北京拟禁止经济适用房直接上市交易

　　政府回购能否遏制投机倒房

　　新闻分析

　　法制网记者 陈晶晶

　　按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》的要求，《北京住房建设规划(2006年—2010年)》(公示稿)日前正式出炉，并在北京市政府网站上公开征求意见建议至本月15日。其中有关经济适用房将不得直接上市、改由政府回购的表述，引起了社会的广泛关注。

　　众所周知，经济适用房政策的推出，本身就是为了解决中低收入人群的住房需求问题。但因为按照现行政策，购买经济适用房满5年后可按市场价进行二手交易，不少人钻市场监管的漏洞，靠投资倒卖经济适用房牟利，甚至出现“开宝马车买经济适用房”的新闻。这些现象不仅使经济适用房的现实功能偏离了政策本意，也动摇了老百姓对经济适用房政策的信心。

　　《北京住房建设规划(2006年—2010年)》(公示稿)显示，“十一五”期间，北京经济适用住房建设规模将达1500万平方米，约21万套，享受经济适用住房政策的住房建设规模也约1500万平方米。同时规划第21条指出，为了规范发展经济适用住房，北京将探索建立经济适用住房实行“内循环”的流转模式，即经济适用住房不得直接上市，由政府回购，从制度上制止违规购买、谋取不正当利益的行为。

　　北京链家地产市场总监金育松认为，政府回购的目的显然是为了抑制目前经济适用房领域的投机倒房现象。经济适用房本身带有一定福利性质，政府回购相当于要求住户改善住房条件后把福利还给国家，再让更多的中低收入人群享受。他认为，在经济适用房二手交易控制越来越严格的趋势下，政府回购无疑是最顶级严格的控制方式。

　　记者从北京“我爱我家”房地产经纪公司了解到，目前北京市的存量房数据中，经济适用房的总存量为12万套左右，仅约占全市存量房总数的3%至4%，但经济适用房的投资回报率却要比一般的商品住宅高得多。

　　以经济适用房较为集中的回龙观地区为例，目前满5年的二手经济适用房价格已经上涨到每平方米4800至5200元。按现行经济适用房再上市相关规定，满5年的经济适用房上市出售需缴纳相当于总价10%的综合地价款及其他相关税费。回龙观一套当初购买价为每平方米2650元的经济适用房，若按照每平方米4800至5200元的市场价出售，即使算上10%的费用，其年投资回报率仍高达12%以上。

　　金育松表示，政府回购的市场影响如何，对投机倒卖经济适用房的抑制作用能有多大还要看政府回购的具体方式怎样。

　　他举例说，比如规定从某天开始，禁止经济适用房属性的房屋二手交易，那么这一天之前肯定会出现疯狂抛售的情况，而且很多已经购买经济适用房的消费者会不满，因为毕竟购买时政策还允许5年之后上市交易；或者规定从某天起购买的经济适用房，今后不允许二手交易，那么应该可以避免这一天后再有投机者，但对此之前的经济适用房投机既得利益者却将失去作用。

　　中国人民大学土地管理系副教授郑华则对政府回购的操作可能性表示怀疑。她认为，像北京这么大的城市，很难形成大规模的经济适用房循环，这要求政府有一套相当严格的管理体系，是对政府管理能力的巨大挑战。在我国尚且欠缺收入审查制度和信用体系的时候，政府很难确切掌握哪些居民已拥有了第二套房子，况且还有私下交易的问题。

　　郑华认为，政府回购经济适用房有些类似过去的单位内部公房轮换，在一个单位里还需要一个房管科来专门处理且经常出现矛盾漏洞，更何况数量庞大的经济适用房。政府将需要庞大的管理机构，而高昂的管理成本又该由谁来承担？对经济适用房的交易加强监管固然重要，但如果管理成本太高的话，是否有必要采取政府回购的方式还应当三思。（责任编辑：王芳）