：把脉烟台房产系列报道①一个普通市民的购房经历

　　从东郊到西郊、从海边到内陆，少则二三千元、多则四五千元一平方米的房价，让囊中羞涩的“小李”们“拥有家”的希望一次又一次破碎。

　　但是，不接受房价≠不想买房。对小李来说，房子是一定要买的，不买妻子也不答应，但他一向对任何事情都要弄清前因后果，房价怎么越涨越高？今后趋势会是什么样子？他也弄个明白。

　　最近，烟台某网站房产论坛对房价进行了一个调查，对“现在的房价你是否能够接受”一项，6.6%的网民选择“可以接受”；90%的网民选择“不能接受”；“无所谓”的只占3.3%。

　　谈到“房价”，网友七嘴八舌、众说纷纭：“如果我买房，我就不能接受，如果我卖房，我就能接受”、“房屋价格太高，背离了房屋的居住功能……”

　　网友普遍认为房价偏高，今年，烟台网友甚至发起了“不买房行动”。一位网友发言说：“房价，几乎成了百姓不能承受之重……”

　　不接受房价，百姓真的就不买房了吗？

　　其实不然。建设部门统计，今年上半年，烟台市商品房销售均价为2857元/平方米，同比上涨5.4%。还有一组数字：2005年全市商品房竣工率为45.29％。其中，个人购买住宅比重占100％，全市竣工销（预）售比为1：1.06。

　　也就是说，虽然房价连年上涨，房子却依然卖得火爆。有关人士分析，在今后5年间，我市平均每年还约需普通住宅550－650万平方米，总计约6－7万套住宅。

　　购房，演变N步曲

　　衣食住行是人的四大需求，对于现阶段大部分人来说，衣食饱暖已不成问题，住成了百姓关心的头等大事。

　　在中国，“住”发生翻天覆地变化不过就在这几十年。业界人士概括了烟台房地产经历的几个阶段，“稚嫩的萌芽期”（1985－1991年）、“超前的过热期”（1992－1994年）、“寒冷的冬蛰期”（1995－1998年）、“温和的复苏期”（1999－2002年）、“全面的爆发期”（2003年至今）。

　　改革开放前，烟台房地产处于停滞状态，百姓居住十分紧张。1974年，职工住房由工作单位统一承租、统一分配，租价最初为平均每间房月租为2斤玉米。1980年，烟台人均居住面积只有6.39平方米。　上世纪80年代中期到90年代初是烟台商品房发展的萌芽期，烟台成为国家房改试点之一，商品住宅进入实质性的市场运作。此后，“公房”从人们视野中渐渐消失，福利分房被叫停，住房实现货币化。人们的居住观念也从被动等待福利分房，到逐渐认可“房子也是商品”，开始通过购房改善居住条件和居住环境。

　　从一个人人“廉租房”时代，进入了一个全民“商品房”时代，烟台的房价相应经历了几起几伏。　1988-1993年是持续上升阶段，年均增幅由23.21%上升了29.84%；

　　1993-1999年是持续下降阶段，到1999年均增幅为-0.47%。

　　1999-2005年是持续上升阶段。1999年以后商品房销售价格增速恢复上升趋势，增速逐年提高，到2005年年均增幅又提高到19.46%。

　　国务院发展研究中心今年发布《中国房地产发展状况与发展趋势预测分析》中显示，2000年到2004年期间，全国商品房销售价格提高了30%。

　　房价，缘何“步步高”

　　烟台的房价到底涨了多少？家住葡萄山路的王大娘保存着一张泛黄的2000年的报纸，上面刊登了一则海边某楼盘广告，1916元/m2起价！

　　让我们再看一组数字，今年上半年，烟台市房地产开发完成投资53.7亿元，商品房销售面积156.6万平方米，同比分别增长31.3%和35.5%。商品房销售均价为2857元/m2，同比上涨5.4%。而东郊海边的房价，现在的起价最低达到了5000/m2，最高的已经超过了1万元/m2。

　　仅仅五六年时间，烟台海景房的起步价便涨了两倍还多。

　　烟台房价缘何连连攀升？恒基东方（北京）地产顾问机构曾参与烟台几个大型知名楼盘的策划，该公司董事、行销总监向前静分析原因：

　　原因一：供小于求。

　　烟台市民生活水平提高，消费经历了千元级(洗衣机、冰箱、电视机)、万元级(计算机)，逐渐将步入十万元级，这主要包括汽车和购房消费，许多市民没房要买房、小房换大房、旧房换新房和二次置业。此外，城市化进程加快、旧城拆迁改造力度加大、外来人口数量剧增也是重要原因。

　　原因二：成本增加。

　　我市住宅建设成本高的原因，一是土地成本大；二是收费项目多；三是拆迁安置费用大；四是建筑材料价格上涨。

　　原因三：住房回归商品属性。过去，烟台居民解决住房问题还主要是依靠原来计划体制下的住宅存量。一般情况下这部分住宅购置成本极低，当房价上涨时，这部分住宅的市场价值就随之上升。由于烟台房价起点较低、增幅大，人们没有足够的心理预期。

　　原因四：投资渠道与消费观念。改革开放后，一部分人暴富，中国投资渠道没有国外那么多，因此许多人投资买房。另外，中国人自古就讲究“安家”，尤其胶东人更讲究置业，“无房不是家”、“无房不婚”等传统观念根深蒂固。

　　原因五：房贷制度的影响。美国老太太和中国老太太购房的故事深入人心，房地产按揭制度的推行使得房价能够水涨船高，允许个人贷款了，需求量剧增，越来越多人做起“负翁”来，等等。

　　“价格泡沫”PK“房价不跌”

　　2006年是房地产业不平凡的一年。房市“热”得烫手：从新政出台“一石激起千层浪”、房价涨跌之争、“房奴”怨声一片到个人集资建房，已然演变成为一场“口水战”，房市喧嚣让人晕头转向。

　　未来烟台房价是涨还是跌呢？业界人士对此议论不一，一场房价涨跌的观点博弈也由此展开。

　　有人认为会“跌”，这无疑迎合了绝大多数消费者的愿望。理由是房价已远远超过其价值，已出现价格泡沫。就像电脑、手机等商品一样，当供大于求时价格自然会降。

　　有人认为会“涨”，他们认为只存在涨幅大小的问题，不存在涨跌的争论。理由是房地产作为不动产是一种特殊商品，它有稀缺性、单件性、固定性、不可复制性、居住性、增值性等属性。目前烟台房市不存在泡沫问题，未来一个时期，市场需求仍远大于供给，加上城市化进程加快、旧城改造、人口增加、建设成本增加等因素，房价不存在跌的可能。根据国际通行算法，当城市人均GDP在1000－3000美元、且人均住房面积不足30平方米时，住房需求都会处于一个相对旺盛期；当人均住房面积在30－50平方米之间，需求会趋于平稳。而目前我市正处于相对旺盛期。

　　许多旁观者表示，只有历史会给出最终答案。

　　但据烟台建设部门有关人士介绍，从今年上半年的情况看，尽管国家相关政策的集中“亮相”给市场带来强烈震动，但由于政策刚刚出台，还有待进一步的细化。从目前的统计数据来看，烟台楼市并没有出现明显的“退烧”迹象。当前我市经济增幅较快，房价起点比较低，因此烟台市的房地产业还不存在“虚热”问题，一年期以上的商品房空置面积较以往明显下降，也表明我市商品房的销售情况良好，房地产市场运行态势还比较健康。

　　安居不等于“居者购其屋”

　　近日，国土资源部一位高官语出惊人，“我国住房政策导向不能只单纯鼓励大家买房，应调整政策导向，倡导中低收入家庭租房居住。现在的住房政策导向是让大家都去买房居住，这在全世界任何一个国家都不可能实现的”……“正常情况下70%都应该是租房群体。”

　　“居者有其屋不等于居者购其屋”，这一观点得到烟台房地产业界人士普遍认可。烟台力高房地产开发有限公司企划部经理赖灵强说，有的人说房价合理范围应该是年户均收入3－6倍，有人说应该是10－14倍，不管怎么说，住房是一个相对昂贵的消费品，即使全民实现了小康，也不可能人人买得起房。中国已是一个住户私有率非常高的国家，已达到80%－90%，而德、美等发达国家住房私有率目前只不过在50％至60％之间。国外的经验是，满足百姓居住需求要通过商品房、经济适用房、廉租房等多条途径实现。

　　世界上许多国家和地区有可供参考的经验：美国17%左右的居民居住在政府或企业提供的廉租房里。新加坡对全国8.5%的特困户，提供每套42平方米的廉租房。欧洲有近一半人住的房子都是租的。

　　但是，烟台百姓为何不去租房反而趋之若鹜当“房奴”呢？

　　烟台业内人士表示，市民到市场及房产中介去租房，房东在高房价下买的房，租金哪能便宜？普通百姓租不到便宜房子，而经济适用房数量有限，政府提供的廉租房覆盖面也有限，租不到划算的房子，更多的人会“甘愿”当“房奴”。

　　建设部政策研究中心主任、经济学博士陈淮说：“作为一个人多地少、资源有限的国家，在一个相当长时间内，我国住房保障制度还只能以‘低水平、广覆盖’为目标。譬如公积金只能为老百姓购房提供少部分资金保障；能真正享受政府政策性补贴的主要是很少的一个特困群体。我们暂时还无法与发达国家去简单比较居住条件，也不可能和这些国家去比保障水平。但是，正因为国家看到了房价上涨影响了老百姓的消费，所以接连出台一系列措施对这个市场进行调控。稳定房价依然是政策关注的重点。建立与最低生活保障相适应的最低住房保障体系，将成为房地产业宏观政策的关注重点。”我们期盼，随着未来房地产市场的成熟和房地产保障制度的完善，安居可以是“条条大路通罗马”，而不再是“千军万马去购房”这一条道路。

　　谈完了房价，下一篇再谈谈户型。