本组撰文�苣暇┤毡�记者　邹伟南京日报报道开篇这是一块历史悠久山水秀美的富饶土地。它雄屹于浩瀚的长江之滨，怀抱悠悠古秦淮。风景秀丽的牛首山、方山、汤山等皆在它的环抱之中；区域内水道四通八达，禄口国际机场亦坐落于此；4条铁路动脉、9条高速公路以及4条国道，构成了水陆空立体交通网络，为其他区难以匹配。这就是江宁。从公元37年秦始皇建秣陵县开始，江宁迄今已有2200多年的历史。江宁城中的东山，渊源久远，史有“东山再起”之说。后至晋武帝时，因感“外江无事，宁静于此”，遂改名为江宁。上世纪90年代以来，在改革开放大潮的推动下，江宁抓住发展机遇，经济社会发展取得长足进步。2000年底，江宁撤县设区，2001年调整的《南京市城市总体规划》，把东山正式确定为南京的新市区。在这样的背景下，江宁的建设者们以大手笔的灼见与胆识，以集约化生产的全新概念，以山林生态城市规划的意境，快速推进产业化、城市化、数字化、生态化同步发展的进程，使江宁的经济开发建设和社会发展得到全面提速，古老的江宁焕发出新的青春活力，到处充满着勃勃生机和繁荣昌盛的景象。江宁的巨变和迅速成长，与稳步健康、成熟有序的房地产业是分不开的。而另一方面，江宁经济发展的巨大活力，也给江宁的房地产市场提供了坚实的产业支撑。江宁房地产业发展条件好，上升势头快。自撤县设区以来，历经5年多的精心打造，江宁楼市逐步呈现出其独特的地域文化，配套功能齐全、布局合理的生态环保居住新区，已经成为广大市民向往的美丽家园。

　　历程篇从起步遇阻，到徘徊复苏，再到强势崛起

　　综观江宁新市区房地产业的发展，大致经历了这样三个阶段：

　　——第一阶段，起步遇阻。

　　江宁房地产业发展始于上世纪90年代初。1993年由于出现经济过热以及受海南房地产泡沫经济的影响，江宁房地产业进入清理整顿和关停并转时期，刚刚起步的房地产业就遇到困难。

　　——第二阶段，徘徊复苏。

　　1994—1996年是江宁房地产行业发展的艰难期，年开发量在20万平方米；1997—1998年宏观经济转暖，房地产业进入复苏期，年开发量增至30万平方米；1999—2000年由于房改的实施，房产市场需求加大，年开发量增至50万平方米。

　　——第三阶段，强势崛起。

　　2000年底，江宁迎来了撤县设区的重大机遇，成为南京三大新市区之一。在此背景下，区委、区政府根据发展需要，于2001年底成立了房产局。2002年江宁新市区的房地产业发展突飞猛进，开发量达233．16万平方米；2004年开发量287．60万平方米，创历史新高。“十五”期间，全区商品房开工面积1000多万平方米，销预售面积900多万平方米，销预售额224亿元。“十五”期间全区商品房年开工、销售分别稳定在200万平方米、180万平方米左右，占全市总量的近30％，供销比为1．2∶1左右。全区房产一直保持稳定、健康发展态势。

　　现状篇开发规模快速增长，产品档次快速提升

　　在区委、区政府的正确领导和大力推动下，江宁新市区房地产业取得了长足发展，全区房地产业始终保持稳步、健康、快速发展的良好势头。

　　——开发队伍不断扩大，实力不断增强。

　　在“十五”第一年（2001年），全区开发企业总数为58家，房地产开发总投资16．59亿元。而今，全区已有118家房地产开发企业，仅2005年一年房地产总投资就达49．37亿元．在所有房地产开发企业中，具备一级资质的2家，二级资质的13家，三级资质的98家，四级资质的5家。有项目在建在售的共64家，且房地产业呈外向辐射型发展，外地、外资来江宁发展的企业占70％以上。一批国内知名品牌企业落户江宁，如中国武夷、香港中惠、运盛实业、浙江莱茵达等，给江宁房地产开发不断注入新的活力，带来新的变化。

　　——开发规模快速增长，产品档次快速提升。

　　从区域规模上来看，撤县前，江宁的发展主要依靠于东山地区。设区后，随着行政区划的调整和城市规划的日臻完善，江宁城市发展建设逐步确立了以打造高科技花园新市区为目标的房产发展战略定位，并取得今人瞩目的成效。目前，开发区、科学园、滨江开发区发展迅猛，全区开发热点由原来的东山老城、开发区扩至岔路口、淳化、汤山等区域，呈现城乡一体化的发展格局，进而使房地产产品档次快速提升，形成了“江宁板块”特色。各住宅小区在规划开发建设中充分体现了品位高、环境配套优的特点，涌现了一批又一批质量上乘、环境优美、功能完备、品位高尚的住宅小区，如翠屏国际城、明月港湾、武夷花园、天地新城、中国人家等精品楼盘。

　　——市场管理日趋规范，行业整体素质逐步提高。

　　近年来，围绕全区房地产提档升级，江宁区房产局严格按照国家和省、市政策法规，持续加大整体调控和监管工作力度。一是严格资质管理。对在本区注册的所有开发企业资质年检材料进行严格认真的审查，对长期无项目的企业坚决不予通过年检。对具备资质升级的企业，积极指导帮助其申报二级资质，使之做大做强，确保本区房地产产品质量逐年提升。二是严把商品房预售、房屋产权发证关。在核发预售证时，按照《城市商品房预售管理办法》，严格标准，严格手续，确保规避市场风险，保护消费者利益。定期对全区所有已办预售许可证的项目进行跟踪调查，全程监控，发现问题及时纠正。在发放产权证时，为避免和杜绝差错率及人为失误等问题，创造性地设置了一套较为科学和完善的办证工作流程，实行作业岗位与密码权限相结合，一人一码，流水作业，相互监督，保证发证工作准确无误。三是严把抵押验证关。随着形势的发展，抵押贷款已成为企业、家庭和个人置业融资所普遍采用的一种手段。近年来市面开始出现假房产证、假他项权证，这给办理抵押评估制造了困难。为了严防假证骗贷，江宁区房产局在加强业务技能培训的同时，严格岗位责任，明确奖惩规定。近年来，已发现并查扣20本假房产证、假他项权证，及时制止了多起不法行骗行为。四是严格查处违法违规行为。除定期开展专项检查外，多次牵头邀请土地、建设、建工、规划、地税、物价、财政等部门开展联合检查，严肃查处企业的各种违法违规行为，切实维护房地产市场各个主体的合法利益，坚决维护政策的权威性和市场的公正性，创造统一、开放、竞争有序的市场环境。

　　板块篇五大板块齐头并进，魅力四射倍受青睐

　　“买房到江宁”，已不再仅仅是一句口号！在地铁通向江宁后，在江宁新市区规划方案出台后，江宁楼市在五大板块的映衬下更显现出其迷人的魅力，让人们不得不对江宁房地产市场的现状和发展，投来关注和惊喜的目光。

　　——岔路口板块。

　　作为离主城区最近的岔路口板块，地理优势明显，交通十分便捷，从主要街区到市中心仅15分钟路程。一直以来，该区域的房产项目都倍受市民青睐。在政府的宏观调控下，在以明月房产、天地房产为代表的多家开发商的共同努力下，南京实验幼儿园分园在岔路口地区开园招生，一座按省级示范标准打造的小学正在建设之中；江宁区医院岔路口分院的落成，使得整个岔路口地区的配套设施有了显著的改善。邻近的麦德龙、百安居两大仓储超市也给居民的生活提供了优质、便捷的服务。

　　——东山镇、科学园板块。

　　东山镇是江宁的中心区，文化历史悠久，人文气息浓厚，区内建有江宁颇具规模的文化艺术中心、体育场馆；大型超市、中心商业区、休闲娱乐场所、公园等商业配套设施齐全。目前，东山镇板块楼市已呈现出住宅和商业齐头并进的发展趋势。其中武夷花园、21世纪假日花园以成熟配套在江宁楼市中名列前茅。作为江宁楼市的一匹黑马，科学园板块倍受业内人士和广大市民关注。在这片区域上，莱茵东郡、武夷绿洲这些大盘动则数千亩的大手笔，给江宁楼市带来了一股强烈的冲击波。

　　——开发区板块。

　　创办于1992年的江宁经济开发区，在1997年被批准为国家高新技术开发区。开发区板块的楼盘，主要分布在百家湖和高湖一带。百家湖花园和湖滨世纪花园的开发，在上世纪90年代开启了江宁房地产业的先河。这一区域内的房产开发都十分注重环境保护，为居民营建高效低耗、无污染、生态平衡、卫生清洁的居住环境。不少小区都紧紧围绕良好的大环境，采用多层次、多元化的绿化方式，让居住者处处感受自然和谐的生活氛围，充分体现居住生态的概念。

　　——翠屏山板块。

　　从2001年底，大型TOWNHOUSE别墅群瑞景文华在翠屏山脚下闪亮登场开始，如今，翠屏山板块已经拥有以翠屏国际城、美之国为代表的10多个纯别墅项目，以及以翠屏清华园为代表的一批多层、小高层公寓项目。翠屏山板块自然环境优越，区位优势突出，是南京楼市普遍看好的一块“风水宝地”。将军山、韩府山风景区无疑是大自然的恩赐，河海大学、南京航空航天大学等多所高等学府在此建有分校。板块内大学林立，良好的教育环境也为楼市开发创造了更好的文化氛围。

　　——汤山、麒麟板块。

　　位于南京东郊的麒麟和汤山，近年来楼市发展势头迅猛。汤山历史文化悠久，汤泉湖自然风光优美，这里拥有南京独一无二的温泉资源。早期汤山的楼市开发集中在别墅项目上，较为有名的项目有养龙山庄、龙珠山庄、碧水华庭。这些项目和后来的东湖丽岛，都是沿汤泉湖环水而建，居住密度低，空气质量较好，极适宜休闲度假居住，加之有世界之最的阳山碑材和古猿人洞的衬托，更体现了古今文化的交融。东郊麒麟的房产开发具有与主城区较近的地理优势，以锦绣花园、阳光之旅为代表的一批项目注重楼盘的品质以及配套设施的建设，麒麟板块也将成为大盘汇聚、高尚住宅林立的又一成熟板块。

　　影响篇财税贡献大，社会贡献多

　　通过这些年的快速发展，江宁新市区房地产业逐步由新的经济增长点，向支柱型产业迈进，成为全区第三产业的龙头和财政贡献大户。房地产业通过投资与消费的双向拉动，有效地扩大了内需，带动了相关产业的同步发展，在全区经济社会发展中的地位与作用日益突出。

　　——财税贡献大。

　　“十五”期间，全区共实现房地产总投资191亿元，其中土地开发投资79亿元，商品房建设投资112亿元；实现房地产契税5亿元；房地产地税16．8亿元，占全区地税总额的31．7％。

　　——社会贡献多。

　　一是对稳定全市住房价格作出积极贡献。“十五”期间，全区商品房许可预售面积1000多万平方米，销预售面积900多万平方米。其中，在江宁购房的南京主城居民占70％。江宁作为新市区，较好承担了疏散南京主城人口密度的重要任务。同时，1000万平方米的许可预售商品房的上市，为平衡南京房地产市场的供需和稳定全市住房价格作出了积极贡献。二是对推动社会事业发展作出积极贡献。经过近几年的行业管理和队伍建设，江宁房企组织化程度得到较大提高，行业的凝聚力、向心力、竞争力得到全面加强，现已初步形成资源共享、优势互补、差别竞争、错位发展、互动共赢的良性发展态势。

　　展望篇“七大优势”护航，楼市发展动力十足

　　江宁经济社会的快速发展，为房地产业提供了更多的发展机遇和更优的发展平台。伴随“十一五”规划的稳步实施和顺利推进，江宁新市区房地产业将迎来诸多新的发展优势。

　　——新的城市空间发展布局带来的优势。

　　“十一五”期间，江宁将初步构建起一个与“加快构筑南京都市圈”要求相适应的，现代化新市区的基本格局，全面融入南京主城，初步建成以东山新市区为核心，以禄口、汤山、滨江三个新城为重点，一般镇为支撑的新型城镇体系，奠定“一核三元”的区域空间结构基础。东山新市区建成区面积将达到75平方公里，禄口新城规划建成面积25平方公里，滨江新城规划建成面积25平方公里，汤山新城规划建成面积20平方公里。按照不同区域的区位、交通、资源等禀赋条件，依托现有发展基础，将形成提升中部、发展东部、促进西部的城市空间发展构架，区域城市化水平将达到75％。

　　——交通构架与南京主城实行无缝对接带来的优势。

　　以满足主城与江宁新市区之间的交通需求为目的，“十一五”期间，将加速与主城的道路连接，以地铁一号线南延建设为契机，大力发展公共交通，加快宁溧路快速化改造、协调推进宁杭高速公路建设。建设东山至麒麟、开发区至滨江两条连接通道。提升区内路网快速通行能力，加强东山新市区与各新城、各组团的交通联系，完善全区道路网络系统和路网结构，提高路网的整体使用效率和通行能力。完善对外交通网络，以南京二环公路、宁杭高速公路、沪宁高速公路扩容改造等为依托，形成全方位的对外交通格局，实现交通现代化。

　　——城市基础设施进一步提升完善带来的优势。

　　按照《江宁区城市化“十一五”发展规划目标》要求，大力提升并完善文化设施、教育设施、体育设施、医疗卫生设施建设，适度超前推进市政基础设施建设，使城市公共服务体系和基础配套功能得到显著改善，更好地满足城市发展的需要和人民群众安居乐业的需要。

　　——高新技术产业发展壮大带来的优势。

　　“十一五”期间，江宁将新增高新技术企业150家以上，总数超过300家。引进和培育各类研发机构50家；建立重点企业工程技术中心50家。坚持走新型工业化道路，以管理信息化、制造自动化、产品数字化、系统集成化，不断推进信息化、带动工业化、促进现代化。重点发展和培育电子信息、汽车制造、电力设备等重点产业，拉长产业链、做大产业岛，形成产业规模效应和最大效益优势。

　　——大力发展旅游业带来的优势。

　　充分利用区内风景名胜、山水资源、人文景观，加大旅游资源的开发和管理，突出地区特色，丰富文化内涵。开发一批休闲度假型旅游项目。重点抓好方山、汤山、牛首山等风景区的开发建设，大力发展农业观光旅游、工业观光旅游、休闲旅游等特色旅游。

　　——强化生态保护和建设带来的优势。

　　推进绿色隔离通道建设，在南京主城与东山新市区之间，东山新市区与镇街之间，打造生态隔离空间，构建生态屏障。重点推进安基山自然保护小区，长江河流湿地保护小区，横山自然保护小区等生态功能保护小区的建设。大力推进以“绿色江宁”为主体的绿色生态建设，开展以生态林地、生态防护绿地、公共绿地为主的绿化造林活动，构建以森林为主体，秦淮文化为内涵，空间布局合理，体现生物多样性和景观多样性的绿地系统。加快建设自然半自然绿地系统、城市绿地系统、绿色廊道建设，完善江河防护林体系，努力营造人与自然相生相伴、和谐共生的生态环境。

　　——加快现代商务功能带来的优势。

　　根据东山新市区功能定位，着力培育和完善现代商务功能，增强辐射和集聚能力，实现与主城错位发展。建立和完善金融保险、中介咨询、信息服务等新型服务业的发展，提高生产型服务业的集聚度。全方位加强硬件环境建设，建设有利于现代商务快速发展的支撑体系，加快与国际化接轨。围绕火车南站的规划建设，重点发展大型商业设施，建成区域性商贸服务集中区，提高对外辐射能力；依托百家湖，大力发展高档次、综合性商业，建设以高档消费为主，文化、休闲为辅的商业中心，提高中心的商业吸引力与竞争力；建设集行政办公、科技研发、商务会所、中介咨询、财务结算、商务服务等为主的九龙湖中央商务区。采访手记走马江宁，记者的内心一次次受到震撼！回顾过去。2001年至2005年：全区共实现房地产总投资191亿元；实现房地产契税5亿元；实现房地产地税16．8亿元，占全区地税总额的31．7％；年开工销售商品房分别稳定在200和180万平方米左右，占全市总量的近30％；……一系列骄人数据的背后，折射出的实际是江宁建设者们的卓越智慧和辛勤汗水！展望未来。把江宁建设成为具有国际竞争力的先进制造业基地；自主创新能力较强的科教研发基地；服务功能配套完善的南京新市区；环境优美适宜人居的生态区：……“十一五”期间全区国民经济与社会发展的总体目标，承载着社会的期待和江宁新市区的腾飞，描绘着江宁新市区房地产业的宏伟蓝图。我们相信，在江宁区委、区政府及房产等主管部门的正确领导和大力支持下，在科学发展观和高起点规划的引导下，江宁新市区房地产业必将在原有快速健康发展的基础上，再攀新高峰，再创新辉煌！检阅一城三区河西新城东山新市区江北新市区仙林新市区江宁房产大事记2001年1月，原江宁县经国务院批准撤县设区，江宁房产迎来发展机遇。2001年5月，江宁区房产管理局成立。2002年9月，江宁首届房产展示会隆重举行，销售额达1亿多元。2003年6月，江宁房产协会成立。2003年6月，江宁房地产企业共向全区防非捐赠470多万元。2003年6月，江宁区房产管理局正式独立运行。2004年10月，天元路、将军路沿线开发企业出资300万元，开通“首条房产直通车”。2005年2月，江宁房产交易正式进入南京市网上房地产交易网。2005年10月，岔路口地区开发商共捐赠出资2000多万元，建设全义务教育的岔路口碧波园小学。2005年7月，江宁房地产企业向“十运会”筹备组捐赠100多万元。江宁房产之最（1）最早的房地产开发公司，1984年，江宁城镇综合开发总公司。（2）最早的商品房住宅小区，1985年，芙阁新村。（3）最早出让的土地，1992年，养龙山庄。（4）最早的外资开发公司，1992年，南京利源发展公司。（5）最早的纯别墅项目，1992年，百家湖别墅花园。（6）最早的物业管理企业，1994年，江宁城建物业公司。（7）最早的国优物管小区，1996年，明月花园。（8）最早的办公大厦，1997年，东恒大厦。（9）最早的经济适用房小区，1997年，康馨花园。（10）最早组建业主委员会的小区，1998年，百家湖别墅花园。（11）最早进行物管公开招投标的小区，1999年，百家湖别墅花园。（12）最早的一级开发企业，1999年，南京利源发展公司。（13）最早的商业街项目，1999年，二街步行街。（14）最早拍卖的土地，2000年，广都苑。（15）最早的高层住宅项目，2001年，枫情佳园。（16）最早的产权式商铺，2002年，南京·中国女人街。（17）最早的全高层小区，2002年，水月秦淮。（18）最早的市优大厦，2002年，东恒大厦。（19）最早整体开发的大型小区，2002年，颐和西苑。（20）最早的物流项目，2003年，中驰汽车园。