改底单 中介偷卖经适房

　　“修改底单”变房主，“黑白合同”避禁令，“强制协议”躲风险

　　核心提示

　　熊小姐最近看上了一套房子，让她觉得可心的是这个叫做“西山枫林”的楼盘距离西山八大处不到2000米，从五环出口开车由北往南只要两分钟。由于是2004年2月开盘的经济适用房，到售楼处打听，已经根本买不到现房，但在石景山区一些中介手里，原本每平方米3600元的售价陡升为7000元左右。市建委5月20日下发“经济适用房住满5年才能按市场价出售”的政策，正是为了限制投机行为，那么中介是如何操作的呢？熊小姐注意到广告中的三个字“改底单”，出于对这个楼盘位置的兴趣，她给中介打了电话，从看房到洽谈，本报记者随同熊小姐对整个过程进行了暗访。

　　“改底单”回避政府禁令

　　承诺看房 看不到现房

　　网上提供的中介电话是小灵通的号码，熊小姐心里有点打鼓，担心自己遇到了骗子，但在双方的通话中，中介的态度非常热情，并许诺先看房再洽谈。

　　熊小姐和中介在电话中约好时间到西山枫林三区门口见，下午6时整，中介的两个小伙子骑着车出现在熊小姐面前。“您要的110平方米的那套房子，咱们可以去4号楼301室看看，那家正在装修，和您要买的房子格局一模一样。”中介的话依然让熊小姐半信半疑，如果房源确凿，为什么不能直接看现成的呢？

　　两位中介销售领着熊小姐走马观花地看了看房子，告诉她，110平方米全价是71万元。双方可以找一天，到中介的办公地点坐下来详谈。

　　中介门店 貌似小吃店

　　第二天中午，熊小姐来到位于古城公园旁边的这家中介所在地，不起眼的一个小门脸，和书报亭差不多大小。门口的玻璃门上贴着各种房源和价格的广告，以区别左右两旁差不多面积的冷饮店和小吃店。接待熊小姐的是这家房产中介门店的负责人，这位瘦长脸的东北人给熊小姐和记者倒了杯水，3个人坐在这间小屋子里，显得有些局促。

　　东北掌柜开门见山地说：“西山枫林非常抢手，要买趁早，房价还能涨，不会亏。”“现在房产证还没下来，这房子能买得踏实吗？”熊小姐问。

　　无房产证 方便改底单

　　“这您就不明白了，就是因为房产证还没下来，咱们才能打点管事的人给改底单，房产证下来就叫过户了。”他接着说，“有的房产开发商会推迟登记，就是为了给改单子留出时间，原房主到开发商处办理退房，您再从开发商这里购买，到时候房产证的名字就是您的，多踏实。”中介负责人显得胸有成竹。

　　黑白合同 差价3400元

　　熊小姐问：“那签合同的时候怎么签啊，具体程序怎么走？”

　　这位门店负责人说，首先要熊小姐签订中介公司自己制定的中介合同，并在中介合同中规定，委托人必须以中介合同约定的条件（指定的房屋、价格、付款方式等）在约定的时间内与房屋出售方签订房屋买卖合同，如果委托人不与售房人签约或未在规定的时间内与售房人签约，则应当对中介公司承担赔偿责任。

　　然后，熊小姐要缴纳全款给卖房人，与卖房人签订买卖合同。由于“经济适用房住满5年才能按市场价出售”的政策在先，有了政策限制，实际交易的每平方米7000元的价格不能在买卖双方签订的合同中出现。合约上还是得签原价3600元，剩下的那部分钱签在补充协议里。

　　不能贷款 买房须付全款

　　没有房产证，就不能办贷款，这样一来，熊小姐要倾其所有才能凑上买房的钱，加上中介自己制定的苛刻条件，熊小姐决定彻底放弃。

　　“黑白合同”不受法律保护

　　熊小姐和中介的“买卖合同”是交易双方伪装给政府部门看的“白合同”，“补充协议”则是私下价钱谈好后，双方再签的“黑合同”，这样做的目的是让有关部门无从查起。

　　北京经济适用房的主管单位——北京市建委对于经济适用房私下交易问题态度很鲜明。有关负责人对记者表示，由于政府部门所看到和所审核的合同都是按规定填写的原价买卖合同，因此只承认原价合同，买卖双方一旦因为补充合同发生纠纷，就很难裁定，如果双方是口头约定，进行现金交易，那麻烦就更大了。

　　“黑白合同”从政府的角度来说是不允许的，是不受法律保护的，买房人在买卖过程中要特别小心这种交易陷阱。

　　改底单对购房人风险大

　　先付款 买方可能“钱房两空”

　　广大（北京）律师事务所的庄清忠是专门从事房地产交易的资深律师，他在接受记者采访时表示：改底单这种行为对购房人存在很大风险，最好不要尝试。

　　庄律师说，目前房产项目的销售都会在建委的网上进行公示，房屋销售的同时就已经备案。改了底单就等于改了原来的购房合同，重新签了一个新合同。原来合同的有效性将失去，而新合同也成了瑕疵合同，一旦发生纠纷，买卖双方都将面临权益无法保证的问题。

　　很多买房人认为一手交钱一手交房，只要自己拿到房屋的钥匙入住了，房子就是自己的了，实际上在房屋正式过户之前，产权仍然归属原业主，并且还存在可能无法完成交易的可能性，如果在过户之前将房款支付给业主，买方存在“钱房两空”的可能性。

　　上法庭 “黑合同”不保护卖方

　　熊小姐遇到的“黑白合同”，是房产中介通常采用的办法，但法院只会按正式提交给房产部门的合同进行判决处理，这就意味着另一份合同是无效合同，卖方的利益就难以得到法律的保障。

　　庄律师还分析说，从卖家看，房屋权属过户所依据的低价合同，在法律形式上比双方私下约定的高价合同更具有法律效力。因此，可能存在将房屋权益转让给买家后，买家以低价的合同作为交易凭据，拒绝按事前商议的房价支付房款的风险。财政和地税等相关税务管理部门，对于纳税人申报的“实际成交价格”也会进行审查，一旦查出存在偷税行为，就会作出相应处罚。

　　土合同 中介转嫁经营风险

　　在买房之前，熊小姐是否应该签订中介公司与自己制定的中介合同呢？庄律师认为，中介公司这种强制缔约行为违背了《合同法》规定的公平原则。

　　《合同法》规定：合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。在中介合同中，中介公司只有向委托人报告订立合同机会或者提供订立合同的媒介服务的义务，而没有强迫签订合同的权力，不能强行要求委托人缔约，委托人更没有义务在规定条件下，必须与第三方签订买卖合同，以达到中介公司收取报酬的目的。

　　中介公司往往利用委托人对相关法律知识的缺乏，或是急于买卖的心理，签署这样的强制缔约条款，存在着欺诈行为，因为这种条款的签订往往不是委托人真实意志体现。合同自由是《合同法》的一项基本原则，在格式条款中委托人对格式条款的内容无协商的余地（即不得改变或删除该不公平条款），要求消费者接受该条款，显然违背了合同自由原则。

　　一旦消费者签署了这样带有强制签约条款的中介合同，消费者所承担的责任将被无故加重。指定的房屋、约定的房价和付款方式，这些仅仅是买卖合同内容的一小部分，在正式洽谈房屋买卖的过程中还会涉及到其他内容，双方完全有可能因达不成合意而取消交易，这是房产中介所要承担的正常的经营风险。中介公司的这种经营风险不应以格式条款转嫁给消费者。因此，房产中介在中介合同条款中强制缔约，实际上是转嫁经营风险，强制规定了买卖双方的正常谈判内容，损害了消费者权益。

　　律师提醒

　　买二手房先咨询房源可信度

　　庄律师提醒消费者，在二手房的选购中，要寻找正规的中介公司取得房源，然后去看房子，了解房子的情况。房子的质量、朝向和价格都很合适，则可以与卖方签订购房合同，然后到房屋产权交易中心进行房屋产权变更登记。

　　二手房交易谈定后，签订购房合同是交易中最重要的一环。签合同前，一定要看清合同是否正规，有没有暗设“霸王条款”。还有一些细节也不能忽略，比如若出现房价波动太大造成单方面违约等纠纷该如何处理，还要商定关于房屋相关税款的缴纳方式。

　　他特别谈到，为了规避风险，购房之前，应向建委咨询房源的可靠程度，对中介服务，一律采取后付费的原则。 晨报记者 刘葳漪

　　房地产中介

　　“避税”四大陷阱

　　中介公司的“避税”高招听上去有理“有利”，可谁知道其背后却也暗藏着巨大的风险，稍不留神，二手房买卖双方就可能落个“占小便宜吃大亏”的下场。中国政法大学李曙光教授为房屋交易双方提示了其中的四大风险。

　　●以租待售

　　目前以租待售是两年期内售房者普遍采用的避税方式，虽然能充分利用售房者的房屋资源，避免空置损失，但一旦房价在租期大涨，房主因此毁约不再出售房屋，租了几个月的买主的利益将受到损失，反之亦然。

　　●把交易价格“做低”

　　高价买卖低价报税属于虚假交易，虽然买卖双方都能从中占点小便宜，但一旦买房人再次将房子转让时，将面临着两个问题：一是由于买入价低，房屋出售时估值也会相应降低；二是由于买入价低，再次卖出和买入价之间的差额就会比较大，再次缴税时也会相应多缴。

　　●不过户先公证

　　只公证不过户对买房人来说存在巨大风险，因为在我国的房地产法律、法规中，买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，而购房合同属于次要证据。一旦卖房人将房屋抵押或者转售，买方人的利益将无法保证。另外，公证机构应该根据房产证的所有权而不是根据买卖合同来做公证，如果双方发生纠纷走诉讼程序，其公证效力也将受到质疑。

　　●找物业改底单

　　改了底单就等于改了原来的购房合同，重新签了一个新合同。原来合同的有效性将失去，而新合同也成了瑕疵合同，一旦发生纠纷，买卖双方都将面临权益无法保证的问题。