小户型稀缺　大户型唱响

　　有关人士称地产新政实施后将有大量小户型推出，自住买家等或不等成困扰

　　黄金周楼市

　　本报多位记者昨日继续在广州各个楼市热点区域巡盘发现，相比黄金周前两天，看楼客相对有所减少，宏城广场大部分看楼车也没有了昨日频频出现的满员情形。而市场供应的产品中，原本就比较稀少的90平方米以下的中小户型单位，经过这几天的消化，有的楼盘已卖断货，有的只剩下顶楼或底层单位，而大户型成为市场的绝对主角。有关数据显示，今年大户型各区都很丰富，尤其是在番禺、天河、黄埔和白云等区更为集中，总货量在5000套左右。

　　番禺

　　小面积单位基本售罄

　　番禺黄金周在售产品多为大户型豪宅，仅有自在城市花园、华南碧桂园、海龙湾等少数楼盘有中小户型推出。

　　华南板块某楼盘近日以5000元/平方米以下的价格入市，包括大批90平方米左右的户型，这些单位吸引了不少买家。据销售人员介绍，到昨日下午为止，该楼盘新推的500套单位售出超过九成，面积为91平方米的单位只剩下三四套，且全部为首层带花园单位。

　　与番禺区相类似，越秀区小户型产品几乎“绝迹”。东风广场目前在售的是几套面积超过200平方米的复式单位；东海嘉园的售楼员则称唯一的小户型77平方米的二房单位已卖得一套不剩，要想买就得过两个月等新品推出来。位于中华广场西侧的金宝怡庭，有不少78－89平方米的二房及90多平方米的三房单位，但由于回迁、抵押等原因，基本上不可销售。

　　天河

　　小户型多剩少量顶层

　　记者在天河踩盘发现，中小户型产品也进入“销售尾声”。在位于员村山顶的赛拉维，据现场销售人员介绍，国庆当天B2组团“怡家”公开发售后，到昨日64平方米的二房单位已只剩下一套顶层单位，67平方米的两房单位出货也比较快。

　　天河漫谷的销售人员也表示，130平方米以下的单位在10月1日当天便销售完毕，而新的小户型要等到明年下一期组团上市才有供应。

　　嘉逸花园是天河为数不多尚有剩货的中小户型楼盘，记者在现场了解到，39平方米、70平方米两房和80平方米左右三房都有部分单位在售。华景新城“尚景新寓”最新推出的产品以92平方米的小三房和76平方米的二房为主，其中近80套小三房已销售过半，两房单位也一直比较抢手。

　　白云海珠

　　货量稍多选择面较大

　　白云区中小户型的供应楼盘主要有保利紫薇花园、纵横缤城、岭南新世界、君华又一城等，货量估计不到500套。纵横缤城带装修价格5700元/平方米，君华又一城5888元/平方米，是目前广州为数不多的楼价“5”字开头的楼盘。另外白天鹅花园，年底推售E栋时，会有较多的中小户型单位。

　　海珠区中小户型单位集中在尚领时代、第三金碧、雅致花园等。尚领时代A栋昨日正式开始接受认购登记，中小户型的选择面比较大。该项目全部规划为中小户型，90平方米以下户型占78％。

　　“广州将迎来小户型时代”

　　业内人士称小户型目前仅占总量30％，未来5年内比例将颠倒

　　本报讯地产新政中最关键的一条莫过于“套型建筑面积90平方米以下的建筑面积应达到新建住房总建筑面积的70％”。随着广州于9月30日公布未来五年住房建设规划，小户型的悬念已尘埃落定，剩下的将是持币待购者在小户型紧缺的当下和小户型繁多的未来之间做出选择。

　　5年内建43万套小户型

　　受地产新政影响，广州将在未来几年迎来小户型时代。业内人士曾估计，目前广州房地产市场上90平方米以下的小户型只占了市场总量的30％，而未来五年里这个比例将颠倒过来。

　　根据最新颁布的《广州市住房建设规划(2006－2010)》规定，政府保障型住房将全是90平方米以下的小户型，其中包括廉租房、新社区住房和经济适用房。三者相加，未来5年广州将有11.43万套90平方米以下的住房供应。

　　除了政府保障型住房，在商品房领域中，也包含两种90平方米以下的小户型。一种是政府调控的中小户型、中低价位普通商品房，按规定这类商品房也必须全建90平方米以下小户型，将有24万套。另一种是以市场机制为主导，面向中等收入以上家庭的其他商品房，其中也会有一部分用来建90平方米以下小户型，将有7.63万套。

　　将住房供应体系中规定建90平方米以下的住房相加，可以算出，广州未来5年将有43.06万套小户型住房供应，面积达到3747万平方米。而未来五年广州建房总量为56.24万套，总建筑面积5350万平方米，小户型面积占到70％。

　　等还是不等困扰购房者

　　业内人士认为，新出台的住房建设规划将改变购房者的心理预期。在目前小户型紧缺而未来小户型放量的情况下，购房者是持币待购还是果断出手，就成为这个黄金周困扰许多购房者的一个问题。

　　广州市国土房管局相关负责人曾指出，未来广州将有大量的小户型供应，市民不必因买不到房子而恐慌。由于小户型选址会考虑到交通便利等因素，所以今后买的房子会更好。

　　满堂红总监龙斌认为，住房建设规划对买家的心理预期有一定的影响，但影响不会特别大。因为从目前来看，今年剩下的小户型已经不多了，而明年供应的户型格局与今年差不多。小户型的大量出现要等到2007年底到2008年，比如前一段出让的昌岗路和金沙洲两块住宅用地，虽然会建大量小户型，但要等2008年才能推向市场。对于着急买房自住的买家，龙斌认为等下去的意义不大。

　　大户型紧俏价格普遍涨

　　随着宏观调控的深入，小户型增多后，大户型注定成为稀缺产品，受到投资客和具备一定购买力买家的追捧。广州市国土房管局的统计数据显示，“国十五条”颁布以来，广州别墅类产品的价格一路飞涨，从5月份7249元/平方米涨到7月份8208元/平方米，而8月份全市别墅价格更是突破万元大关，达到10481元/平方米。

　　专家建议

　　自住买家

　　无需争抢小户型

　　合富辉煌相关数据统计显示，十一黄金周69个新推楼盘中，主推中小户型的楼盘共26个，仅为总量的38％；十一期间均价超过7000元/平方米的楼盘比例将近7成，5000元/平方米以下的住宅已基本在市场上消失。

　　德兴地产董事总经理杨晓军认为，“新政”的影响基本上已被市场所消化，不少购房者打算在黄金周入市。不过目前楼价偏高，大部分买家不得不选择总价相对低廉的中小户型单位。而中小户型单位供应不足的现状，则导致了消费者在过去3个月所储蓄的购买力无法完全释放出来。

　　房地产专家韩世同指出，黄金周市场在售产品以大户型居多，不过并不适合投资者购买，因为上半年房价增幅明显，已经挤压了这类产品的升值空间。韩世同建议，自住型购房者不必太过着急去疯抢国庆期间的小单位，等到一年半以后，届时大量的中小户型单位推出，将为这部分买家提供更多选择。

　　投资小面积公寓

　　千万谨慎

　　国庆期间，广州在售或咨询登记的公寓类楼盘不下十个。记者巡盘发现，目前公寓类产品总体上可以“面积小、货量大、价格高、成交平”来形容。有地产专家表示，当同一类型产品汹涌而来时，作为投资客就千万不要“头脑发热”了。

　　公寓货增价涨

　　与中小户型的住宅日渐稀少不同，中小面积的公寓产品层出不穷，目前主要集中在珠江新城、琶洲、滨江东、天河北等区域，如铂林国际公寓、嘉裕礼顿阳光、嘉诚国际公寓、MBA国际公寓等。不少公寓类产品都是以小面积为主体，如25－40平方米的单身公寓、50平方米左右的一房一厅，以及少量二房、三房单位。据粗略估计，仅珠江新城中轴线以西、广州大道以东的狭窄区域，就有1500套左右。如果再加上早几年的双城国际公寓、星汇国际公寓、新大厦等抢夺相类似的租客群，则未来的租赁竞争情况也会比较激烈。

　　在价格方面，珠江新城的已达到1.3－1.8万元/平方米，与其他住宅类的价格不相上下。

　　回报率逐渐下降

　　一般来说，物业的投资回报率=(年租金收入－成本费用)/价值，这里的成本费用包括投资中的管理费、佣金、税费等，价值则是指买卖价。

　　仲量联行董事总经理陈永辉表示，从目前情况看，珠江新城公寓买卖价格上涨迅速，而租金增速则逐渐放缓，因此，区域公寓类产品的投资回报率将会呈降低趋势。

　　本版采写

　　本报记者　邹阳军　朱大尉　王卫国　廖小丹

　　图:

　　增城某别墅楼盘，昨日来看样板房的很多都是一家三代。

　　本报记者　朱大尉　摄