金陵晚报记者汪明宇金陵晚报报道经过整整一年的酝酿，昨日下午南京市房产局、南京市物价局正式公布《南京市普通住宅物业等级和收费标准》（试行）。新《标准》以列菜单的形式，将目前物业管理服务细分为5大项、近百种具体服务内容，每一类服务全都明码标价。南京市房产局副局长郭宏定介绍，新《标准》是南京物管史上最为精细、明确的一份指导性意见，今年11月1日正式实施。老标准交费不清楚目前南京普通住宅现行的物业管理收费标准是依据2005年3月1日颁布的《南京市物业服务收费管理实施办法》。办法将现有的普通住宅分为有电梯、无电梯两类，然后每类再分为5级，每一级收费都在一定的费用标准内浮动。这个标准由于服务项目过于笼统，业主交费时并不知道自己的费用究竟能享受到到什么服务，而物业公司也反映，自己付出很多，可业主就是不买账，双方矛盾日益频繁。南京市房产局副局长郭宏定指出，老标准并不能完全体现南京的物业管理服务水平，因此，“点菜式”服务的《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》的出台显得尤为迫切。标准细化，看单点菜郭宏定介绍，新标准将现有的物业管理服务划分为综合管理服务，公共区域秩序维护服务，公共区域清洁卫生服务，公共区域绿化日常养护服务，公用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修服务五大项，每一个等级、类别对应一个收费标准。58种菜单组合，业主可自由选择。记者在新《标准》中看到，每一大项内容里面按多层、高层的不同，以及服务级别的高低，都相对应列出了若干个具体服务内容。小区业主根据自己的实际需求，来决定到底需要哪几项服务，物业费则为业主选择的各物业服务分项目收费标准的总和。最低：0．35元／平方米／月现行的物业收费管理实施办法是以有电梯、无电梯来区分，并划出五类收费标准，最低收费为一级无电梯住宅，标准为0．2元／平方米／月，最贵的是五级有电梯住宅，为2元／平方米／月，而新标准中，如果全部选择一级服务菜单，多层最便宜为0．35元／平方米／月，而最贵的为全部五级服务的高层住宅，1．90元／平方米／月。有关负责人解释，为制定收费标准，他们花了一年时间，收取100多个小区的物业服务样本调研分析，发现目前物业服务最低成本要在0．3元／平方米／月，因此以前最低的0．2元已不适合标准，做了适当的提高。收费可以按比例浮动南京市物价局副局长张瑞忠介绍，新《标准》中所列的各类收费标准为最高的基准价标准，具有强制效力，即在进行物业招标时，物管企业的各级服务收费价格不能超过这个基准价格。不过他介绍，小区越小物管成本越高，因此如果小区建筑面积低于2万平方米的，公共区域秩序维护费用标准可以按低于20％浮动，小区面积在2万平方米—4万平方米之间的公共区域秩序维护费用标准可上浮不超过20％。

　　新标准三大变化

　　变化一：菜单更详细，保洁服务都有17项相对于笼统的老标准，新《标准》服务菜单总计五大类，85项服务内容，每一项都根据服务等级制定了不同服务标准。以最基本的一级保洁服务为例，就楼内、楼外两类，其中楼内有生活垃圾收集、通道及台阶每周清扫一次；楼梯扶手、栏杆、开关每周抹擦一次；天花板、公共灯具每年除尘两次；消火栓、指示牌、信报箱每月抹擦一次等6项内容。楼道外则包含道路地面每周扫两次；垃圾箱、果皮箱每天清运一次；夏季每月对窨井、明沟、垃圾箱喷洒药水一次，每年灭鼠两次等7项内容，收费则是0．06元／平方米／月；一级以上的服务将在此基础上不断增加服务内容、服务水平和收费标准，其中最高的五级保洁高达17个项目，23项细节要求，收费为多层0．18元／平方米／月，高层为0．36元／平方米／月。变化二：58种菜单搭配，选择更自由在近百项细化的服务内容里，新《标准》一共提供了58种基本组合，其中多层有29种，高层有29种。业主可以对比菜单中提供的具体服务项目，找一个最经济、实惠的组合方式，保障自己的生活品质。变化三：给未来补充留出余地新《标准》一共有五大内容，但有趣的是前四项内容都与老政策对应，划分为5个等级标准，唯独第五大项共用部位、共用设施设备的日常运行、维修、保养分成三类标准。有关负责人介绍，三类标准的划分主要是为了今后进一步提高服务等级留下空间，另外维护都有相关行业标准，保养差别不会太大，所以如此划分。