2006-9-256:59:08尽管管理的是别墅区，但张凤龙的办公室却很简陋，面积不大且没有装修。他所在的三星物业公司从2004年1月份开始到现在，已经被海景御花园的业主拖欠了23万元，“这是三星物业一年的收入。”张凤龙手里拿着诉状说，三户业主以及开发商都被他告上法庭，“再拖下去，物业很可能活不下去了。”

　　物业被强行“断奶”

　　海景御花园占地面积3．85万平方米，从其1996年建成，三星物业一直就在这里服务。物业公司的“家长”是小区的两家开发商。

　　张凤龙介绍，物业由开发商成立，从1996年开始，一直就是开发商给他们发工资，但到了2003年4月份，情况开始发生变化，因为一个“家长”注销身份，另一个“家长”撒手不管。他们从2003年4月独立出来并被“断奶”。

　　“从2003年4月到9月份，物业没领到一分钱，若弃管我们于心不忍。后来还是经理出去承包了工程，挣了20多万，重新启动了物业管理。”张凤龙称他们最后决定留下来，但人员已经大大减少，锅炉工被他们“请”到外面谋生，只留下两个保洁，其他力量全投入到保安。

　　高档别墅区成“开放式”小区

　　9月23日，记者来到小平岛时，这里正在建起更多的别墅群。海景御在小平岛有着不错的地理位置，60栋别墅和134户公寓面海靠山。

　　小区的业主大多来自“外省”，有的是为了居住，有的是为度假休闲。1996年，这里的每一栋别墅都超过100万元，是当时名副其实的高档小区。

　　但现在，被各个工程项目包围起来的海景御花园显得有些落寞，看不到豪华别墅区的精致与霸气。这里的路面、草坪周边环境，已经与它的身份差了很远。

　　物业的财政赤字不仅直接影响了小区的管理，也影响了小区的价值。据了解，一些度假的业主今年并没有出现在这里，大约有十几栋别墅已经空了两年。

　　尽管表示要封闭管理，但现在的海景御花园实际是一个“开放式”的小区。一些企业和政府部门也搬进来办公，安全现在成了物业最担心的问题。

　　10年小区病痛缠身

　　另外，这个有着10年历史的花园小区也开始进入了一个新的维修养护时期。“房子长毛、透寒问题很多，基础管网经常有事。因为管网质量，每年锅炉要多烧300吨煤，而有的住户热得不行，有的冻得不行。”张凤龙表示，开发建设单位给他们留下的问题不止这些，被老百姓称为“房屋养老金”，当年应由开发商与业主共同交纳的维修基金，“只有十几户业主交了，按照每平方米40元，动息不动本的原则，这点钱能干什么？”

　　据了解，停车费一直是很多物业管理收入的一个重要来源，但海景御因为很多别墅业主自有车库，一直没有这一项收入。光靠公寓每月每平方米0．6元、别墅每月每平方米1．05元的物业费，“不仅没能力修房子，换个篮球板都发愁。”

　　拥有三级资质的三星物业一直努力维持着一个基本的服务标准，张凤龙期望物业管理水平不要大幅下滑，要继续运营下去，“真要弃管，我们于心不忍。”

　　“儿子”起诉“老子”

　　据记者了解，2003年底，海景御成立了业主委员会，业主们与三星物业签订了5年的合同。尽管找到了“粮源”，但物业经营不理想。

　　三星物业的统计显示，从2004年1月份至今，40％的业主拖欠了超过23万元的费用，而他们每年能收上来的物业费仅为20万左右。

　　一直负责管理运营的张凤龙说现在一项重要工作就是“要钱”。如果再有10％的业主不交费，物业肯定瘫痪，就是现在收上来的钱，也不够物业运转。

　　业主拒交费的理由很多，房子质量，草坪没换，还有的别墅因为多次转手，物业找不到人交钱。被他起诉的一户业主称，其他业主乱修栅栏影响了公共交通，因此拒绝交纳两年7000多元的物业费。

　　9月22日，法院受理了三星物业公司的起诉，除了三名业主外，当年的开发商也同时被告上了法庭。坐在他对面的就是公司的办公室主任。“一家人”对簿公堂让张凤龙心情复杂。

　　“实在是迫不得已。”张凤龙说，开发商高层人员都有别墅在小区内，光其中一人就拖欠了4万多元物业费，为了生存，我们必须打这个官司。”记者　王继富