盐城97个楼盘成本大曝光成本监审细到楼梯扶手

　　江苏省物价局去年5月在全国率先出台了开展商品住宅成本监审以规范开发商价格行为的相关规定，南京、无锡、扬州等城市被列入试点。但一年多过去了，大多数试点城市并没有就房地产价格成本出台相应的监审政策。近日，盐城市终于率先打破僵局，将房价成本向社会公布，引起广泛关注。

　　成本监审细到"楼梯扶手"

　　记者昨天在采访中了解到，对新建商品房的成本监审和核算，盐城市物价局在此前曾进行过探索和尝试。

　　今年初，盐城市率先在全省开展了房价成本监审，就房产开发中的土地取得费、建安工程费、配套设施费、期间费用和税收等5大项费用向社会公布。例如盐城市区某地产项目每平方米的开发成本为：土地取得费用900元、建安工程费用800元、配套设施费用250元、期间费用500元，加上税收等费用共3000元。盐城市物价局房地产价格处负责人坦承：“由于这样的监审过于笼统，普通市民对此普遍表示看不懂，这样就对开发商缺乏约束。”

　　另一方面，开发商为了保持自己一定的利润，在自行上报的成本数据中也存在许多问题。一些房产商竟然将许多已经取消的政府收费项目填报在成本数据中，大多数数据上报数额水分很大，不具备参考性。

　　为了得到最接近真实成本的详细数据，盐城物价局由“上报”改为“下查”，通过市价格认证中心提供的数据，同时还成立了自己的成本调查队，除了调阅开发商提供的资料外，深入开发企业、建筑工地等地，对开发项目的公共配套、基础设施等方面进行实地核算、调查。工作人员在工地，从水泥、钢筋、砖坯、电梯，到门窗、玻璃、涂料，甚至楼梯的扶手、电线、电源开关等等都要逐一审核，尽量接近真实成本数据。

　　为了保证成本监审和核算的真实，盐城市的会计律师事务所、房产估价公司都可以参与到价格监审中来，但要对其所公布的监审报告负法律责任。据悉，涉及到几乎该市所有在建、在售楼盘的成本大调查足足进行了8个月。

　　成本清单难"出世"

　　盐城市物价局房地产价格处负责人告诉记者，实际上，此次引起关注的《现行商品房价格政策要点》并不是首次“横空出世”，而是在此前若干个关于房地产价格调控的条例基础上逐渐形成完善的。

　　早在2004年1月，盐城市人民政府就颁布了《盐城市商品房价格管理规定》，《规定》中就明确要求开发商“经济适用房的成本利润不超过3%；普通住宅商品房成本利润不超过8%。”5月8日，江苏省物价局就在全国率先发出《关于开展商品住宅成本监审规范价格行为稳定住房价格的通知》，要求建立商品住宅社会成本监审制度，提高房价透明度。此《通知》出台后，省内试点城市应者寥寥，只有扬州市出台了相应的规定，但是“房价成本清单”却迟迟难以公布。江苏省物价局综合法规处的许科长也对本报记者坦言，《通知》在各地执行的难度很大。

　　此次盐城市率先打破僵局，让全市开发商交出成本“清单”并予以公布，被认为是“首吃螃蟹”之举。实际上，盐城公布“房价成本清单”也遭遇到了来自开发企业的阻力。前不久，盐城市物价局监察部门为了取得房价成本的第一手资料，来到位于盐城市区西南的某大型楼盘进行实地监审。在要求开发商出具建筑材料成本报表时，却遭到了开发商的强硬拒绝，称是企业的商业秘密，不肯公开。

　　盐城物价局有关人士认为，公布房价成本目的是促进房价的合理形成，防止暴利，并没有剥夺开发商对商品房的定价权。“换句话说就是让市民知道花了多少钱应该买回多大的房子，少花冤枉钱。”本报记者　郭小川　杨志敏实习生　袁瑞成

　　开发商态度耐寻味

　　昨天下午，记者在盐城价格网上随机抽取了几家在售、在建楼盘进行调查。记者看到，盐城物价局核定盐城市开发区某楼盘4幢住宅商品房按照最高上浮标准应为2073．6元/平方米，但记者又致电该楼盘的销售部，得到的均价答案却是2128元，超出物价部门核准的销售价格。

　　记者随后调查发现，大多数楼盘都较好地按照物价部门规定来面市销售。江苏华厦集团盐城分公司副总经理孙全堂对此举表示“欢迎”,认为可以在一定程度上消除买卖双方的矛盾，释放市民的购买力。

　　记者还联系了多家开发商，他们却表示成本公示“没有实际意义”，甚至认为这种做法会“误导”消费者，还有人认为这侵犯了企业的商业秘密。

　　专家视点

　　正负效应有待观察

　　南京大学房地产信息中心秘书长葛扬教授认为，政府推出更为细化，更为严谨的调控措施，并通过试点的方式逐步推行非常必要。盐城的做法从正面来说，进一步杜绝了房地产行业价格欺诈等侵害消费者利益的不良现象。但从负面来说，由政府出面来控制房地产行业的利润，一定程度上也有悖市场经济的原理。需求远大于供给的商品，其利润总比较高。但随着行业竞争的加剧，该商品会有一个由厚利到薄利的自然变化过程。因此其正负效应都还有待于进一步观察。

　　业内评价

　　打压房价作用有限

　　房地产业内一位资深人士认为，普通住宅商品房从2002年以来就已经实行政府指导价，但2002年以来恰恰是各地房价涨势最猛的阶段。可见动用价格控制的硬性手段对房价的打压作用比较有限。盐城房价核算只是核定该项目的均价，具体到每套商品房，都是实行一房一价，其实际售价围绕均价上下浮动范围非常大。比如，政府核定基价为5000元的项目，很多套型卖到8000元的事例比比皆是。

　　消费者言

　　购房时有了参照

　　今年五一期间在盐城新城区以2700元每平方米购买了一套新房的教师裴先生告诉记者，他花了30多万元买下了一套房子。可这几天在网上经过对比公布的商品房价格成本后才发现，自己购买时的房价至少比现在的房价每平方米要高100元左右！“没有了参照坐标，就会吃大亏。”裴老师对公布房价成本表示支持。此外，还有多名准备在国庆期间买房的市民表示，政府部门公布的“房价成本”比开发商玩的“我建房你定价”等促销噱头来得更真实、更具可信性。

(责任编辑：宛振宏)