南京的房产新政细则昨日出台。和4个月前九部委房产新政出台的热闹相比，南京地方细则的出台没有引起大震动。部分市民在接受采访时表示，对这个新政细则还不是太了解，但希望多建小户型，房价能够下降；而开发商则认为政策的影响层面在此前已确定，地方细则将会加速南京房产户型结构的合理化。

　　[各方反应]

　　市民：

　　多建小户型希望房价能降

　　市民曾小姐在南京学习工作了近6年，她远在江西宜春的父母一度打算搬到南京，但考察之后发现南京的房价和宜春相比，实在高不可攀，搬家到南京的打算也基本上取消了。记者电话采访曾小姐时，她正在收看有关南京新政细则出台的电视节目，记者询问她对南京新政细则的看法时，她说虽然看到电视上播了，但是并没有认真看，细则具体讲的什么她也一知半解，她迫切希望多建小户型，降低房价。

　　年内即将入住东郊小镇的陆小姐在接受采访时表示，去年上半年买房的时候，周围的朋友都认为太远，她也为自己一时的冲动而懊悔。现在，一年多过去了，她却开始为她当时的冲动而庆幸，因为她拿下的房子现在价格涨了近300元/平方米。陆小姐表示，她已经买了房子，并且在几年内也没有能力买其他的房子了。对于南京新政细则的出台，她并不关心。

　　开发商：

　　新政影响曾得到释放

　　“影响？能有什么影响。”南京城南一开发商接受记者采访时表示，地方细则在时隔4个月之后才出台，出台的时间上已经表明，这一细则不会扩大或者深化九部委的新政。该开发商表示，六一出台的九部委新政已经对市场产生了触动，地方细则的出台是在触动之后进行的，政策的影响已经被释放，地方细则的影响有限。

　　南京网尚房地产研究机构的专家表示，南京细则是根据南京实际情况制定的政策，实现了九部委政策的可操作性。此次房地产调控政策，实质上是市场发展方向的提前表达，即便没有这个新政，市场也同样会向户型结构调整等方面发展，新政只不过加速了这种调整的实现。专家认为，南京地方细则的出台对目前的市场很难产生更多影响了。

　　[趋势分析]

　　户型结构日趋合理

　　“套型建筑面积90m2以下户型占70％”的规定曾让不少开发商恐惧，但“70％”比例最终由城市总量控制让开发商变得踏实。事实上，二次宏观调控以来，部分开发商在产品设计上已有变化。在上周亮相的多个项目中，部分项目的户型正在向中小户型靠拢并集中。

　　“细则对我们应该影响不大。”城东一楼盘负责人介绍说，他们的楼盘除70平方米-90平方米的两房、100平方米-130平方米的三房外，还配置了60平方米左右的居家型一室两厅，“90m2以下的户型接近70％以上了”。无独有偶，在近期的一次土地出让会上，一举夺得雨花台区雨花东路养回红村139号地块和江宁区前庄路以东、诚信大道以北A地块的南京盈嘉恒升公司负责人表示，即便没有新政的硬性规定，他们公司获得的两幅地块也将用于中小户型开发。

　　业内专家分析，由于供应关系的变化和宏观调控的驱动，大户型的销售本身就有可能遇阻。“市场的变化必然影响楼盘户型的设计。”该专家认为，随着政策的出台，中小户型更加是市场发展趋势。从今后新上马的项目来看，其所设计的户型将由大变小，老百姓买得起并实用的房子将成为主流。

　　对房价影响尚待观察

　　每一次政策的出台都会对房价产生影响，那么这次南京细则出台会对南京房价产生影响吗？南京市房管局郭副局长透露，去年宏观调控以来，实际上从2004年底、2005年初开始，南京市房地产市场的价格基本稳定了。包括国家发改委公布的70个大中城市的数据显示，2006年二季度南京市住房价格在全国70个城市当中只排48位，全国涨幅6.4％，南京只有3.4%。

　　除了价格之外，这两年南京中小套型、中低价位的供应一直是增加。“至于国六条出台以后对房价有什么影响，我们也在观察、也在分析。但是总体从去年国六条、国八条来看，我们觉得总体房地产市场还是比较理性、健康的。除了政策发布的两个月交易量稍微受到影响，价格还是比较平稳的。今年6、7月份交易量还是比较平稳的，9月份预订、成交量都在300多套。南京市市场还是比较平稳的。”

　　地铁交通带动沿线房价普涨

　　昨日，南京我爱我家公布了地铁沿线物业调查结果，这已经是我爱我家第二次地铁物业调查。第一次调查是在去年的11月，时隔仅10个月，第二次调查结果与第一次调查结果有了明显的区别。地铁沿线楼盘价格在这一年不到的时间内普遍上涨，上涨最高的是地铁张府园附近的朗诗熙园，挂牌价最高上涨了2000元/平方米，地铁沿线物业价格平均上涨幅度接近10%。

　　地铁一号线房价稳定增长

　　早在地铁一号线运营之前，地铁物业概念已经被周围的楼盘炒得烫手。就在大家认为地铁开通之后，周围楼盘已“利好出尽”、价格不再会大涨时，地铁周围的诸多楼盘的房价愣是又拔高了一截。地铁开通之后，地铁给周围楼盘带来的利好持续反映到房价中来。

　　在我爱我家去年11月份的调查中，一号线张府园站附近的楼盘朗诗熙园的价格在9500元/平方米—10000元/平方米之间，现在，该楼盘二手房的挂牌价格普遍达到了10000元/平方米—12000元/平方米。据中介人士介绍，该楼盘地处老城区中心，加上地铁的便利，尤其受到年轻白领的追捧。

　　南京市官方公布的数据显示，2006年上半年全市房价增长在3%左右，地铁沿线楼盘的房价增长幅度明显大于全市的平均增长量。安德门站附近的楼盘德安花园，是地铁沿线楼盘中房价增长幅度偏小的楼盘，去年11月份的调查价格为5200元/平方米，现在价格则上涨到5500元/平方米以上，即便这一增长幅度在地铁沿线物业中属于较小的，但这一幅度也几乎是全市平均增长幅度的两倍。

　　地铁二号线两头房价大涨

　　地铁给南京楼盘带来的升值潜力到底有多大？香港的地铁运营在各地铁城市中最为成功，据说地铁开通后，上盖物业平均升值近50％，投资回报率达到15％。上海莘庄的楼盘，通行地铁后房价涨幅竟超过50％。专家表示，地铁一号线不会像北京、上海那样给楼市带来巨大冲击，因为毕竟一号线只是在城市中心地区，这里对地铁交通的需要还没有那么迫切；现在地铁二号线、地铁一号线南延线开始伸到远郊，地铁对楼盘的助跑作用将愈发明显。

　　据我爱我家本次的调查显示，地铁南延线敲定兴建，江宁岔路口房价一路飙涨，像明嘉家园都在5000元/平方米-5200元/平方米，天地新城、明月港湾因地势稍远单价约在4400元/平方米-5000元/平方米之间，这一价格与2005年上半年的房价相比，均有超过10%的上涨幅度。

　　地铁二号线两头的物业，因为交通的迫切需要即将因地铁而解决，沿线两头的物业价格上涨明显。因为地铁二号线的建设，马群站天悦花园的毛坯房销售价格已经上涨到5000元/平方米左右，精装修的达到5600元/平方米-5700元/平方米。在两年之前，马群附近的房价还徘徊在3000元/平方米左右。