“禁吃差价”点中“死穴” 房产中介断“臂”求生

　　■黄金周关注二手房市场（一）■本报记者 周雪松

　　如果把“吃差价”比喻为房产中介市场的“唐僧肉”，那么，赚取微薄的代理费（俗称佣金）对于房产中介而言，最多不过是一小块“鸡肋”。有谁能做到主动舍弃梦寐以求的“唐僧肉”，而甘愿选择“鸡肋”？

　　近日，建设部、国家发改委以及工商总局三部委联合发布了《房地产交易秩序整治方案》（下称方案），首次明确房产中介在代理买卖二手房时，将禁止赚取差价。业界人士表示，此举意味着房产中介行业大洗牌即将到来。

　　是继续觊觎“唐僧肉”，还是彻底了断这种非分的念想？在事关生存大计的痛苦抉择面前，房产中介似乎只有一条明智的道路。

　　“禁吃差价”真要命

　　三大部委近日出台的方案列出了六大类共２２项房地产业的违规行为，均在此次重点整治之列。此前有关部门曾 “三令五申”明令禁止的开发商囤积土地、炒卖楼号、捂盘惜售、发布虚假信息和广告、违规销售欺诈及合同违法等行为此次被重新提及，再次重复强调。但是，禁止房产中介在代理买卖二手房时赚取差价，尚属首次。

　　三部委表示，将“严厉查处在代理买卖二手房过程中吃差价的行为”。为严厉打击房地产业的违规行为，三部委同时要求自今年９月起至２００７年３月间，各地有关部门要成立专门机构，重点查处当前严重影响房价稳定的各类房地产违规行为。今年１１月底之前，各地还要上报查处的涉及房地产开发、销售、中介服务等方面的３个典型案例。

　　据悉，方案是继九部委联合开展房地产市场集中整治专项工作之后，出台的又一具体部署。

　　“三部委文件对未来房产中介行业的规范很有好处。”链家地产市场总监金育松近日在接受中国经济时报记者采访时如此表示。

　　金育松认为，房产中介公司“吃差价现象”，是推动当前房价快速上涨的因素之一。“这种不规范的行为是典型的人为抬高房价。”

　　我爱我家副总经理王娴则告诉记者：“吃差价在房地产中介行业具有一定普遍性。”王娴说，“吃差价”又分吃“明差”和吃“暗差”两种。

　　所谓明差主要是指中介公司先与房产出售方（即卖主）谈好价格，然后以高出上述价格的价格卖给买方，从中赚取高额的利润。暗差和明差的相似之处是，中介公司必须先从卖方手中以相对较低的价格拿到相应房产，然后再加价出售。两者不同之处在于，吃明差的过程中，买卖双方至少有一方对价格差知情；而暗差则是买卖双方对价格差均毫不知情。

　　据王娴介绍，吃暗差最为普遍。“一些中介正是利用信息不对称和信息披露不真实，从中渔利。”王娴说，在吃暗差的过程中，中介公司一般先要做一个公证，与卖主签订一份协议，或者交纳３０％－４０％不等的定金（称之为“押房子”），通过做公证取得买方的信任，从而为加价及全权代表卖方履行交易和产权过户提供便利。

　　北京山圣房地产经纪公司董事长李复圣表示，“吃差价现象”不仅抬高了房价，而且成为了房产中介行业一种特殊的利益链和彼此心照不宣的潜规则，同时带来很多的社会问题。“房产中介一直遭到社会的诟病，造成人们对其不信任，除了缺乏诚信，与市场的某些潜规则也有很大的关系。”

　　李复圣举例说，假设一家中介公司以３０万元的价格从卖主那里获得房源，转手以３６万元的价格卖出去，扣掉２万元左右税费，还剩下４万元，４／３０，利润率为１３％。“这绝对是暴利。”李说，在美国等很多房地产市场成熟的国家，中介利润率仅为３％左右，其他国家和地区最高也才６％。

　　“存在暴利的结果是大家都拼命去赚差价，去押房，一旦中介公司的资金链出现问题，可能导致客户资金被挪用，最终血本无归。”近年来，类似这样的例子不胜枚举。

　　“网上签约”点中“死穴”

　　据北京晨报报道，北京市将于近期推出二手房买卖合同网上签约。业内人士指出，这种做法无疑将使“现金收房”和“吃差价”难以立足和藏身。

　　王娴表示，“现金收房”和“吃差价”有时就像是一对孪生姊妹。之所以存在“吃差价”现象，与过去政府治理不力、监管不到位、制度不健全有关。

　　“首先，没有统一的流程、统一的合同；企业违规，没有退出机制，行业门槛也很低，许多企业不讲诚信经营不善倒了，换个名再干。”王娴说，“没有监管，人就胆大。有一句俗话——‘无利不起早’，许多中介都是本着不管是否是差价，反正都是收入，挣点儿是点儿的心态。”

　　李复圣指出，国外的房产中介都是规规矩矩地挣代理服务费，不存在赚取差价的说法，“吃差价完全是中国特色”。“不赚取差价，辛辛苦苦挣佣金的房产中介难以生存！”李对此深有感慨。

　　“没有人是自觉的。”王娴将房产中介市场“吃差价”普遍，行业不规范最直接的深层次原因归结为：“市场没有一个严格的体系”。如果一切有章可循，加上严格的监管，情况就会不一样。

　　　 北京房地产中介行业协会有关负责人日前透露，北京市在实现二手房网上签约的同时，将推出二手房买卖合同示范文本。今后，对于二手房买卖，无论是买卖双方直接交易，还是通过中介公司进行交易，都将实行网上签约。

　　　 “链家”市场研究中心张月表示，这种做法将使目前一些二手房中介赖以生存的“现金收房”和“吃差价”等行为变得很难操作。

　　通常，按照惯例，房产中介只能向房产买卖双方收取１％－３％的中介服务费。以成交一套５０万元房产计算，收取佣金最多只能获得１．５万元的收入。而采用“现金收房”（有时是全款，有时是部分定金）赚取差价，收入可能就是３万、５万甚至更多。后者通常是前者的数倍。

　　张月透露，包括京城一些做得比较大的中介公司在内，“吃差价”已经成为一些中介赖以生存的主要手段。“网上签约”除将使这些企业生存遭遇一场生死挑战外，还将会有利于主管部门建立起较之从前更加完善的监管体系。

　　出路：断“臂”求生？

　　房地产经纪机构９月的数据显示，经历了国家强制征收二手房转让个人所得税的震荡，京城房产中介行业已开始复苏。但是遭遇三部委“禁止赚取差价”和北京市有关部门即将推行的上网签约，这种复苏迹象还有待观察。

　　事实上，房产中介行业的洗牌大幕早已拉开，只不过，三部委联手整治楼市秩序，“禁止赚取差价”导致了房产中介行业大洗牌的提前到来。

　　今年８月，北京市建委发布了２００６年上半年北京市房地产经纪机构基本情况，其中，上半年新增房地产经纪机构３７０家，但同时有４４８家中介公司关张。倒闭经纪公司增多，即从一个侧面证明了行业格局正在悄然生变。楼市新政以来，部分房产中介的逆势扩张也在加速推进房产中介行业洗牌的进程。

　　“要想杜绝吃差价，很好的一个解决办法就是做到三方（即买卖双方及中介方）见面，在三方知情的情况下签订合同。”金育松说，吃差价本身不合理，隐瞒，更是一种不道德的行为，房产中介最终只有走正规化的道路。“我们一直在做透明交易。以后，透明运作将为更多中小公司所采用，变得更加普遍。”金育松强调。

　　如果把利润可观的“吃差价”形象地比喻为房产中介市场的“唐僧肉”（最起码也是一块肥肉），那么，赚取微薄的代理费对于房产中介而言，最多不过是一小块“鸡肋”。舍“唐僧肉”而选“鸡肋”，思想转变能否到位且不说，仅是业务模式转型就足以难煞不少房产中介。

　　　 有人曾经算过一笔账：在北京、上海的繁华地带，大的中介门店经营成本每月至少在１２万－１３万元以上，小的中介门店也基本需要６万－７万元成本。但是，新政策要求房产经纪公司加强自律，除收取一定的佣金外，其他费用一概不允许收取。

　　 按照目前的行规，中介公司最多只能按总房价向上下家收取３％的代理服务费，一般做一单业务很少有上万元的收入。微薄的佣金收入如何支撑高额的经营成本并获得较好的盈利呢？

　　“这个行业真正不做差价的很少，很多公司都面临同样的问题，这不是简单改变业务模式的问题。”金育松指出首先是“人”的问题。“过去‘吃差价’签一单，可以挣好几万，业务人员提成也水涨船高。不允许吃差价，做同样的服务则只能挣几千块钱。这样提成就大打折扣，能否留住人是一个问题。”

　　金育松告诉记者，新政策出台后大家都在观望，中介公司肯定会想办法尽量转型，做透明交易，不过这个过程还是比较痛苦，因为这不仅涉及企业经营模式的转换，同时还关系到企业绩效模式、企业文化等的转型，要真正做到从经理到普通员工，从脑子里头转过来挺难。

　　他说，打个不太恰当的比方：后一条道路就像一个人因为“中毒”，必须要失去一条手臂——尽管这条手臂过去是“捞钱”的好手，但如果不切除，可能会危及生命，所以还是长痛不如短痛，别再做吃“唐僧肉”的美梦！