“一套三五十平方米的房子，动辄两千元上下的月租金”，这是很多投资者印象中的酒店式公寓。记者昨从南京市白下区金洽会新闻发布会上获悉，接下来太平南路上将多出三个这样的酒店式公寓，包括加州之星、江苏景沨置业、江苏融德置业公司将分别在太平南路北端、中端、南端开发酒店式公寓。有数据显示，下半年南京共有2000余套酒店式公寓集中上市。

　　一条街上三个酒店式公寓

　　在日前召开的白下区金洽会新闻发布会上，先期挂牌的江苏饭店地块、小上海地块、铜井巷地块均被宣布“名花有主”。相同的是，三幅地块无一例外地都将开发出部分酒店式公寓。

　　据介绍，总投资为15亿元的加州之星项目将“落户”太平南路铜井巷，其总建筑面积为15万平方米，主要定位高档商务办公和公寓式酒店。另外，在太平南路与白下路的交界口，江苏景沨置业投资有限公司将运作交管局西小上海地块开发项目，该项目占地6500平方米，将投资兴建集商业、商务办公及酒店式公寓于一体的综合性建筑，预计总投资5亿元，规划建筑面积为40300平方米，其中酒店式公寓将占一定比例。江苏融德置业有限公司即将投资建设的江苏饭店项目总规划用地面积26992平方米，同样将拿出部分面积用于酒店式公寓开发，预计项目投资总额为12亿元。

　　集中上市会影响周边房价

　　一条街上三个酒店式公寓项目只是一个缩影。事实上，从2002年朗诗熙园、君临国际面世开始，南京的酒店式公寓便如雨后春笋般破土而出。南京一家民间研究机构的统计数据显示，下半年南京酒店式公寓将会形成一个上市高峰，保守估计至少有2000多套酒店式公寓推向市场，城中、河西甚至江宁板块都有供应。

　　“城中酒店式公寓上市量最为集中。”一位业内人士介绍，从南面的约瑟夫公寓、天空之都，到北面的金轮大厦、中环国际广场、江苏议事园、金陵大公馆、天正湖滨、丹凤街的木马公寓，主城内至少有10家以上酒店式公寓及类似项目上市。不仅如此，由于面积较小，这些酒店式公寓大多背上了“天价”公寓的称号。

　　据网上房地产显示，目前在售的约瑟夫公寓价格已经接近11466元/m2。从最初朗诗熙园、君临国际七八千每平方米的单价开始，城中房价在酒店式公寓的带领下一路上蹿。日前，黑龙江路上一家酒店式公寓更是打出顶楼2万元/m2的天价。南京网尚研究机构一位专家表示，酒店式公寓由于其兼具办公和住宅的特殊性，在同一区域内一直处于较高价位，对周边房价不可避免地有所影响。

　　据了解，“金九银十”即将推出的几个酒店式公寓价格均在万元以上。中山北路上的中环国际广场销售人员透露，即将开盘的该项目起售价在1.2万元/m2左右；而新街口西侧的金轮大厦均价则要在1.8万元/m2以上。专家分析，这些天价项目的面世，同样有可能对周边房价产生拉升作用。

　　房租不稳定投资风险隐现

　　由于兼具办公和住宅功能，一段时间内酒店式公寓也受到投资者的青睐。一套三五十平方米的房子，动辄两千元上下的月租金，令不少投资人为之心动。不过，专家表示，天价买来的酒店式公寓同样有着不可小觑的投资风险。

　　“酒店式公寓最大的风险来自房租的不稳定性。”南京市房产信息研究中心副主任邢炜表示，一般来说，酒店式公寓买来后均被用于出租，目前投资回报率高的几个酒店式公寓项目也是租金较高的项目。邢炜表示，包括项目的周边环境、物管服务、地理位置等都将影响酒店式公寓的房租，从这方面说，地段优越的酒店式公寓占有一定优势。

　　南京市我爱我家市场部经理舒莉莉介绍，目前酒店式公寓的租赁需求主要有两类，一是小型公司办公用；一是外企高管及部分留学生长期租用。由于本身的需求有限，南京酒店式公寓的出租率在50％—60％。以新街口一套50万的酒店式公寓计算，每个月租金2000元/m2，一年收益2.4万，乘以60％的出租率，一年的实际受益为1.44万。也就是说，一套50万的酒店式公寓收回成本大约需要35年。而部分号称“酒店式公寓”的项目实际上建在商业用地上，土地使用年限只有40年，照此计算，投资人的收益并不明显。

　　更大的风险则来自政策、税费的变化。一家酒店式公寓的负责人表示，由于出租需要缴纳部分税收，税收政策的不确定性将对酒店式公寓投资产生影响。

　　用地性质也影响投资

　　此外，一位专家表示，酒店式公寓到底是住宅还是办公的用地性质也是其一大隐患。据了解，酒店式公寓高昂的租金其实多数是被办公需求和家庭式旅馆所支撑，而一旦政府加强监管，禁止住宅改作商用，则酒店式公寓的投资前景将不容乐观。南京市房产局相关负责人表示，目前市场上的酒店式公寓产品中，有大部分土地性质仍是住宅，关于住宅用作办公，国家虽然没有严格规定和明确限制，但在设计功能上肯定是不允许的，政府也不支持住宅商用。

　　舒莉莉表示，如果南京也实行住宅禁商的政策，投资者将承担很大的风险。