今日商报报道我市某大型国有企业投资的房地产开发公司目前有3个项目，其中有一个项目未完工，2个分别位于鼓楼和玄武区项目已经完工，并从2003年陆续开始销售，若按面积计算，已完工的两个项目已经分别销售（已交房，下同）了88%和75%，共取得销售收入3.37亿元。对照有关文件规定，确定这两个项目涉及应缴企业所得税近2000万元左右，目前这两个项目已经预征企业所得税1200万元左右，还相差近800万元左右。日前，南京市地税局玄武分局已对该公司所欠款进行了追缴。据了解，像这样房地产企业有意无意延迟缴纳税款的现象已是普遍现象。

　　长期以来，一些房地产开发企业因种种原因，在开发项目上存在故意拖延决算时间以及在各项目之间调节成本等情况，致使税务部门不能准确监控房地产开发企业经营成果，进而影响企业所得税的征收。为改变这种状况，2003年国家税务总局发文（国税发[2003]83号），对房地产开发企业的开发产品销售收入、预售收入及成本的确认结转等，从税收的角度进行了明确规范。经过几年的实施，目前房地产开发企业对开发产品预售收入预征企业所得税的政策基本能认真执行，但对按规定确认开发产品销售收入以及结转成本，在政策的认识上存在空白点。今年国家税务总局再次发文（国税发[2006]31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》），对相关问题再次提出了更加明确和严格的规定。根据总局有关文件精神，南京市地税局玄武税务分局组织检查人员对辖区部分房地产开发企业进行了检查，发现很多企业均没有按规定确认开发产品销售收入及结转成本，使应缴企业所得税面临流失隐患，通过对辖区近20户房地产开发企业检查，已经入库或确定入库企业所得税超过6000多万元。

　　由某大型集团投资的某房地产开发公司有1个项目，也已经全部完工，该项目从2004年开始销售，若按面积计算，目前已经销售78%，取得销售收入3.6亿元。根据政策，初步确定该项目涉及应缴企业所得税2500万元左右，目前这个项目已经预征企业所得税340万元，相差2200万元左右。

　　由原几家公司改制成立的某房地产开发公司目前有3个项目，其中有一个项目未完工，有2个项目已经完工，并从2001年陆续开始销售，若按面积计算，两个已经完工的项目已经分别销售了100%和97%，共取得销售收入2.33亿元。同样根据有关文件规定，也初步确定这两个项目涉及应缴企业所得税1400万元左右，目前这两个项目已经预征企业所得税34万元，相差1300万元左右。

　　房地产开发企业不按政策确认销售收入及结转成本，已经导致形成企业所得税流失隐患，造成目前这种状况的原因主要有三点：

　　一是房地产开发企业对政策认识不清准备不足。长期以来，绝大多数房地产开发企业因种种原因，没有按照规定确认收入结转成本，国家税务总局[2003]83号文等陆续出台后，很多房地产开发企业认为预售开发产品已经预征了企业所得税，因此对按规定再确认销售收入结转成本等政策规定就忽视了。

　　二是很多房地产开发企业把大量资金挪做其它用途，若再按规定确认销售收入结转成本，使相关利润显现，进而增大应纳税所得额，将没有足够资金缴纳企业所得税。

　　三是房地产开发企业在项目开发中涉及的经济情况较复杂，一些数据或票据的落实存在一定问题，需要较长的时间来处理。如某房地产开发公司与某施工企业之间有近1000万元的工程款问题，因涉及工程质量等的讨价还价问题，因此决算一直没有完成，造成数据无法最终确定。

　　房地产开发企业存在的不按规定确认收入及结转成本问题带有一定的普遍性，涉及的企业所得税税款数额很大。为堵塞征管漏洞，税务机关已开始对房地产开发企业再次进行政策宣传，并组织征管力量有针对性地对房地产开发企业进行辅导或进行纳税评估、检查，使政策一次性落实到位。同时税务部门也进一步加强监控，对于房地产开发企业从项目立项开工到开发产品销售许可证的申领等都落实到征管工作中，并和企业申领房地产销售发票相配合，以起到对房地产开发企业销售的监控。

　　通讯员 于婧 虹弘 记者 陈辉