整体装修的最后一项工程正在紧张进行。隔路而望的华联和通州百货两家商场的门口，两根宽大的立柱拔地而起。不久之后，立柱之上将建起一条全封闭的“空中走廊”，把道路两边的华联、通州百货和物美超市三家商场连为一体。
这种商场连廊目前在北京只有西单商业街在使用。一问之下，通州闸桥商业区的连廊正是“取经”自西单。来自西单的经验还不止于此，闸桥商业区的物业管理委托给了西单物业公司。即将于本月底举行的闸桥商业区开街活动，也由西单物业公司来承办。
闸桥商业区这片通州商业的核心地带，正在学习着市区的西单商圈经营模式。“闸桥就是通州的西单。”王世杰说。从这位通州商务局的局长，到通州各大商场的经理，都对西单商圈推崇备至。
北京传统意义上的商业板块主要有三个，西单、王府井和前门地区。同王府井、前门主要面向旅游消费不同，西单的大众消费核心地带被认为更值得通州商业借鉴。去年，西单商圈几大商场的销售额有230多亿元，占到北京的一半。“与其说学习西单，不如说学习现代城市生活消费的经营。”人民商场总经理高文峰说，“其真正的核心是品牌化、时尚化。比如百盛的化妆品品牌，中友的年轻时尚服装。”
去年开始，人民商场调整了商品结构和经营定位，突出品牌概念。目前，这家商场的服装和鞋类经营面积有3层共9000平方米，进场一线品牌有将近400个。高文峰说现在人民商场的困难时期已经过去了，今年有望扭亏为盈。
华联商厦总经理霍增利则干脆把华联定位于通州的中友百货，走休闲时尚路线。ONLY、ESPRIT等深受年轻人追捧的品牌聚集于此。其中ONLY去年在这家商场的销售额达到1300多万元，创造了北京地区的单店销售纪录。
通州商场的形象正在悄悄发生着改变，过去的郊区百货商店渐渐有了城市商厦味儿。这种变化也正在被消费者们认知。
“周末在通州华联购得ONLY、ESPRIT若干，超便宜……”
“我刚在通州发现的，秀一下……”
在网上某著名购物论坛，通州已经越来越多地被网友们提及。记者通过网络采访了一位网名“vivi”的网友。她正是一位去年安家通州的白领，现在已经把新华大街当作主要的购物场所。“城里的品牌在这里基本都能找到，而且往往折扣很高。”
通州重点商业项目示意图(3图)
制图/李硕菲
谋划五大商业引力点
北京财贸管理干部学院教授王成荣介绍，一个城市的城市化率在30％以下的时候，商业格局发展的趋势向市中心聚集；城市化率30％以上70％以下，商业格局是向城市周边发散；城市化率超过70％，商业格局则向城外聚集。北京的城市化率已经达到了70％，已经步入商业向城外聚集的阶段。在这种情况下，通州的区位优势和商业基础都得天独厚。而且根据北京整体规划，通州就是承载着发展现代服务业的重要区域。
根据《北京市“十五”时期商业发展规划》，到2010年北京市人均拥有零售商业网点营业面积达到1平方米。目前通州人均商业面积为0.5平方米左右，但根据通州的《“十五”商业发展规划》，通州实现人均商业面积指标1平方米将比全市提前两年。
仅仅是区内人口的消费已经不能满足通州商业发展的“胃口”。在日前举行的2006年通州商业发展推介洽谈会上，通州明确提出要变现在的输出型商业为吸纳型商业。言下之意已经透露出要成为一个引人来消费的商贸中心。
仅目前通州的商业发展水平，显然还不具备商贸中心的吸引力。王世杰透露，通州正在谋划五个商业引力点，对周边消费形成强大的磁场。
五大引力点包括以大运河为中心的滨水休闲商业中心区、现代生活与文化体验街区、京东主题消费区、大型主题公园商业集群、阳光大型综合购物中心。其中，规划面积达25万平方米的阳光大型综合购物中心已经通过审批，现在正在办前期的手续。计划落户在京东主题消费区的东方狐狸城项目也已经进行到最后谈判阶段。该项目类似奥特莱斯的经营模式，但将直接引入世界名牌的生产厂家直接入驻，折扣更高，对消费者的吸引力将不只限于北京。
根据更长远的规划，到2020年，通州区域总人口将达到240万人，其中通州新城人口将达到110万人，届时，通州商业面积将达到人均1.5平方米的国际发达国家水平。RJ025 | |
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