政策执行力改变楼市预期

　　消费者从“政策型观望”走向“市场型观望”，开发商从“坚定”走向“谨慎”

　　黄金周楼市

　　据新华社电“中国房地产市场正在经历调控以来最大的变局。”一位广东地产开发商不久前感慨说。

　　在最近出台的房地产数据中，几个“回落”和“放缓”颇引人关注:前8个月我国房地产投资增幅回落；8月份国房景气指数回落；8月份全国70个大中城市房价涨幅放缓。但引发开发商感慨的并非这组数据，而是数据背后的一个重大变动。

　　消费者

　　“心里没底，还要再看看”

　　“前几个月不买房是因为政策不明朗，需要观察；现在不买房是因为楼市上扬乏力，前途难测。”3日，浙江投资者林谦对记者说。

　　在过去的几个月时间里，林谦的心态发生了微妙的变化。林谦曾是一个坚定的楼市“多派”，但随着国家宏观调控政策的陆续出台，他的态度渐渐变得有些飘忽不定。

　　“‘国六条’出台，是个原则性的东西，需要看看；规定房屋供应结构，真的能够做到么？再看看。但到了二手房强征个税、限制外资炒房，情况就发生了很大改变，再到清理土地市场、反商业贿赂，形势已经非常明朗，政府有决心，也有行动。”林谦这样描述他对宏观调控的认识过程。

　　当林谦意识到他必须根据房地产市场本身来判断房地产市场时，他犹疑了。“心里没底，我还要再看看。”他说。

　　如果将林谦6月和7月的观望定义为“政策型观望”，那么，到了后来，他已对市场本身能否保持强劲升势表示了怀疑。毫无疑问，在国家加大房地产市场调控力度以来的时间段里，经历了这一心态转换的投资者、消费者不止林谦一人。

　　房产商

　　“现在拿地非常慎重”

　　统计局综合司9月15日公布的数据表明:8月份，“国房景气指数”较前一月份回落0.20点；此外，1至8月，我国完成房地产开发投资11063亿元，同比增长24.0％，增幅比去年同期回落4.8个百分点。

　　日前，上海2006年一号土地出让公告所涉20幅地块全部尘埃落定。其中，有身价倍增者，也有黯然流标者。业内人士评价称，地块出让的“冰火两重天”体现了一种新的趋向。说明房地产商们对后市有了相对谨慎的判断，至少他们已经意识到拿地就能赚钱的时代已经过去。

　　在珠三角，类似的情形也已经出现。“市场环境有些不同了。我们现在拿地非常慎重，不敢再轻易出手。”近一周时间内，不下三位广东地产商对记者说过这样的话。

　　而在两个月前，要让发展商们说出这样的话简直是天方夜谭。申银万国的一位行业分析师就曾经说过，他接触的地产商没有不看好未来市场的。

　　从我国的实际看，房地产市场的“预期”与政策的“执行力”有着紧密关联。曾经有一度，房地产开发商对宏观调控政策出现了“免疫”的情况。地产商相信有关政策在执行时会被“有情”操作，消费者不信楼市能被“调控”下来。

　　这一局面在近来得到了一定改观。随着一批违规批地、收受商业贿赂的政府官员被处理，国家政策的威信重新得到了确立，从政策到市场的传导管道也得到疏通。

　　消费者、房产商在“预期”上出现的变化正是体现了这一传导管道的通畅。

　　购房故事

　　昨天是黄金周第四天，广州的房地产市场已经相对淡静，看楼客也进入了对意向楼盘及单位进行比较的阶段。有地产中介公司统计，以前广州楼盘多的时候，购买一手房的买家一般都会看10多个楼盘，而现在如果确定了区域，可能看到5个左右楼盘就会落订了，因为现在广州有5个以上新盘新货齐开的区域已经不多了。

　　今天我们讲述两个购房者的故事，一个历经近一年的艰难寻房之旅，终于买到了房子；一个在短短几天时间里，即拍板买下了数百万元的豪宅。曾经有房地产策划人员说，“购房者永远是盲目的”。或许，我们的购房者的故事，能让还浸泡在楼市中的购房者有点滴的收获。

　　个案1

　　看来看去，这一年白干了

　　人物:元先生

　　职业:教师

　　购房需求:海珠区昌岗路、江燕路、新港路地段小三房

　　购房经历:

　　从去年11月中旬开始，元先生开始看楼，目标是江燕路、昌岗路上的小区，但是一打听，周边的楼价已经普遍在6000元/平方米左右，即使是90多平方米的小三房单位，也要超过50万元，元先生储蓄不多，首期很紧张。有朋友告诉元先生，他曾经在江燕路的南景园购房，首付两成、八成按揭。元先生在那里看中一套90多平方米的南向三房，大概57万元，八成按揭贷款虽然在2002、2003年比较普遍，但是到2005年底，由于受各种宏观调控政策的影响，银行把关已经非常严格，最终没有批下来，元先生只好放弃了。

　　进入2006年后不久，元先生又在昌岗路上的某楼盘将推出的第四期落了诚意金，他相中了一套90多平方米的单位，售楼小姐最初说均价6300元左右，北向的话有可能更低。然而等到4月份公开发售，由于落筹客户太多，发展商采用抽签的形式，不到一个钟该朝向的推出单位即被抢光，元先生于是收回了诚意金。

　　之后，元先生又陆续在东晓南路、江南大道、革新路等地看了一些楼盘，都没有合适的。而6月份新政出台，元先生也一直比较关注，总期望房价能降下来。而到了9月6日，当昌岗中路的地块出让结果出来，仅地价就已经达到3974元/平方米，可以预想以后房价会上升到何等地步。元先生说:“这可能是促使我下定决心，一定要尽快买房的主要原因。”国庆当天，元先生以69万元的价格，在昌岗路一花园小区买了一套93平方米的单位，单价已经到了7400元/平方米，首期要20多万元，两人为房子白打了一年工。

　　个案2

　　3天敲定500平米别墅

　　人物:林先生

　　职业:私企业主

　　购房需求:五房以上大户型

　　购房经历:

　　从今年五一黄金周开始，林先生便一直在关注广州的房地产市场。由于父母准备过年后从东莞搬来一起住，加上自己的三个子女，林先生夫妇一家将增至7人。为此，林先生把置业目标从四房的大户型单位变为了别墅类豪宅。

　　与妻子简单商量之后，林先生初步确定了买房的标准，即番禺或天河周边500万元左右的单位，户型至少要在五房以上，面积则不是他们考虑的主要因素。

　　虽说今年广州十一黄金周期间上市的大户型豪宅不少，不过真正符合林先生上述要求的单位却并不多。林先生一家黄金周最先踩盘的地点是番禺华南板块，他表示:“这里在售的产品主要是大户型洋房单位，真正的别墅楼盘不多，星河湾、锦绣香江等成熟社区更是只剩下少量几套，而且全部是几年前推出组团的保留单位。”

　　离开番禺之后，林先生开始在天河以东区域继续寻找。在看过增城和科学城周边几个别墅楼盘之后，他们一家最后敲定了增城某盘一套建筑面积500平方米左右的单位。

　　现在是不是买房的合适时机？尽管前天终于买到了心仪的单位，林先生对楼价仍然有些迷惘。他坦承自己目前的心态和大多数买了房子的人一样，希望楼价能够上涨，因为“这样我的房子就会更加保值，就好像买衣服，谁都不希望今天是正价买的货，到明天就开始打折销售了。”

　　本报记者　邹阳军　朱大尉　王卫国　廖小丹

　　图:

　　增城某个以别墅为主的楼盘里，很多小朋友也跟着大人来看楼。

　　本报记者　朱大尉　摄