江苏商报报道 实习记者　陆春花　沈斯思　鲁艳　商报记者　曹露　报道

　　南京别墅价格仍偏低

　　据一份数据显示，从建筑类型看，南京目前在售的别墅，包含叠加、联排、双拼、独立四种，其中联排所占比例最大（共210套），为总体的32.97%，独立别墅数量最少只有125套在售，占全部别墅的17.17%。

　　单价最高20000元/平方米

　　目前南京的别墅价格仍然处于偏低的水平。以独立别墅来看，南京目前最贵的别墅板块是紫金山板块，其独立别墅的价格达到了20000元/平方米，最便宜的则是江北板块，其独立别墅价格为7500元/平方米左右。南京紫金山板块20000元/平方米的独立别墅价格拿到全国水平相比（例深圳、上海等地50000元/平方米的别墅），南京别墅的价格升值显然仍有较大上升空间。城区别墅项目向来就为数不多，目前在售的有丁山桂墅园、观园翔龙、宝船听涛、玉兰山庄、天泓山庄等项目，除了观园翔龙外，城区内别墅项目均与其他类型住宅临近建造，并未真正体现高端物业的特点，但楼盘周边交通的易达性和便捷性，区域内较为完备的教育、商业、医疗、休闲等配套设施，都令其身价倍增，目前南京别墅均价城区板块最高，其中独立别墅面积在250～500平方米，均价达到16600元/平方米；联排别墅升至12000元/平方米，叠加在10000元/平方米左右，两者面积普遍在200～300平方米之间。

　　一年涨幅高达15%

　　南京金陵置业经理何芬告诉记者，拿自己的玛斯兰德项目讲，从开盘到现在涨幅很大，将近20%，期间只有一年的时间。原因是国家对独立别墅有一个政策以后，很多独立别墅都有了一定的涨幅，如翠屏涨了12%，复地可能涨了8%，玛斯兰德涨了15%。另外，今年别墅的上市量是很大的，但是销售量少，直接购买这些物业的人投资相对来说还是比较少的。目前别墅价格最高的是中山国际高尔夫600万～1000万元，翠屏国际城楼王在1000万。而前2年，价格上了300万的别墅走得就很慢了。这种现象从去年下半年开始改观，原因是上海、杭州等一些城市的人士进入了南京，转移了开发市场，是异地开发商转战。另外，南京的经济地位也获得了周边的一些城市的认可。翠屏国际城，巴黎原墅的价格是在200万～3000万，而异地客户占了30%～40%，去年上半年大概占了15%～20%，这也说明了外地客户到这边置业的人多了。据一份调查报告显示，城区板块由于高档住宅用地的稀缺性，造成了该板块别墅项目价格的居高不下，各类型别墅价格均居各板块之首，特别是独立别墅，平均价格已高达16600元/平方米，而该板块的中山高尔夫别墅，独立别墅价格达到20000元/平方米；江宁板块的价格始终左右着全市别墅均价的升降，独立别墅均价在10000元/平方米左右，其余类型在5000-6000元/平方米不等；江北板块的别墅类型主要以独立、联排为主，独立别墅均价在4700元/平方米，联排价格为3600元/平方米左右，价格一直没有明显上升迹象。

　　郊区别墅升值潜力大

　　南京别墅的发展

　　南京最早开发现代别墅是在1992年，当时以3000元/平方米起售的养龙山庄，率先将欧式风格的别墅引进南京，同期出现的还有豪宅帝豪花园、东方花园。因为第一轮的国家宏观调控，1992年轰轰烈烈的别墅高潮很快回落，紧随其后的就是连续多年的别墅开发低潮。到了2002年，Townhouse的出现很快带热了别墅市场，在2003年，南京城市内外交通的不断完善，让近郊的别墅开始升温，并一直持续到现在。南京市房产局公布的数据显示，2004年，全市别墅供应量为2500套，销售率为90%；2005年5～11月，别墅上市的总套数近1600套，销售率约72%，全年的销售率大约在75%。2003～2005年，紫金山、老山板块的别墅供应还没有形成规模，三山（将军山、翠屏山、韩府山）板块的别墅占据了近90%的市场份额。到了2006年，新东郊板块将海量推出中高档别墅产品，紫金山周边环境的综合整治、苜蓿园和孝陵卫地区控制性详细规划编制完毕，地铁二号线建设不断推进，仙林中心商务区建设启动，将会“分食”江宁及江北别墅中的消费群。

　　别墅也要促销

　　江北板块的别墅市场目前别墅项目不多，有华欧国际友好城、凤悦天晴、金泉·泰来苑、威尼斯水城等几个项目，目前在售的主要是华欧国际友好城的联排别墅，但目前江北正在规划中的别墅项目众多，预估将来会产生40万平方米的别墅供应量。目前接受度最高的别墅类型是单套面积在180～260平方米的联排别墅。市场单价以三山板块的主流价格线为参考样本，联排别墅单价以4500～6500元/平方米为主区间，整体均价调至4800元/平方米左右。独立别墅的差异性较大，目前南京市场上的独立别墅，单套面积从200～900平方米不等，但主流户型面积主要集中在250～500平方米的区间，均价控制在10000元/平方米。别墅配套设施多采取赠送的方式，如与别墅相配套的花园、车库等设施，目前开发商大多数采取赠送的方式，但随着别墅供应的主力类型向独立别墅的倾斜，不能排除开发商对此类配套部分收费的可能；地下室的面积目前多以半价的方式计入建筑面积。中西结合建筑风格较为流行。另外，在联排别墅热销的同时，独栋别墅由于数量稀缺，加上总价较高，仍然是市场关注的焦点。据悉，中国人家玉鉴园在6月底推出了9套独栋别墅，网上房地产数据显示，仅8月份玉鉴园便成交4套，成交金额达1300多万。南京整体别墅市场供销走势保持稳定增长，月销售量均保持在110～150套之间，而与之相对应的供给方面幅度相比却小得多，开发商在推盘节奏上明显放慢。

　　南京别墅前景如何

　　业内专家认为，南京市场上虽然别墅项目很多，但还未进入一个同质化竞争的局面。而江宁是别墅类别很丰富的地段，各种类型都有。“明年上半年将会是一个突破口。”该专家认为。仙林一些还未开发的土地的别墅规划已经出来了，未来仙林的别墅量会很大，很多人看好那边，觉得那边投资潜力比较大。江北有的是山河水，珍珠泉高尔夫，而江宁地就很少了，再开发就要往大学城走了。从其土地价值上看，南京别墅的容积率一般都低于0.4，所占有的土地面积较大，而南京目前的土地价格下降的可能微乎其微，未来土地巨大的升值空间目前已经有所显现。随着新一轮“十一五”规划的提出，南京市政府进一步加大新城区的建设力度，住宅郊区化的趋势日益明显，目前南京江北、汤山、城南、紫金、江宁等别墅板块的别墅项目，都具有极大的升值潜力。从发展趋势上看，南京的别墅市场中，江宁的翠屏山、将军山一带一直是供应的主力，占据供应总量的九成左右。江北的别墅供应量不久将会达到40万平方米左右，其市场份额也将随之增至20%上下；而传统的江宁板块，虽然体量已增加到140万平方米，但供应份额却缩至70%。亚东板块未来的供应变化也较大，将增加10万平方米，供应份额将达到5%。

　　别墅后期要花多少, 住独立别墅一年的开销至少5万多

　　对于拥有别墅一族来说，养别墅是一个长期的投入。如果买的是期房还要花费装修，要养护，还要交纳物业和比普通住宅消耗更多的水电费等。刘小姐和老公最近在江宁的奥斯博恩买了一套面积285平方米，价格140万的独栋别墅，均价为4800元/平方米。刘小姐告诉记者，买这个房子不完全是投资，主要是看中它的居住环境，以后如果有能力还完贷款，并且有能力装修起来就自住，如果不行，等过2年涨价就转手卖掉。据了解，刘小姐和老公在市区有一套房子，目前别墅贷款了1年，每月还3万多（已经付了一半）。等贷款还完后就可以装修。刘小姐告诉江苏商报，她觉得这个楼盘有升值潜力就买了。“这个别墅的环境好，设计理念比较人性化，还有2期在开发，估计有升值潜力，另外也考虑到独栋别墅以后可能不批了。”刘小姐表示。南京金陵置业经理何芬告诉记者，物业形态的不一样，也决定了消费人群的不一样。如巴黎原墅是度假型的别墅，而南京还是一个比较保守的城市，投资这类物业的人则主要是江浙一带的人。“我们是美式风格，翠屏是中式的，客户群很少是从翠屏流失过来的，也很少流失到那边，风格不一样吗。”据了解，目前南京常见的独立别墅，物业费一般在4元/平方米左右。也就是说，建筑面积300平方米的别墅，光1个月物管费用就要1200元。由于别墅面积大，电耗特别厉害，平均每月的电费在2000元左右，水和煤气的费用也在1000元左右。这样一算，住独立别墅一年的开销至少5万多。也有不少住独立别墅的业主花在养别墅上的钱每月高达8000元，甚至超过万元，也就是平均每年10万元左右。与年开销5万元的业主相比，他们更在意生活质量。比如，平时家里中央空调及热水炉24小时开着，除了聘请保姆，庭院的绿化也会聘请专业的花工打理等等，这样一年开销10万元实属正常。业内人士认为，如果未来1～2年内，央行长期连续性地加息，也将对别墅市场尤其是投资市场造成巨大的冲击。对于投资型客户而言，市场的风险系数无疑将加大许多，有可能面临投资收益降低甚至亏本的状况。更多“理性”产品的问世无疑将会对各方投资客的心理产生某种暗示，经济型别墅的投资前景相比较动辄四五百平方米的“奢华”产品更为市场看好。（18版《江苏地产·纵深》）(编辑　木一)