 |
| |
深读新闻
新快报记者 封歆茹/文 邝飚/漫画
深读指引
自5月17日，国务院公布房产新政“国六条”至今已有三月，近日广州市房管局公布一手楼市价下跌，但记者同时发现，新政对二手楼市场打击明显，其中对“购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入，全额征收营业税,税率5.5%”的规定等原因导致不少卖家或改卖为租，或提高价格，成交量也减少，对于二手楼交易量在老城区超过一手的广州人而言，受影响的人接近三成。
加税5.5%：楼龄不足5年二手房上涨
广州市房管局最新数据显示，在新政出台前，5月份（房管局公布为6月）广州市二手住宅均价为每平米3584元，新政出台后，6月份（房管局公布为7月）二手楼的均价下降了4.2%，每平方米3433元，7月份（房管局公布为8月）二手房价逐渐回升，每平方米3444元。7月份比6月份均价上升了0.3%。
经纬地产市场拓展和调研部高级经理廖秋霞认为房管局数据背后的真实情况是：
一.一手中小户型价格走低，导致二手中小户型价格相对走低，但变化不明显；
二.不足5年转手交易的住房质素较高，新政后货源减少，供应结构变化，导致均价变化；
三.不足5年转手交易的住房（包括普通住房和豪宅）的价格由于增加5.5%的赋税，楼价上涨；
四.新政后，大户型豪宅“奇货可居”，价格明显上涨。
据经纬地产市场拓展和调研部高级经理廖秋霞介绍，直接受影响的主要是市场上购买不足5年的二手房。
一方面，卖家多半会将所征营业税转嫁到买家身上，使得二手住宅市场的成交价格快速上涨。另一方面，新政出台后，短期内，很多买家卖家都呈观望状态，二手住宅的需求相对减少，主要是购买不足5年的这部分二手住宅。（买家考虑税钱，暂停买楼计划；有些买家考虑以后中小户型增多，楼价可能会跌，暂时搁置换房计划；买卖双方心理都受政策调整影响）。而由于这批房子质素较高，均价也较高，这批房子短期内成交比例下降，必然拉低整个二手市场的成交均价。而楼龄5-10年的二手房，成交比例上升，所以，从总体来看，6月份二手楼均价低于5月份。
廖经理又说，总价下跌只是相对的，业内普遍认为，新政后，整个楼市短期呈观望状态，购买减少，某些开发商为促销，采用明降或暗降的方式，导致楼市短期内价格走低。但经纬地产认为，从6月中下旬开始，一大批中小户型、中低价位的一手住宅楼盘推出市场，供应增加了，成交相应增加，这种供应结构变化，一定程度上拉低了一手楼的价格。 盘源减三成成交减二成价格上升
“跑了一天，看中的几个房都是只租不卖，看来这个地段的房不好买啊。”刚生完孩子两个月的沈小姐看房看得非常郁闷。“国十五条的出台，未满5年出售的房子都要征收5.5%的营业税，很多本打算卖的房就改成了租。”
家住白云区的沈小姐原打算提早为孩子的教育做准备，挑来挑去，还是想买东风广场的房子，因为有机会入读东风东小学，若不然，光择校费就高达六万元。可没想到出了个新政策，对自己影响可不小。
类似于沈小姐的例子很多，中原地产的张小姐说：“真正想买二手房的人越来越多，需求很旺盛，5.5%的营业税对普通老百姓的打击可不小。”
据经纬房产总经理助理张基胜介绍，2005年全年广州市二手市场约占整个房产市场的40%，去年“国八条”出台后，存量减少，随着政策被逐渐消化，今年上半年开始上升，总的约占37%。但今年6月1日新政出台，各房产中介公司的二手房交易量明显递减。2006年7月的调查数据显示，二手盘源锐减30%，成交减少20%，而实际成交价格更是一路走高。张经理说，在广州的二手房交易市场已经呈现迅速上涨趋势的情况下，此项政策的出台对二手房产影响甚大，某种程度上抑制了二手市场的健康发展。
五成市民愿购二手房五区二手交易量超过一手
经纬房产总经理助理张基胜提供了一系列广州二手房的市场调研数据，截止到今年新政出台，广州二手房需求市场整体呈上升趋势，最高峰时有近五成市民愿意选择购买二手房。而广州市房管局发布消息也表明：越秀、荔湾、天河、芳村的二手交易量超过一手。以越秀区为例，2005年的二手交易份额达到76.1%。
据张经理介绍，目前市场的供求关系严重失衡，需求量远远大于供应量，二手房的供求是一个比较难统计的数据。但根据二手地铺提供的信息，每收到一个笋盘往往都会有十个八个客相约睇楼。
三成业主改卖为租超五成业主升价
而广州老百姓对二手房的需求自1997年以来总体一直呈旺盛状态。
广州宏展房地产顾问有限公司的程立志董事介绍，1997年之后，广州本地人购房逐渐多起来，直到2001年至2003年之间，购房者和购房总面积都攀升至新高点，而当时广州市的房屋均价处于每平米5000元，其中有高达8成5的购房者属于自住型。而该批住房又以2002年出房产证的居多。若今年出售，正好被卡在“对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”这一项上，很多打算卖房的人的计划被打乱。
据经纬地产市场拓展及调研部廖秋霞经理介绍，总的来说，广州市场卖二手房的人多半是因为要改善居住环境，将首次置业的房子出售，二次购置相对理想的住宅。另外，还有一部分人由于子女读书，或者老人养老，需要搬迁等原因，将自住的房子卖掉，拿卖房的钱再去买新房，减轻经济压力。
广州人卖房，换房，更多是出于实际需求。廖经理认为，广州房产市场上的投机行为其实很少。而一旦要卖的房符合“购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”，已放盘的业主有近90%将5.5%的营业税直接打入楼价中，有三成业主表示，将暂不出售房产，改卖为租。而且几乎全部业主都坚持不会降价出售物业，超过五成业主已经准备在放盘时升价。
一手楼升带动二手楼升
二手房价上升的另一原因是广州市的一手楼价在不断攀升，从而带动二手楼价升高，再加上不可遏止的需求，二手楼价不断升高也就不足为奇了。所以，买家所受的影响更大。
廖经理具体算了一算，首先，非普通住房无免征条件，其中将近70%以上的买家都属于自住型，都可视为被误伤人群；普通住房“购买满5年（含）以上”的约占72%，那么剩余28%的普通住房都将纳入征收营业税的范畴，再乘以70%的自住比例，即普通住房约有20%。
所以，整体来看，普通住房约占市场的88%，非普通住房约占12%。所以说，新政误伤的比例大概是26%。（12%×70%+88%×20%=8.4%+17.6%=26%）
个案1
钟先生 住10多年房改房拆除要换房东兴南路一60平米房多交3万块
家住中山一路的钟先生夫妇二人辛辛苦苦在一家国营大厂工作了一生，上世纪90年代初分到了一套面积60平方米的房改房，由于政府重新规划，他们的房子被认为是违建，必须拆除，钟家二老被迫换房。因为住惯了老城区的房子，两位老人看中了一套同样是60平米的东兴南路上的房子，本以为政府拆老房的补贴能够正好换套差不多的房子，可以，“六一”一过，卖家把税赋加到了房价上，钟先生要想买房，还得多交3万块钱，无奈，钟先生把自己辛苦存着的一点养老金又贴了进去。
个案2
李先生 家住清远撤回市区
家住广州后花园的李先生，工作地在中信，几乎是从清远到广州的距离，每日上班的车费油费，周六周日带孩子上兴趣班，回市内看病，七七八八算下来，李先生一身汗，虽说当时买楼时每平米只3000多元，但每天的生活成本竟比住在芳草园的同事高出一倍多。就在李先生决定撤回市内时，新政出台了，楼市的波动让一向慎重的李先生感觉“雾里看花”，他决定还是等一阵子再说，继续忍受高额的生活成本。 | |
|
精彩生活 
