四川新闻网-成都商报讯

　　伴随着假日综合症的到来，十一黄金周结束了，在十一期间召开的房交会也圆满结束。黄金周最后一天，记者调查发现，回城的路上并没有往年的拥堵，结论是节日出游的方式地点正在多样化，大假旅游观念趋于成熟理性不再扎推；而房交会上，也是同样的现象：房子多了，购房者的选择多了，排队的就少了。昨日，享受着成都秋天的阳光，借着房交会的秋风，本报房产记者七嘴八舌为年底和明年年初的楼市“号脉”。

　　224个展位，201个项目参展，今年秋季房交会的参展数量稍微低于今年春季房交会的218个。但是今年春交会项目虽多，随后出台的宏观调控措施让很多项目推迟了开盘时间，并没有构成有效的供应量。秋交会上亮相的很多项目已经开盘或即将开盘，一个供应量的小高峰将在10月开始，并将持续一段时间。

　　记者调查发现，房交会上不但项目供应增多，而且每个项目的单体供应量也比较大，因为规划政策取消了对容积率的限制，城市向高密发展，对成都楼市供应量的增加是一个很明显刺激，很多项目容积率做到了4或者5，这样意味着很多项目的供应量将翻番，很多项目动辄就是数十万平方米。此次房交会上，三环外的项目有101个，占到了45.1%，三环沿线和郊县，已经占到了成都楼市供应的近半壁江山，而城市中心区的供应却日见金贵，价格也因为地段优势十分突出。另外，城东二环路沿线、温江，也在年底之前有一个局部供应量的集中增加。此外，多达10个以上的城北楼盘同时在房交会上亮相，同样使城北楼市不再寂寞。

　　成都人的消费心理也不再挑剔，对于区域已经不再敏感，相反，价格成为决定很多人购买的主要因素，一些以前成都人不喜欢的区域，因为价格相对有优势，同样受到买房者的追捧。记者随机采访也发现，一些买房者对价格的承受弹性越来越弱，很多人表示，现在对单价4000元左右的房子还可以承受，如果再涨就可能买不起了。本报记者刘瑞国

　　供应篇

　　今年房交会供应量明显加大，动辄数十万平方米开发量的大楼盘都在本届房交会上一一亮相，而且绝大多数市区楼盘单位面积价格都定位在4500元左右。在我们预料之中的是人们不再一股脑儿地涌向热点片区，随着城市的发展，各项配套的完善，人们心中的成都越来越小。到哪里都很方便，住在哪里差别也不大了，于是城北、温江吸引了大量的购房者；而金堂、新都、郫县等地的楼盘也借此发力……

　　我们的城市越来越“小”

　　楼市热点区域不断增多，二级县市楼盘诱人

　　记者李杨：在主城区范围内，除了传统的城南、城西等热点区域外，城北楼市从来没有像今天这般兴奋。本次房交会上亮相的城北新楼盘数量超过了10个，浅水半岛、汇融名城、颐和家园、兴元华盛、天府江南等城北楼盘开发量总计将超过200万平方米，二环路沿线、五块石、八里小区以及川陕路是城北几大活跃区域。其实从去年开始城北就已经显现出发展潜力，在完成前期的旧城改造、工厂搬迁、土地整理之后，城北正迎来飞速发展的契机，对于城北来说如今却是刚刚进入收获的季节，我相信后面还有更精彩的节目。

　　记者刘瑞国：在未来的三年内，“东调”后老城东的大量土地资源成为具有居住生活、物流配送、科技产业、旅游休闲等功能的综合性用地。目前，城东几块面世的优质土地已经引起了不少品牌开发商的密切关注。二环路沿线存量土地供应将是房地产开发企业争夺的战略高点。除了“首创”项目和浅水半岛亮相外，去年的“东地王”－－华润置地－二十四城也即将动工……据不完全统计，在城东二环路沿线工业结构调整产生的地块上，年内亮相的楼盘开发规模将接近百万平方米。

　　记者雷蕾：温江是成都近郊供应量最充沛的区域，除了此前公开销售的美茵河谷、海峡新城、依云镇、七彩花都、红泰翰城等楼盘以外，锦绣森邻、棠湖－泊林小镇、春天大道、西花汀等楼盘都选择在房交会后集体上市，温江楼市的供应量将达到一个历史的新高。同时从即将上市的楼盘来看，高层电梯住宅已经成为发展趋势。有人认为因为缺乏经济产业的支持，所以温江的楼市发展将会没有后劲，其实只要充分发挥了温江的生态资源优势，而且楼盘开发有品质和规模，我相信温江的魅力将不可挡。

　　记者杨波：温江新城今年房地产开发呈“井喷”之势。从花园洋房到联排别墅、从多层到小高层电梯公寓……中高端购房者对于外光华片区的认可，是开发商不惜成本打造精品的强力支撑。

　　记者黄波：目前成都外来购房者比例已经超过50%，他们对成都传统的东南西北方向感和地域划分本来就比较模糊，因此价位、建筑品质、生活便利程度、交通条件等其他因素自然成为他们买房时所关心的指标，城东、城北的楼盘因其优异的性价比、便利的交通等优势打动着外来购房者。另一方面，随着城市的发展，各项配套的完善，人们心中的成都越来越小。到哪里都很方便，住在哪里差别也不大了，特别是对城中心楼盘选择面逐渐缩小的同时，绝大多数购房者开始关注楼市新兴区域，城市东南西北的区域心理距离在缩小，城东、城北的楼市吸引力在增大。

　　记者刘洵：以往双流、郫县、都江堰、青城山等成都楼市的二线圈层，但在本次秋交会上，来自金堂、新津等更远地区的楼盘也都一一在成都展开路演，可见成都楼市的张力已经触及到了距离主城区更远的中小城市，大成都已经形成了“主城区”－－“半小时近距离城市圈”－－“1小时远距离城市圈”的楼市“三级圈层”概念。城市交通更加便利，城市之间的心理距离缩短后，成都人可以在这些人居环境不错的小城市找到并实现自己对生态人居的向往。

　　产品篇

　　今年的秋交会可以看作是成都楼市2006~2007年度产品的风向标。今年秋交会上亮相的楼盘中，销售价格在3000~4500元/平方米的中档楼盘供应量明显加大。经历了房价高速上涨后，楼市逐渐从火热向平稳阶段过渡。

　　中档商品房越来越多

　　记者雷蕾：供求矛盾的逐步缓解，预示着从今年到明年，整个楼市的供应量充足，购房者将有极大的选择空间。从区域上来看，城东、城西和城北的区域争夺战已悄然开火。而由城南至天府大道沿线由于关注势头不减，供应量又相对弱于其他几个片区，估计房价会有一定的攀升。

　　记者贺峥：不仅如此，本届秋交会上近郊楼盘可以说占到了半壁江山。其展示项目分布区域相当广泛：温江、崇州、新都、龙泉、都江堰、郫县、大邑、金堂甚至还有广汉、彭山的别墅项目；而开发商也开始用不同建筑形态、风格的产品来和其他区域竞争。看来，产品的竞争已经开始在各个区域间展开了。另外，中档价位商品房供应量也主要集中在近郊、三环附近区域。例如万科－双水岸的多层、联排洋房起价分别为2800元/平方米、3500元/平方米；位于驷马桥一带的富丽锦城价格在3600元/平方米左右。

　　记者李杨：多层住宅洋房别墅化，电梯公寓多层住宅化，这两大特征正在成为住宅建筑的设计趋势。美茵河谷、棠湖?泊林小镇洋房1层都规划了地下室，而锦绣森邻1层和2层都分别设计了地下室，如此一来多层住宅也拥有了别墅的居住感受。麓山国际社区、依云镇的花园洋房和多层部分采取层层退台设计，每一单位都拥有大花园、大露台，而为了增加舒适性和功能性，麓山国际社区拉佩维尔多层组团全部采取2楼入户，1楼为停车场的建筑设计。在高层电梯住宅设计上，开发商也希望营造出多层低密度的建筑居住感受。同样是锦绣森邻，它的高层就规划了大面积的露台；而浅水半岛除了加大阳台面积外，每3层还规划了一个大的空中花园，在建筑外立面更富有变幻的同时，每3层自然也就形成了一个多层建筑的格局和感受。

　　记者雷蕾：两年前，成都市的电梯公寓开发一直徘徊在二环路以内，随着土地资源日趋紧张以及地价节节攀升，三环外区域也出现了大量电梯公寓项目。电梯公寓、电梯洋房在今年楼市供应中成为了绝对主力。今年的小高层住宅较之以前，在小区规划、建筑风格、户型设计等方面均有较大创新和突破，产品的审美价值和舒适性都大大提高，完全具备了花园洋房的品质享受。高密式的电梯住宅产品将成为楼市主流。受地价、开发成本以及容积率影响，目前在三环路周边区域的新建住宅项目，大多以小高层电梯洋房为主。即将进入2007年，开发商也逐渐在市场中寻找到了需求和供给的结合点，一系列产品的定位和客户的进一步细分，让2006年亮相的住宅在产品分层上也清晰了起来。

　　需求篇

　　首次把秋季房交会定在国庆大假，这让许多购房者有了一个安心挑房的好机会，于是我们在展会上看到攒动的人群、热闹的看房班车、“讨价还价”的购房者构成了此次展会最靓丽的一道风景。

　　我们想住得越来越好

　　记者刘瑞国：今年的秋季房交会在国庆大假期间举办，会展前期，开发商、业内机构、媒体对本届秋交会的人气和销售情况均持不确定态度。房交会首日的人流量也较往届首日人流量略显不足。但随后几天的逛展人流量基本持平，较往届展会人流量较多集中于前两日有很大不同，这与黄金周办展会，逛展人群可以更自由安排逛展时间有关，听说还有很多人连着几天都到展会现场来选房。10月5日下午我在展馆发现，临近闭幕，展馆内的人气并不冷清，一些逛展者是外出游玩后前来逛展会的，他们中许多人有明确的购房意向，这让很多开发商都没有想到。

　　记者杨波：我在展会中发现，许多看房的人相当年轻，出双入对的身影也很多。一问才知道他们是近期有购房计划的“80后”。他们工作年限不长，大约3、4年，考虑未来2年左右结婚的人较多，房子这个大件成为了两人共同奋斗的目标。买房对于他们来说是必然要做的事情，但由于资金有限，不能将购房立即提上议事日程；而提前了解成都楼市、开发商、产品的情况，会对他们的购房计划提供帮助，他们仔细参观大品牌了解楼市的发展趋势，同时较为关注价位相对适宜的中小楼盘。

　　我从与他们的交谈中发现，这部分自住型的购房者是潜在需求中最真实的部分，是一种刚性需求。另外，对住房对楼市资讯了解越多的人，对于自己该如何购房更清晰，但某种程度上也会缩短其购房的等待期。

　　记者贺峥：据房管局提供的统计数据显示，本届秋季交易会5天时间，共计成交金额10.064亿元，成交各类房屋2588套,成交面积26.531万平方米。从销售量来看，今年的秋交会比春交会的销售量有所降低，业内专家认为是受宏观政策调控、购房者相对成熟理性、房交会推迟在国庆大假期间举行等多种因素的影响所致。相反也表明，在诸多因素的影响下，还保持着如此数量的销售成绩，说明这部分需求是比较真实的，整个楼市的需求是相对旺盛的。在本次秋交会上，西藏购房团一行50多人的集体亮相，引起了不少开发商和逛展市民的关注。

　　记者杨波：展会上还有不少换房的中年人，部分是孩子渐渐长大，希望给孩子创造一个好的学习和生活环境；部分是孩子已经住校或进入大学，自己也有足够的经济能力来选择一套更适合居住的房子；部分是家中老人年纪大了，不得不考虑住在一起，以方便照顾；还有部分中年人尚住在出租房内，手头积蓄大致与首付相当，在房价日益上涨的今天，买房子就成为他们的当务之急。选购近郊居所的老年人则完全是从自我养生的角度出发。这些购房需求是相当真实和有效的，经济状况较好的王先生夫妇就在秋交会期间买下光华大道旁140多平方米的三居室，而工薪阶层的李女士则决定年内一定要买房。六成左右的受访购房者对房价的期望尚停留在4000元/平方米以下，而相关部门的统计数据显示，成都五城区的住房均价以超过4000元/平方米。

　　二手房篇

　　最初接触到的一些购买二手房的人，大多是受到资金影响而选择价格较低的二手房。但是，从今年秋交会的二手房展区来看，由于成熟的配套、完全呈现的小区环境以及许多片区已经没有新盘的现实，二手房出现一路走高的态势，有的甚至超过同片区新盘价格……于是我们听到了“买二手房还不如买新房”的声音。

　　二手房越来越不省钱

　　记者刘洵：让我印象最深刻的是在二手房展区看到的一些情形。几乎所有中介商都在派发房源信息资料，而每个消费者接过资料草草浏览一下便放进口袋，大多数人也只是花很短的时间看看展板之类，真正和中介商坐下来沟通洽谈的并不多。这和我在新房展区看到的购房者积极向开发商索要资料、问这问那的情形大相径庭。

　　在二手房展区内，我和一位女士攀谈了起来。这位女士告诉我，来看二手房也就是想撞撞运气，其实在新房展台上她已经搜集了大量的楼盘资料，心里早已经有数了；而她在这里看到的二手房源信息大多要么是建成很久的旧屋，要么价格甚至堪比周边新房，算来算去，还不如买新房。

　　记者贺峥：其实这位女士的看法，颇能代表一部分自住型购房者的选房原则。目前看来，二手房转让收取全额营业税的时间从2年延长到5年的政策，使不同房龄的中档自住区域出现不同的行情，但从整体来看，5年期以上房源产品滞后的确是一个比较明显的问题。在越来越注重居住环境和居住品质的今天，除了部分房源较低的价格之外，二手房在产品上已缺乏竞争力，而前几年中介商炒作的“次新房”概念，的确也玩不转了。

　　记者吴宇航：因为我也在计划买房，对同样区域的新房和二手房做了一番比较。目前神仙树片区的新盘“神仙树大院”，起始价格据业界传闻将在5500~6000元/平方米；而记者看到神仙树片区许多开发3~5年的二手房，价格已多在4700~5500元/平方米，一些品牌开发商开发的优质社区价格甚至高达6000~8000元/平方米。而在金沙片区，一套120平方米左右、位于著名的经济适用房小区黄忠三期的住宅价格竟高达4250元/平方米；位于府南新区“锦花苑”一间120平方米物业的价格高达4450元/平方米。尽管位于金沙遗址公园旁的房价已经高达5500元/平方米以上，但是周边清江路旁、光华村片区的中档新房价格也不过4200~4500元/平方米，与二手房价格基本没有什么差距，而在三环周边，部分新房房价更是不到4000元/平方米。

　　记者刘洵：我从这两个片区新盘的资料中看到，这些楼盘的产品非常注重社区环境和社区功能的打造，就性价比而言，那些年代较早的二手房和目前越来越依靠环境打造、产品设计等来争夺市场的新楼盘之间，的确存在着一定的差距；而对于投资型购房者而言，其增值潜力的大小更是一目了然。但是二手房中介商在此次展会上表现得更为积极，他们集中推出了大量交易时间在5年以上的房源，吸引了许多中等收入市民前来看房，也为成都购房者提供了更为多样的选择。目前看来，二手房交易量下滑的原因多在于报价较高，与原业主初次购入价格差距较大；且产品较为滞后，造成了“有价无市”的局面。中介商、评估机构和投资客现在要做的“功课”，就是应综合市场需求、住宅产品发展和城市区域发展未来规划，重新审视二手房源的真实价值，让市场再度活跃起来。

　　本版采写 李杨 刘洵 雷蕾 杨波