限制外资投资的171号文件出台后，市场上少了外资直接购买物业的消息，却多了参股、注册港资公司等新的投资消息。业内专家坦言，投资动力尚存，外资自然会想尽办法进入国内房地产市场。

　　据了解，8月份，花旗集团注资2000万美元参股上海徐房集团，以共同开发的形式参与徐汇区“建业里”改造工程。

　　同期，深圳金地（集团）股份有限公司与荷兰金融机构ING集团旗下的ING房地产建立战略合作伙伴关系，双方将合作投资金地天津格林世界项目的开发。ING基金将首先投资1.88亿元人民币。

　　同时，记者通过戴德梁行、仲量联行等物业顾问公司了解到，由于受到限制政策影响，一些原本准备直接进行购买物业的海外资金开始改变进入方式。在北京市场，类似的参股案例也在进行中，但限于保密政策，不便对外透露。

　　171号文件提高了外资进入中国房地产市场的“门槛”，该文件规定，外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元的，注册资本金不得低于投资总额的50%，而此前的标准为40%。“在新政的重压下，外资机构想收购成熟物业基本没戏”，仲量联行亚太区董事陈立民说，“不准用离岸公司购买内地物业，除非来华设立外资独资企业或者中外合资企业，恐怕海外机构对中国房地产是‘未曾酒醉已清醒，未曾深爱已无情’了”。

　　进入热情不减

　　“外资对大陆房地产市场的期望目标没有发生变化，准备进入的资金量很大，国内开发企业对资金的需求越来越强烈，”国际商业地产研究中心理事长朱凌波说，“外资进入国内房地产市场的动力丝毫不减，一定会寻找现有政策的漏洞曲线进入市场”。

　　北京大学经济所房地产金融中心主任冯科也表示了同样的看法。“资本是一个逐利的市场，只要有收益在，投资者就会不择手段进入”，冯科认为目前海外资金依然普遍看好国内房地产市场，与此同时，对人民币升值的期望也是吸引外资进入的巨大动力之一。

　　与此同时，国内对房地产开发贷款的审批越来越严格，房地产企业的融资渠道又过于单一，开发商融资难度不断提高，境外却有大量迫切希望涌入的资金，二者之间的桥梁必然会搭建起来。

　　限外应该区别对待

　　朱凌波认为，仅仅限制外资进入市场是不够的，还应该区别对待不同类型的外资，针对短期炒作的热钱和中长期投入的基金应该区别对待，而且，还要加大海外资金退出的管理，“比如规定在一定的期限内只能退出一定百分比的投资，这样可以保证进入的外资在中长期内发挥作用，而不是短暂的炒作”。

　　针对实际情况，冯科认为通过限制外资控制房价的政策“信号意义大于实际意义”，“首先，目前境外投资所占比例很小，2005年，境外投资只占我国房地产投资18080亿中的1.8%，它们主要分布在北京、上海、广州、深圳等沿海城市，主要投资高档住宅小区和商务写字楼。所以限制外资对整个房地产市场意义不大。其次，很多外资可以通过港澳台地区，曲线进入我国房地产市场。限制外资炒楼的政策并没把港澳台列为限制的范围，相比纯粹的外资，港澳台更有投机性。第三，很多外资也可以通过地下通道直接进入我国的房地产市场，目前，在我国一些经济发达的省份，民间的外汇兑换市场非常活跃，大额的外汇兑换可以在短时间内完成，其交易的效率不亚于正规的银行外汇兑换。在这种情况下，可能有大批外资在外汇管理局的视线之外进入国内市场，通过非正规渠道进入房地产市场的资金是正规渠道的3-5倍，而限制外资的政策根本对他们形成不了限制。”