今日商报报道今年6月、8月两次宏观调控后，南京二手房市场发生了四个主要变化：首先是投资性占比小幅减少，此阶段二手房市场投资性购房的占比约4.4%至5.4%之间，降幅约在1%至2%之间；其次是供求状况改变，房源供求比从年初的4：1，降低到9月份的1.17：1；第三是税费转嫁，几乎所有售房者都想将税负转嫁给买方；第四是房价上涨。去年单价在6000元以上的二手房占市场总量的20%至30%，而今年8月份这个比例达到了52.8%，6至8月是急速上升期。

　　期房退房量创新高

　　根据南京市房管局公布的最新期房退房名单，8月15日至9月15日，这个市期房退房数达83套，创下今年以来新高。

　　根据退房名单榜，南京市泡沫成分比较大的河西板块中，金马郦城新增9套退房，单套总价在50万元至100万元不等；顺驰滨江奥城有14套房源，已经上榜数月，依然无人接手。位于下关区的世茂外滩新城，此次又新增了几套房源，总数达到11套。记者看到，这个楼盘均是大户型的高价房，单套住房总价至少在120万元以上，有的甚至超过了200万元。此外，退房榜上还有不少商铺的“身影”。业内人士称，自今年第二季度以来，退房数量逐月上升，一些楼盘团体退房时有发生，投资者正在加快退出的步伐，投资型高档房源几乎无人接手。

　　城中 万元出租公寓逐年增加

　　虽然高端租赁在南京的市场份额一直不大，但目前南京10000元/月的顶级租赁房源正在悄悄放量，城中正在成为高端租赁的主战场。这些房子还不是别墅，而是城中的公寓楼。居住氛围成熟的金陵王府、金鼎湾、万科金色家园、金鹰国际花园及五台花园都是高档租赁的主战场。

　　城中四房两厅的房源相对稀缺也是造成租赁价格上涨的原因之一。这主要是和“老外”的居住习惯有密切关系。随着城中高档公寓的落成，城东“月牙湖板块”的高端租赁市场已经呈下降的趋势。

　　别墅 独栋短期竞争激烈

　　下半年的别墅市场异常热闹，汤泉镇独栋别墅山河水将推出40多套房源（每套售价约250万-300万）、珍珠泉高尔夫将有300多套北美风格独栋别墅，此外同位于汤泉镇由大吉房产开发的别墅项目目前虽名称未定，但是体量7万多平方米以现代中式风格为主的联排别墅也将在年底上市，再加上目前在售的山水华门、边城、玛斯兰德、巴厘·原墅、翠屏国际城帝景天成二期等一大批项目，可以预测，下半年的别墅市场将出现“百家争鸣”的局面。土地新政后，从长期看，独栋别墅走势将“物以稀为贵”。业内人士预测，未来3-5年，南京将有200万平方米的别墅上市，升值潜力巨大。