上海长峰房地产开发有限公司的创办人、2005年福布斯内地富豪榜上排名第36位的童锦泉期待中的“奇迹”最终没能出现。

　　童锦泉一贯低调。其广为世人瞩目，皆因大手笔投资近30亿元，一手打造了上海第一个民营企业家建造的购物中心———龙之梦。白手起家的童锦泉一直想创造一个“奇迹”：在龙之梦内，由自己经营百货、超市、书城等八大业态。为此，他曾经将主动上门要求合作的家乐福、沃尔玛等外资巨头拒之门外。

　　但事实上，开业后的龙之梦一直不得不在改变自己。去年12月开业后，处在交通枢纽要地———中山公园商圈的龙之梦，却经营遇冷，开业的商铺不足一半面积。

　　今年“五一”，童锦泉放弃了自营的龙盛超市，引进零售巨头家乐福。

　　龙之梦初显“休闲茂”轮廓

　　显然，童锦泉还得在转型之路上继续走下去。上海东方早报记者最新获悉，即将到来的国庆黄金周期间，欧洲最大玩具商仙霸集团的上海合资伙伴又将在龙之梦9楼建起一个3000平方米的“主题玩具城”。

　　据中山公园地区功能拓展办公室相关负责人介绍，仙霸玩具城由上海仙霸乐孺商贸有限公司打造，德国著名的丝菲爱娃娃（Steffilove）等3000种玩具将进驻玩具城。

　　不仅仅是玩具城。

　　“龙之梦目前业态调整步伐日趋加快，百货业比例随之将缩减至少1/3，餐饮、娱乐、服务业业态的比例大幅增加。”上海龙之梦购物中心有限公司总裁刘毅昨日向上海东方早报记者表示，以餐饮业为例，它的业态比重从原先的9%调整至25%。此外，手工巧克力店、各类美容美发旗舰店、时尚家居生活馆、室内迷你高尔夫球场等业态将进入以往各个楼层的百货区，在12楼还将开设5000平方米的健身会所。

　　通过这一转型，刘毅说，龙之梦在“十一”前开店率有望达到80%。

　　尽管开业率得到提高，但这一转变与童锦泉最初的设想已然大相径庭。上海东方早报记者在其开业初期拿到的方案显示，占据一至七层的龙之梦百货是龙之梦最大也是最重要的部分，营业面积4万多平方米。

　　正大广场转型在前

　　无独有偶，上海最早的一个超过20万平方米的购物中心———正大广场如今也在忙着业态转型。随着国际专卖店、玩具反斗城的逐渐引入，以往的主力店———正大百货的经营面积同样随之悄无声息地缩小。

　　正大广场是由泰国正大集团在中国最大的投资项目之一，总建筑面积接近25万平方米，但项目经营一直不理想，据传每年亏损上亿元。

　　时至今日，5楼以上的餐饮区俨然已成为正大广场的“主力军”，相反，正大百货内购物者的身影寥寥。正大广场总经理金庆国向记者表示，他们的餐饮业态比重目前接近30%，此后还将相继引进西班牙“ZARA”、瑞典“H&M”等一批国际品牌专卖店，届时主力店———正大百货的营业面积将不断被专卖店“蚕食”。

　　同时，全球最大的玩具零售商玩具反斗城的中国首店将落脚在正大广场，面积在2400平方米，销售玩具种类超过7000种。此外，正大广场还引进滑雪场等设施。

　　20万平方米“销品茂”魔咒

　　“在中国，20万平方米的购物中心没有成功先例。”上海龙之梦购物中心有限公司总裁刘毅异常坦率。刘向上海东方早报记者表示，国内大多数的购物中心还只是简单的百货概念，龙之梦此次改变只是希望跟着市场的需求发展，首先满足休闲购物的概念。

　　“我认为这一转型思路是正确的。”正大广场总经理金庆国昨日同样向上海东方早报记者表示，“一件衬衫不可能每周买两次，但吃喝玩乐不同。”

　　但也有不同声音。港汇相关人士分析，餐饮业虽然能带来人气，但因其整体租金水平偏低，上海购物中心的成功典范———港汇一直控制这一业态的比重。在他看来，当一个购物中心的人气都聚集在餐饮区域时，对其所有者来说很难赚到“真金白银”。港汇广场的建筑面积是13万平方米。

　　对此说，刘毅称，龙之梦的餐饮业租金并不算低，现在的龙之梦已是“一铺难求”。而金庆国则认为，比例高低要看购物中心所在的商圈特点，对正大广场来说，将餐饮比重控制在25%~30%之间就是一个合理状态。

　　专业人士分析，无论是32万平方米的龙之梦，还是25万平方米的正大广场，他们开业后效果不佳都因遭遇一个共同难题：体量过大所带来的招商不足。比如正大广场，从2002年开业至今，还是有很大部分的商场面积空置在那里。而开业不久的龙之梦就更不消说了，一楼的黄金区域店铺都存在关闭现象。因此，两者相继而来的业态调整的实质，就是为了解决招商不足、难以赢利的“老大难”问题。