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　　把脉烟台房产系列报道②烟台房价缘何一路走高？把脉烟台房产系列报道①一个普通市民的购房经历

　　“地段、地段、还是地段”曾经是房地产界的一条金科玉律，如今，这条规律已经被改编成“去不去看地段、行不行看园林、买不买看户型”。

　　“户型”，成为今年热议最多的关键词之一。随小李一起买房时，小李不断地向记者发出感叹，除了房价上涨外，中小户型少也是其望房兴叹的主要原因之一。

　　建设部今年7月13日发布《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，规定自2006年6月1日起，各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到70％以上。

　　国家缘何出台该新政？

　　单就烟台而言，有关部门公布的数字显示，2005年全市普通住宅户型面积平均为98.07平方米，比去年增长7.84％。按芝罘、莱山两区去年住宅平均价格3379元/平方米测算，买一套90多平方米住宅，约需30多万元，为一般家庭年收入的10－15倍，远远超出了房价收入比3－6倍的合理区间。

　　可见，国家伸出一只有形的手调控市场用意何在。但是，“新政”真能达到预期目的吗？开发商买账吗？宏观调控下百姓就能买得起房吗？

　　大房，何时开始出现

　　上世纪70年代前出生的烟台人，绝大多数都有过几次搬家的经历，从租房到住小房；从旧房到大房、好房、新房……市民所住房子的户型面积并不是一开始就“大”得让人难以接受，相反倒曾因面积小、数量少而出现“住房难”。

　　伴随着住房体制改革、福利分房时代结束，昔日大批公房转变为私产，购买商品房成为人们改善居住条件的主要渠道之一。

　　如果说一个城市是一个“面”，由“点”、“线”构成，那么线是道路，点就是一个个建筑与社区了。住宅建筑的变化，也经历了一个由单幢楼到社区、小户型到大中户型、住房子到住环境、从传统平层到复式、跃式结构等等变化。

　　起初，单幢住宅楼出现，从平房到楼房，人们生活发生了极大改变。到上世纪七八十年代，烟台开始建设的民生小区、幸福河小区、白石路小区、文化路小区等，户型面积主要集中在40－80平方米，鲜见100平方米的大户型。

　　此后，烟台经济掀起一轮轮发展浪潮，经济形势空前活跃。与此相适应，房地产市场也急剧升温，住宅开始由单一的多层转向多层、小高层、高层等多种形式，户型设计也出现单身公寓、商务公寓等多元化产品。

　　资本是趋利的，一旦需求被集中释放出来，稀罕的土地上100多平方米、二三百平方米的大户型和豪宅不再罕见，当然户型面积增大、设计多样使得楼中楼、错式户型相继出现，可是相对而言，80平方米以下的中小户型却少了，普通百姓感叹：高楼林立却“一户难求”。

　　户型，动了谁的奶酪？

　　调查显示，百姓购买小户型的目的，65.22%的人“自住”，20.93%“临时过渡”，13.85%“投资”。被调查者中，46.19%的人③“一年内打算购买小户型”，“近期不买”占27.93%。

　　“房价嗖嗖涨，我们买不起大房买小房不行吗？可问题是中小户型太少了，你看看每一个新开楼盘都什么房子先被抢购一空就知道了……”小李告诉记者，无论东部西部，60-90平方米的户型很难买到：东郊的楼盘，基本上没有中小户型；市区西部、南部的楼盘，朝向稍好点的，基本都是大中套型，一幢楼内可能设计有那么十几套小户型，即便位置不算太好，等你看房时，也早就被抢光了。“进城做小买卖的、工作时间不长的、刚结婚的……谁能买得起大房？这些人人数并不少，为什么开发商不愿为他们建房子？”“小李们”非常不解。

　　中小户型需求旺盛，开发商为何视而不见？烟台建源实业发展有限公司副总经理吕召文坦言，首先，有市场就有需求，这是最主要的原因之一。开发商不是政府，他每开发一个楼盘，都要制定目标客户。改革开放后，一部分人暴富，烟台人的生活水平总体提高，旧房换新房、小房换大房、二次置业等等，需求空间很大，大中户型还是有一定市场空间的。其次，土地政策限制，土地实行招、拍、挂后，土地价格上涨，还有拆迁成本，以及建筑成本逐年增加，开发商做大户型回报率较高。第三，舒适度的要求。户型面积的增大使得跃式、复式、错式等结构设计出现，而几十平方米的房子很难做出三居室设计。最后，不可否认，大户型相对于小户型成本更低一些，比如建筑成本、销售成本等等。

　　但是，我们还要看到，大与小是相对的，在烟台大多数楼盘中八九十平方米是最好卖的，一级、二级市场交易非常活跃，而120平方米以上的大户型交易不活跃，用百姓的话说“买到手非常难卖”。

　　新政，楼市重新洗牌？

　　近两年，国家一系宏观调控措施出台，着实引发房地产业不小的“地震”。去年的“国八条”、“新国八条”以及“七部委八条”等调控政策，今年又出台“国六条”、九部委《意见》……对于去年颁布的“国八条”，时至今天并没有达到当初的预期效果，房屋销售价格的增长速度和幅度并没有因调控的实施而降低，反倒造成了今年房价的“报复性上涨”。

　　今年，对于“国六条”的争论，更是仁者见仁、智者见智。

　　采访中，大多数市民支持“国六条”，他们期待通过政策调控使中小户型供应量增加，供需矛盾缓解，价格下降或趋于稳定，让更多普通百姓能买得起房，有更大选择空间。但也有一部分人存有顾虑，担心“国六条”执行力度不强，并且上有政策、下有对策，新政“90”、“70”限制了户型却未限制房屋档次，中小户型同样可以修得很豪华，总价不低反而提高。小高层、高层的出现，住宅密度增加，品质是否会下降？开发商将住宅高度增加一倍，“小户型”会不会变成“大户型”？

　　相比而言，烟台开发商认为“双70%”硬指标（90平方米以下住房须占项目总面积七成以上、居住用地供应量七成用于中低价位中小套型)推行不现实。“让东郊临海的住宅与幸福的住宅户型一模一样，现实吗？”一位烟台某房地产公司老总这样说。“房地产发展应靠市场，楼盘选择的户型取决于地块属性、市场需求、楼盘定位等多个因素。新政将可能在客观上造成大中户型的‘稀缺性’，一级市场供应锐减，反倒抬高了房价。而与此同时，开发商当然会上有政策、下有对策，采取小户型合并销售等策略。”

　　新政对烟台影响几何？据有关部门人士介绍，今年上半年，尽管国家相关政策的集中“亮相”给市场带来强烈震动，但由于政策刚刚出台，还有待进一步的细化。根据国家宏观调控的具体措施，烟台将结合实际情况，待省里出台宏观调控的实施细则后制定自己的实施细则，以加强对房地产市场的调控。从目前的统计数据来看，楼市并没有出现明显的“退烧”迹象。

　　节能，未来大势所趋

　　“无论黑猫白猫，能抓耗子的就是好猫。”不管小户型还是大户型，符合需求的就是好户型。

　　2005年，烟台城市居民人均现住房使用面积和农民人均居住面积分别达到18.67平方米和27.66平方米，比2000年增加4.96平方米和1.54平方米。

　　按照现行政策，消费者享受普通住宅政策的标准是120平方米以内，同时允许各地上浮20%，即144平方米以内，而这在日本等很多国家和地区已经是豪宅了。

　　上个世纪70年代到90年代，许多发达国家的新建住宅户型也曾越做越大，经过长期居住实践之后，已经筛选出一个符合适度、合理、可持续发展的户型区间：单套住宅建筑面积在85平方米至100平方米之间。从1990年到2002年，日本新建住宅平均户型基本在80平方米至100平方米之间浮动。

　　业内人士指出，目前中国住宅建设还处于一个特殊的历史阶段，烟台房地产业还不够成熟，一定程度上也确实存在摆阔浪费现象。不管新政在现阶段实施效果如何，未来中国住房建设倡导适度、合理和可持续发展原则下，作为建筑节能的关键问题之一———住宅户型肯定会越来越趋于理性。

　　按烟台“十一五”总体规划，以城镇人口人均居住面积25平方米为参照，到2010年全市预计需新建住宅4650万平方米，大规模的房地产开发只有大力推进节能省地型住宅，才能发挥住宅产业带动作用，满足广大城镇居民的安康居住需求。

　　建设部政策研究中心主任、经济学博士陈淮指出，政府已明确提出发展节能省地型住宅，国家政策将会区别化地提高住房持有成本。小户型的持有成本将会相对降低，这不仅仅是指物业税和利率变化，还包括能源等等。

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