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把脉烟台房产系列报道②烟台房价缘何一路走高?
时间:2006年09月25日15:32 我来说两句  

 
有奖评新闻
来源:水母网

  :把脉烟台房产系列报道①一个普通市民的购房经历

  从东郊到西郊、从海边到内陆,少则二三千元、多则四五千元一平方米的房价,让囊中羞涩的“小李”们“拥有家”的希望一次又一次破碎。

  但是,不接受房价≠不想买房。
对小李来说,房子是一定要买的,不买妻子也不答应,但他一向对任何事情都要弄清前因后果,房价怎么越涨越高?今后趋势会是什么样子?他也弄个明白。

  最近,烟台某网站房产论坛对房价进行了一个调查,对“现在的房价你是否能够接受”一项,6.6%的网民选择“可以接受”;90%的网民选择“不能接受”;“无所谓”的只占3.3%。

  谈到“房价”,网友七嘴八舌、众说纷纭:“如果我买房,我就不能接受,如果我卖房,我就能接受”、“房屋价格太高,背离了房屋的居住功能……”

  网友普遍认为房价偏高,今年,烟台网友甚至发起了“不买房行动”。一位网友发言说:“房价,几乎成了百姓不能承受之重……”

  不接受房价,百姓真的就不买房了吗?

  其实不然。建设部门统计,今年上半年,烟台市商品房销售均价为2857元/平方米,同比上涨5.4%。还有一组数字:2005年全市商品房竣工率为45.29%。其中,个人购买住宅比重占100%,全市竣工销(预)售比为1:1.06。

  也就是说,虽然房价连年上涨,房子却依然卖得火爆。有关人士分析,在今后5年间,我市平均每年还约需普通住宅550-650万平方米,总计约6-7万套住宅。

  购房,演变N步曲

  衣食住行是人的四大需求,对于现阶段大部分人来说,衣食饱暖已不成问题,住成了百姓关心的头等大事。

  在中国,“住”发生翻天覆地变化不过就在这几十年。业界人士概括了烟台房地产经历的几个阶段,“稚嫩的萌芽期”(1985-1991年)、“超前的过热期”(1992-1994年)、“寒冷的冬蛰期”(1995-1998年)、“温和的复苏期”(1999-2002年)、“全面的爆发期”(2003年至今)。

  改革开放前,烟台房地产处于停滞状态,百姓居住十分紧张。1974年,职工住房由工作单位统一承租、统一分配,租价最初为平均每间房月租为2斤玉米。1980年,烟台人均居住面积只有6.39平方米。 上世纪80年代中期到90年代初是烟台商品房发展的萌芽期,烟台成为国家房改试点之一,商品住宅进入实质性的市场运作。此后,“公房”从人们视野中渐渐消失,福利分房被叫停,住房实现货币化。人们的居住观念也从被动等待福利分房,到逐渐认可“房子也是商品”,开始通过购房改善居住条件和居住环境。

  从一个人人“廉租房”时代,进入了一个全民“商品房”时代,烟台的房价相应经历了几起几伏。 1988-1993年是持续上升阶段,年均增幅由23.21%上升了29.84%;

  1993-1999年是持续下降阶段,到1999年均增幅为-0.47%。

  1999-2005年是持续上升阶段。1999年以后商品房销售价格增速恢复上升趋势,增速逐年提高,到2005年年均增幅又提高到19.46%。

  国务院发展研究中心今年发布《中国房地产发展状况与发展趋势预测分析》中显示,2000年到2004年期间,全国商品房销售价格提高了30%。

  房价,缘何“步步高”

  烟台的房价到底涨了多少?家住葡萄山路的王大娘保存着一张泛黄的2000年的报纸,上面刊登了一则海边某楼盘广告,1916元/m2起价!

  让我们再看一组数字,今年上半年,烟台市房地产开发完成投资53.7亿元,商品房销售面积156.6万平方米,同比分别增长31.3%和35.5%。商品房销售均价为2857元/m2,同比上涨5.4%。而东郊海边的房价,现在的起价最低达到了5000/m2,最高的已经超过了1万元/m2。

  仅仅五六年时间,烟台海景房的起步价便涨了两倍还多。

  烟台房价缘何连连攀升?恒基东方(北京)地产顾问机构曾参与烟台几个大型知名楼盘的策划,该公司董事、行销总监向前静分析原因:

  原因一:供小于求。

  烟台市民生活水平提高,消费经历了千元级(洗衣机、冰箱、电视机)、万元级(计算机),逐渐将步入十万元级,这主要包括汽车和购房消费,许多市民没房要买房、小房换大房、旧房换新房和二次置业。此外,城市化进程加快、旧城拆迁改造力度加大、外来人口数量剧增也是重要原因。

  原因二:成本增加。

  我市住宅建设成本高的原因,一是土地成本大;二是收费项目多;三是拆迁安置费用大;四是建筑材料价格上涨。

  原因三:住房回归商品属性。过去,烟台居民解决住房问题还主要是依靠原来计划体制下的住宅存量。一般情况下这部分住宅购置成本极低,当房价上涨时,这部分住宅的市场价值就随之上升。由于烟台房价起点较低、增幅大,人们没有足够的心理预期。

  原因四:投资渠道与消费观念。改革开放后,一部分人暴富,中国投资渠道没有国外那么多,因此许多人投资买房。另外,中国人自古就讲究“安家”,尤其胶东人更讲究置业,“无房不是家”、“无房不婚”等传统观念根深蒂固。

  原因五:房贷制度的影响。美国老太太和中国老太太购房的故事深入人心,房地产按揭制度的推行使得房价能够水涨船高,允许个人贷款了,需求量剧增,越来越多人做起“负翁”来,等等。

  “价格泡沫”PK“房价不跌”

  2006年是房地产业不平凡的一年。房市“热”得烫手:从新政出台“一石激起千层浪”、房价涨跌之争、“房奴”怨声一片到个人集资建房,已然演变成为一场“口水战”,房市喧嚣让人晕头转向。

  未来烟台房价是涨还是跌呢?业界人士对此议论不一,一场房价涨跌的观点博弈也由此展开。

  有人认为会“跌”,这无疑迎合了绝大多数消费者的愿望。理由是房价已远远超过其价值,已出现价格泡沫。就像电脑、手机等商品一样,当供大于求时价格自然会降。

  有人认为会“涨”,他们认为只存在涨幅大小的问题,不存在涨跌的争论。理由是房地产作为不动产是一种特殊商品,它有稀缺性、单件性、固定性、不可复制性、居住性、增值性等属性。目前烟台房市不存在泡沫问题,未来一个时期,市场需求仍远大于供给,加上城市化进程加快、旧城改造、人口增加、建设成本增加等因素,房价不存在跌的可能。根据国际通行算法,当城市人均GDP在1000-3000美元、且人均住房面积不足30平方米时,住房需求都会处于一个相对旺盛期;当人均住房面积在30-50平方米之间,需求会趋于平稳。而目前我市正处于相对旺盛期。

  许多旁观者表示,只有历史会给出最终答案。

  但据烟台建设部门有关人士介绍,从今年上半年的情况看,尽管国家相关政策的集中“亮相”给市场带来强烈震动,但由于政策刚刚出台,还有待进一步的细化。从目前的统计数据来看,烟台楼市并没有出现明显的“退烧”迹象。当前我市经济增幅较快,房价起点比较低,因此烟台市的房地产业还不存在“虚热”问题,一年期以上的商品房空置面积较以往明显下降,也表明我市商品房的销售情况良好,房地产市场运行态势还比较健康。

  安居不等于“居者购其屋”

  近日,国土资源部一位高官语出惊人,“我国住房政策导向不能只单纯鼓励大家买房,应调整政策导向,倡导中低收入家庭租房居住。现在的住房政策导向是让大家都去买房居住,这在全世界任何一个国家都不可能实现的”……“正常情况下70%都应该是租房群体。”

  “居者有其屋不等于居者购其屋”,这一观点得到烟台房地产业界人士普遍认可。烟台力高房地产开发有限公司企划部经理赖灵强说,有的人说房价合理范围应该是年户均收入3-6倍,有人说应该是10-14倍,不管怎么说,住房是一个相对昂贵的消费品,即使全民实现了小康,也不可能人人买得起房。中国已是一个住户私有率非常高的国家,已达到80%-90%,而德、美等发达国家住房私有率目前只不过在50%至60%之间。国外的经验是,满足百姓居住需求要通过商品房、经济适用房、廉租房等多条途径实现。

  世界上许多国家和地区有可供参考的经验:美国17%左右的居民居住在政府或企业提供的廉租房里。新加坡对全国8.5%的特困户,提供每套42平方米的廉租房。欧洲有近一半人住的房子都是租的。

  但是,烟台百姓为何不去租房反而趋之若鹜当“房奴”呢?

  烟台业内人士表示,市民到市场及房产中介去租房,房东在高房价下买的房,租金哪能便宜?普通百姓租不到便宜房子,而经济适用房数量有限,政府提供的廉租房覆盖面也有限,租不到划算的房子,更多的人会“甘愿”当“房奴”。

  建设部政策研究中心主任、经济学博士陈淮说:“作为一个人多地少、资源有限的国家,在一个相当长时间内,我国住房保障制度还只能以‘低水平、广覆盖’为目标。譬如公积金只能为老百姓购房提供少部分资金保障;能真正享受政府政策性补贴的主要是很少的一个特困群体。我们暂时还无法与发达国家去简单比较居住条件,也不可能和这些国家去比保障水平。但是,正因为国家看到了房价上涨影响了老百姓的消费,所以接连出台一系列措施对这个市场进行调控。稳定房价依然是政策关注的重点。建立与最低生活保障相适应的最低住房保障体系,将成为房地产业宏观政策的关注重点。”我们期盼,随着未来房地产市场的成熟和房地产保障制度的完善,安居可以是“条条大路通罗马”,而不再是“千军万马去购房”这一条道路。

  谈完了房价,下一篇再谈谈户型。

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